Στεγαστικά δάνεια με επιδότηση για αγορά σπιτιού, αλλά τα έξοδα ποιος τα πληρώνει;

Μεγάλο ενδιαφέρον συγκεντρώνει το νέο πρόγραμμα στέγασης με την χορήγηση στεγαστικών δανείων σε νέα ζευγάρια από 25 έως και 39 ετών με τις απορίες των πολιτών να μην είναι λίγες. Πως να μην είναι άλλωστε μεγάλο από την στιγμή που η κυβέρνηση ανακοίνωσε ότι για δάνειο 100.000 ευρώ η δόση του δανείου θα είναι 275 ευρώ για ένα σπίτι έως 120 τμ και χρονολογίας κατασκευής έως το 2007 την στιγμή που τα ενοίκια ανηφορίζουν με ρυθμούς που πλέον δεν μπορούν να ακολουθήσουν οι υποψήφιοι ενοικιαστές. Επειδή όμως πάντα υπάρχουν τα «ψιλά» γράμματα καλό είναι οι ενδιαφερόμενοι να γνωρίζουν πως και με πόσα χρήματα θα συμμετάσχουν
Όσοι έχουν μπει στην διαδικασία δανειοδότησης και αγοράς σπιτιού σίγουρα θα θυμούνται ότι δεν τελείωσαν αναίμακτα από αυτές τις διαδικασίες. Εκτός από το τίμημα της συμφωνίας για την αγορά, μετά τους περίμεναν έξοδα τα οποία στις περισσότερες περιπτώσεις αγνοούσαν. Ας δούμε όμως πρώτα τι προσφέρει το πρόγραμμα επιδότησης στεγαστικών δανείων που ανακοίνωσε η κυβέρνηση.
Το πρόγραμμα που θα ξεκινήσει τους πρώτους μήνες του 2023 θα αφορά τη χορήγηση στεγαστικών δανείων με πολύ χαμηλό επιτόκιο, κοντά στο 1% (έναντι 4,5% που είναι ο μέσος όρος των επιτοκίων στην αγορά σήμερα). Μία σημαντική λεπτομέρεια που θα πρέπει να γνωρίζουν οι υποψήφιοι ωφελούμενοι είναι ότι τα χαμηλότοκα δάνεια θα καλύπτουν έως και το 90% της εμπορικής αξίας του ακινήτου με ανώτατο όριο τις 150.000 ευρώ, για αγορά πρώτης κατοικίας. Τι σημαίνει στην πραγματικότητα αυτό; Ότι αν ο εκτιμητής του τραπεζικού ιδρύματος που θα χορηγήσει το δάνειο θα αξιολογήσει το ακίνητο στις 150.000 € ο ωφελούμενος θα συμμετάσχει με 15.000 ευρώ από ίδια κεφάλαια. Δηλαδή θα πρέπει να έχει στην διάθεση του αυτό το κεφάλαιο πριν την αγορά.
Στο παραπάνω παράδειγμα η εκτίμηση του ειδικού εκτιμητή που αναλαμβάνει να αξιολογήσει το ύψος της εμπορικής αξίας του ακινήτου θα πρέπει να ανέλθει τουλάχιστον 150.000 €. Αν η εκτίμηση του εκτιμητή είναι χαμηλότερη η συμμετοχή σε ίδια κεφάλαια θα είναι αρκετά παραπάνω. Για παράδειγμα αν η εμπορική αξία του ακινήτου αξιολογηθεί για την χορήγηση δανείου στα 130.000 ευρώ τότε το 90% που θα χορηγηθεί σαν δάνειο θα ανέρχεται στα 117.000 ευρώ. Σε αυτή την περίπτωση εφόσον η συμφωνία αγοράς με τον πωλητή του σπιτιού ανέρχεται στα 150.000 ευρώ ο ωφελούμενος θα πρέπει να διαθέτει ήδη κεφάλαιο ύψους 33.000 ευρώ.
Αυτό συμβαίνει διότι στην περίπτωση της χορήγησης δανείου το ύψος της δανειοδότησης δεν υπολογίζεται ποσοστιαία βάση της τιμής του συμβολαίου αλλά βάση της εκτίμησης της εμπορικής αξίας που βγάζει το εκάστοτε τραπεζικό ίδρυμα.
Τυχεροί θα είναι όσοι πετύχουν συμφωνίες αγοράς πολύ κάτω της εμπορικής αξίας. Πράγμα σχεδόν απίθανο στις ημέρες μας με την αγορά ακινήτων να έχει απογειωθεί και η έλλειψη κατοικιών να παίρνεις διαστάσεις επιδημίας. Σε αυτή την περίπτωση για παράδειγμα αν η συμφωνία αγοράς με τον πωλητή ανέλθει στα 130.000 ευρώ αλλά η εμπορική αξία του ακινήτου υπολογιστεί από τον εκτιμητή στα 150.000 ευρώ ο ωφελούμενος θα λάβει το σύνολο του ποσού ως δανειοδότηση και όχι παραπάνω από τα 130.000 ευρώ που θα προβλέπει το συμβόλαιο μεταβίβασης του ακινήτου.
Τα ίδια κεφάλαια που θα πρέπει να διαθέσει ο υποψήφιος ωφελούμενος του προγράμματος επιδότησης στεγαστικού δανείου δεν σταματούν εκεί. Τα έξοδα μιας αγοράς ακινήτου, πέραν του τιμήματος που έχει συμφωνηθεί με τον πωλητή, δεν μπορούν να χαρακτηριστούν ως ευκαταφρόνητα.
Μόλις ολοκληρωθεί η σύναψη των συμβολαίων αγοράς του ακινήτου ξεκινά ο Γολγοθάς των εξόδων.
Συμβολαιογράφος, έξοδα μετεγγραφής ακινήτου στο κτηματολόγιο, έξοδα φακέλου στο τραπεζικό ίδρυμα που χορηγεί το δάνειο, έξοδα υποθήκης και πολλά άλλα είναι μόνο λίγα από τα έξοδα που θα κληθεί να καταβάλει από την τσέπη του αγοραστής. 

Ας τα δούμε όμως αναλυτικά χρησιμοποιώντας ένα από τα παραπάνω παραδείγματα.
Ο αγοραστής και ωφελούμενος του επιδοτούμενου στεγαστικού δανείου έχει ήδη υπογράψει συμβόλαιο για αγορά ακινήτου αξίας 150.000 ευρώ και αντικειμενικής αξίας 120.000 ευρώ. Κατ ελάχιστο τα έξοδα του συμβολαιογράφου για αξία ακινήτου 120.000 ευρώ θα ανέλθουν στα 1200 ευρώ. Εφόσον ο αγοραστής χρειάζεται και την νομική φροντίδα από δικηγόρο (κάτι που ισχύει σχεδόν στο 100% των αγοραπωλησιών) θα πρέπει να προσθέσει κατά μέσο όρο και 600 ευρώ για τις υπηρεσίες αυτές.
Τα έξοδα μετεγγραφής στο κτηματολόγιο ανέρχονται περίπου στα 900 ευρώ ενώ ακολουθούν και τα έξοδα δήλωσης της υποθήκης από το τραπεζικό ίδρυμα, επίσης στο κτηματολόγιο με την τελική έγκριση του δανείου τα οποία ανέρχονται περίπου στα 1.200 ευρώ (εδώ μπορείτε να υπολογίσετε τα έξοδα κτηματολογίου). Βέβαιά έχουν προηγηθεί τα έξοδα φακέλου, τα έξοδα τεχνικού και νομικού ελέγχου και έκδοσης των απαραίτητων πιστοποιητικών τα οποία ανέρχονται κατά μέσο όρο και ανάλογα την τράπεζα σε τουλάχιστον 700 ευρώ. Αν τα προσθέσουμε όλα μαζί τα έξοδα ανέρχονται σε 4.600 ευρώ. Αν τώρα χρησιμοποιήσει και βοήθεια μεσίτη, ο υποψήφιος αγοραστής θα κληθεί να καταβάλει και μεσιτική αμοιβή ύψους 2% κατ ελάχιστον. Δηλαδή συν 3.000 ευρώ. Το σύνολο δηλαδή των εξόδων πέραν του τιμήματος θα ανέλθει τουλάχιστον στα 7.600 ευρώ.
Αν τώρα λάβουμε υπόψιν τα εισοδηματικά κριτήρια για την συμμετοχή στο πρόγραμμα επιδότησης στεγαστικών δανείων μπορούμε να αντιληφθούμε ότι μάλλον η βοήθεια από συγγενείς θα κριθεί απαραίτητη για να ολοκληρωθεί η διαδικασία αγοράς και δανειοδότησης αν και επιδοτούμενης από το κράτος.
Να υπενθυμίσουμε ότι τα εισοδηματικά κριτήρια που έχει ανακοινώσει η κυβέρνηση για το εν λόγο πρόγραμμα είναι αυτά του επιδόματος θέρμανσης και αναμένεται να καθοριστούν ως εξής:
* Έγγαμος με ετήσιο εισόδημα έως 24.000 ευρώ
* Έγγαμος με 1 παιδί και ετήσιο εισόδημα έως 27.000 ευρώ.
* Έγγαμος με 2 παιδιά και ετήσιο εισόδημα έως 30.000 ευρώ.
* Έγγαμος με 3 παιδιά και ετήσιο εισόδημα έως 33.000 ευρώ.
Με τα παραπάνω δεδομένα γίνεται αντιληπτό ότι η συμμετοχή στο πρόγραμμα για τα νέα ζευγάρια δεν θα είναι στρωμένη με ροδοπέταλα. Οι επιλογές είναι δύο, ή θα πρέπει να έχουν αποταμιεύσεις ή θα πρέπει να ζητήσουν την πάντα πολύτιμη βοήθεια από το οικογενειακό περιβάλλον.