Στον… αέρα η περιουσιακή κατάσταση χιλιάδων μικροϊδιοκτητών σε εκτός σχεδίου περιοχές

Αντιμέτωποι με την απομείωση έως του σημείου του εκμηδενισμού της ακίνητης περιουσίας τους σε εκτός σχεδίου περιοχές βρίσκονται χιλιάδες μικροϊδιοκτήτες, οι οποίοι, όπως διαπιστώνει και το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ) στην κριτική που ασκεί στο χωροταξικό νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος «θα οδηγούνται σε εκποίηση της γης σε εξαιρετικά μειωμένες τιμές, προς όφελος γειτνιαζόντων μεγάλων ιδιοκτησιών».
Η Διοικούσα Επιτροπή του Επιμελητηρίου εκφράζει σοβαρές επιφυλάξεις για τα προβλεπόμενα περί δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές, στο υπό κατάρτιση χωροταξικό και πολεοδομικό νομοσχέδιο ζητώντας ουσιαστικά να αποσυρθούν οι σχετικές διατάξεις και να επανέλθουν συγκροτημένα συνδυαζόμενες με το πρόγραμμα εκπόνησης Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων.

 

Υπενθυμίζεται ότι βάσει των νέων διατάξεων, δίνεται διετής διορία για έκδοση οικοδομικής άδειας στους ιδιοκτήτες εκτός σχεδίου οικοπέδων κάτω των 4 στρεμμάτων, ενώ με την κατάργηση όλων των παρεκκλίσεων κλείνει οριστικά κάθε «παράθυρο» για ανοικοδόμηση σε χιλιάδες γεωτεμάχια που έως τώρα θεωρούνταν άρτια και οικοδομήσιμα βάσει αυτών των παρεκκλίσεων.
Στην ανακοίνωσή του το ΤΕΕ τονίζει ότι με τις ρυθμίσεις που προτείνονται για την εκτός σχεδίου δόμηση επέρχονται σοβαρές ανατροπές στην περιουσιακή κατάσταση όσων έχουν εκτάσεις σε τέτοιες περιοχές και προκύπτει καταφανής άνιση μεταχείριση μεταξύ μικρών και μεγάλων ιδιοκτησιών καθώς «είναι σαφής, από τις διατάξεις (μέσα από κίνητρα, ειδικές προβλέψεις, εξαιρέσεις και απαγορεύσεις) η κατεύθυνση υπερσυγκέντρωσης γης σε τουριστικούς, βιομηχανικούς και άλλης χρήσης οργανωμένους υποδοχείς δραστηριοτήτων ή μεγαλοϊδιοκτησίες».
Η ΔΕ του ΤΕΕ αναφέρεται και σε ακόμα μία συνέπεια των προβλέψεων για την εκτός σχεδίου δόμηση τονίζοντας πως στην πράξη όλοι οι μικροϊδιοκτήτες οδηγούνται να αφιερώσουν χρήμα και χρόνο άμεσα, εντός 2+4 ετών, για να σώσουν την αξία των γεωτεμαχίων τους, με την έκδοση οικοδομικών αδειών και στη συνέχεια τη δόμησή τους.
Το Επιμελητήριο εκφράζει τις αμφιβολίες του για τη διαθεσιμότητα των οικονομικών πόρων που θα απαιτηθούν από αποταμίευση και δανεισμό προειδοποιώντας παράλληλα ότι μία τέτοια ρύθμιση «φέρνει προ τετελεσμένων άμεσα τον πολεοδομικό σχεδιασμό που θα ολοκληρωθεί μετά την έκδοση των διοικητικών πράξεων στις εκτός σχεδίου περιοχές, ανατρέποντας κάθε πρόθεση ορθής επιστημονικής προσέγγισης του χώρου και εν τέλει περιβαλλοντικής προστασίας».
Η ΔΕ του ΤΕΕ επαναλαμβάνει ότι με βάση το Σύνταγμα και την επιστήμη οι περιοχές εκτός σχεδίου δεν προσφέρονται, κατ’ αρχήν, για οικοδομικές αναπτύξεις, αλλά ταυτόχρονα τονίζει ότι αποτελεί όνειδος για την Ελληνική Πολιτεία ότι επί 45 χρόνια, από τη Μεταπολίτευση και μετά, δεν έχει καταφέρει το κράτος να ολοκληρώσει τον χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό.
Επισημαίνει ότι η κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης με νέες απαγορεύσεις και σύνθετες διαδικασίες δεν μπορεί να γίνεται «έτσι χωρίς πρόγραμμα», χωρίς αντικειμενικά και επαληθεύσιμα στοιχεία, χωρίς διάλογο αφενός με τις τοπικές κοινωνίες και αφετέρου με όλους τους σχετικούς επιστημονικούς φορείς. «Δεν είναι επιστημονικά ορθό να έρχονται νέες οριζόντιες ρυθμίσεις που αντιμετωπίζουν ενιαία τον νησιωτικό, τον περιαστικό και τον ορεινό χώρο, καθώς αυτό ακριβώς είναι το αντικείμενο του σχεδιασμού τοπικού επιπέδου» εισημαίνεται.
Οι εκπρόσωποι του τεχνικού κλάδου σημειώνουν ότι αποτελεί χρέος της Πολιτείας, πριν ξεκινήσει οποιαδήποτε συζήτηση για νέα ειδικά μέτρα με απαγορεύσεις στις εκτός σχεδίου περιοχές, να ολοκληρώσει τις αυτονόητες και επιστημονικά, τεχνικά, οικονομικά και κοινωνικά απαραίτητες υποχρεώσεις της: τους Δασικούς Χάρτες και το Δασολόγιο, την χάραξη των Αιγιαλών, το Αρχαιολογικό Κτηματολόγιο, την οριοθέτηση των Υδατορεμάτων, την αποτύπωση του οδικού δικτύου, την οριοθέτηση όλων των οικισμών και εν τέλει τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια. «Και ακόμη, να προχωρήσει επιτέλους αποτελεσματικά σε σαφή και κωδικοποιημένη πολεοδομική και χωροταξική νομοθεσία».
www.ethnos.gr
Από την άλλη σύμφωνα με την “ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗ”
Δόμηση «τριών ταχυτήτων» στις περιοχές εκτός σχεδίου πόλης δημιουργεί το νέο πολεοδομικό σχέδιο νόμου. Βασικό κριτήριο, από το οποίο θα εξαρτώνται και οι δυνατότητες του ιδιοκτήτη για να χτίσει ή όχι, είναι το αν υπάρχει κάποιας μορφής πολεοδομικός σχεδιασμός για την περιοχή όπου βρίσκεται το οικόπεδο. Η κατάργηση της δυνατότητας δόμησης σε οικόπεδο μικρότερο των τεσσάρων στρεμμάτων παραμένει, με κάποιες χρονικές διευκολύνσεις, ωστόσο το υπουργείο απέσυρε τις αρχικές προτάσεις του όχι μόνο για την κατηγοριοποίηση των οδών (από την οποία εξαρτάται και το αν μπορεί κάποιος να χτίσει) αλλά και για την αύξηση του ελάχιστου «προσώπου» ενός οικοπέδου στον δρόμο.
Οι ρυθμίσεις για τη δόμηση σε περιοχές εκτός σχεδίου, «κορμός» του πολεοδομικού πολυνομοσχεδίου που φέρνει το υπουργείο Περιβάλλοντος στη Βουλή, βρέθηκαν τους προηγούμενους μήνες στο επίκεντρο. Αιτία δεν είναι άλλη από τους περιορισμούς που το υπουργείο εισηγήθηκε, σε εφαρμογή της νομολογίας του Συμβουλίου της Επικρατείας, που παγίως επαναλαμβάνει ότι, αντίθετα με ό,τι υποστηρίζουν οι εργολάβοι, προορισμός της υπαίθρου δεν είναι η οικιστική αξιοποίηση. Ωστόσο, όπως έχει φανεί τις προηγούμενες δεκαετίες, πρόκειται για ένα θέμα δύσκολο πολιτικά, που έχει κοστίσει σε όποιους πολιτικούς το τόλμησαν (βλ. άρθρο του Στέφανου Μάνου στην «Κ», 26.10.2020). Εν προκειμένω, πάντως, θα προχωρήσει ένα πολύ σημαντικό βήμα: η κατάργηση όλων των παρεκκλίσεων.
Οπως, λοιπόν, είχε προαναγγείλλει ο υπουργός Κωστής Χατζηδάκης στη συνέντευξή του στην «Κ» (18.10.2020), δύο χρόνια μετά την ψήφιση του νόμου, η δυνατότητα δόμησης σε οικόπεδα μικρότερα των τεσσάρων στρεμμάτων θα διακοπεί. Πρόκειται για οικόπεδα:
Των 750 τ.μ., με ελάχιστο «πρόσωπο» 10 μ. και ελάχιστο βάθος 15 μ., που υφίστανται από το 1962.
Των 1.200 τ.μ., με ελάχιστο «πρόσωπο» 20 μ. και ελάχιστο βάθος 35 μ., που υφίστανται από το 1964.
Των 2 στρεμμάτων, με ελάχιστο «πρόσωπο» 25 μ. και ελάχιστο βάθος 40 μ., που υφίστανται από το 1977 (για όσα βρίσκονται εντός ζώνης πόλεων και οικισμών) ή το 1978 (για όσα έχουν πρόσωπο σε εθνική, επαρχιακή ή δημοτική οδό).
Που «έχασαν» την ελάχιστη αρτιότητα σε κάποια περιοχή επειδή το κράτος απαλλοτρίωσε ένα τμήμα τους.
Που δεν έχουν αρτιότητα, αλλά δόθηκαν σε αναδασμό, ως αντάλλαγμα άρτιου οικοπέδου.
Οπως προανήγγειλε ο κ. Χατζηδάκης, επειδή από πολλούς τεχνικούς φορείς επισημάνθηκε ότι η διετής προθεσμία δεν θα ήταν επαρκής, θα αρκεί ο ενδιαφερόμενος να υποβάλει αίτημα για έκδοση οικοδομικής άδειας. Πιο συγκεκριμένα, η ακριβής διατύπωση στο τελικό κείμενο είναι ότι το δικαίωμα διατηρείται «εάν υποβληθεί αίτηση για οικοδομική άδεια σε χρονικό διάστημα που δεν υπερβαίνει τα δύο έτη, ακόμα κι αν αυτή δεν συνοδεύεται από το σύνολο των δικαιολογητικών που απαιτούνται, όπως βεβαιώσεις της δασικής ή της αρχαιολογικής υπηρεσίας».
Μετά τη διετία, η δυνατότητα οικοδόμησης σε οικόπεδα κάτω των δύο στρεμμάτων θα καταργηθεί εντελώς (το έχει ζητήσει, άλλωστε, και το Συμβούλιο της Επικρατείας), ενώ η δυνατότητα δόμησης σε οικόπεδα μεγαλύτερα των δύο στρεμμάτων θα παραμείνει υπό κάποιες προϋποθέσεις (λ.χ. στις περιπτώσεις απομείωσης οικοπέδου λόγω απαλλοτρίωσης/ρυμοτόμησης ή εφόσον το τοπικό πολεοδομικό σχέδιο κρίνει ότι οφείλει να την επαναφέρει).
Γενικά, το πολεοδομικό νομοσχέδιο δημιουργεί τρεις «ταχύτητες» στις εκτός σχεδίου περιοχές:
Η πρώτη αφορά τις περιοχές που δεν έχουν ακόμα κανενός είδους πολεοδομικό σχεδιασμό. Εκεί ο ιδιοκτήτης, εφόσον έχει την ελάχιστη αρτιότητα (τέσσερα στρέμματα) θα μπορεί να χτίσει 180 τ.μ. (από 200 τ.μ. σήμερα). Στις περιοχές αυτές, η έκδοση οικοδομικής άδειας θα επιβαρύνεται με ένα τέλος 5% που θα καταλήγει σε ειδικό λογαριασμό στο Πράσινο Ταμείο.
Η δεύτερη αφορά τις περιοχές που δεν καλύπτονται, μεν, από πολεοδομικό σχέδιο, αλλά από κάποιας άλλης μορφής πολεοδομικό σχεδιασμό (λ.χ. ένα Προεδρικό Διάταγμα, μια ζώνη οικιστικού ελέγχου). Εκεί, η αρτιότητα μπορεί να είναι ευνοϊκότερη από την πρώτη κατηγορία (αν και σε πολλές περιπτώσεις είναι υψηλότερη, λ.χ. σε μεγάλο μέρος της Αττικής είναι τα 20 στρέμματα) και οι όροι δόμησης (συνελεστής, κάλυψη κ.λπ.) έως 10% υψηλότερα.
Η τρίτη κατηγορία αφορά τις περιοχές στις οποίες υπάρχει πολεοδομικός σχεδιασμός: είτε παλαιού τύπου (Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο -ΓΠΣ- ή Σχέδιο Χωρικής Οικιστικής Οργάνωσης Ανοιχτής Πόλης – ΣΧΟΟΑΠ), είτε νέου τύπου (Τοπικό ή Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο). Στις περιοχές αυτές η ελάχιστη αρτιότητα στις εκτός σχεδίου περιοχές θα μπορεί να ξεκινά από τα 2 στρέμματα, εάν αυτό προκύψει ως ανάγκη από τη μελέτη της περιοχής (λ.χ. υπάρχει σημαντικός αριθμός μικροϊδιοκτησίας). Οι όροι δόμησης θα πρέπει (προφανώς) να είναι πολύ λιγότερο ευνοϊκοί από ό,τι θα ισχύει για τους οικισμούς. Ο ανώτατος συντελεστής δόμησης για κατοικία στην εκτός σχεδίου είναι 0,18, κάλυψη 10% και μέγιστος αριθμός ορόφων δύο.
Να σημειωθεί ότι από το τελικό κείμενο του πολεοδομικού σχεδίου νόμου αφαιρέθηκε το άρθρο με το οποίο αυξανόταν και το απαραίτητο ελάχιστο «πρόσωπο» σε δρόμο, καταργούνταν οι πιλοτές στην εκτός σχεδίου κ.ά. Σύμφωνα με το υπουργείο Περιβάλλοντος, οι ειδικότερες διατάξεις θα εξειδικευθούν με Προεδρικό Διάταγμα.
Τέλος, μια ενδιαφέρουσα προσθήκη είναι η ρύθμιση της οικοδόμησης σε ακατοίκητα νησιά. Οπως προβλέπεται, αυτή είναι δυνατή –εφόσον αυτό επιτρέπεται από την περιβαλλοντική νομοθεσία– εάν επιτραπεί από τον πολεοδομικό σχεδιασμό της περιοχής (κάτι που μπορεί να συμβεί και κατά περίπτωση, λ.χ. με ένα ειδικό χωρικό σχέδιο), με ελάχιστη αρτιότητα τα 20 στρέμματα. best-tv