Στεγαστικά δάνεια: Οι «φυλές» των δανειοληπτών και... η ζώνη υψηλού κινδύνου

[

Δύο είναι οι κατηγορίες των δανειοληπτών στεγαστικών δανείων με κυμαινόμενο επιτόκιο και η περίμετρος των 30.000 που τελικά θα λάβουν επιδότηση ως ευάλωτοι - βάσει των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών τους - για να καλύψουν το 50% της αύξησης της δόσης τους, κρίνεται επαρκής από τραπεζικά στελέχη.
Κι αυτό καθώς για μια δεκαετία σχεδόν, αυτή της οικονομικής κρίσης, υπήρξε ένα «κενό» στις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων και συνεπώς είναι λιγοστά τα δάνεια που είναι ευαίσθητα στην αύξηση των επιτοκίων, με δεδομένο ότι οι τράπεζες υιοθέτησαν πολύ αυστηρά κριτήρια χορηγήσεων – αυστηρότερα και από αυτά που ορίζει η ΤτΕ - υπό τον φόβο δημιουργίας νέων «κόκκινων» δανείων.
Σε αυτή την μικρή κατηγορία υπάγονται δανειολήπτες που δεν είναι ευάλωτοι – εκτός και αν έχει επέλθει δραματική μείωση εισοδημάτων - όπως αναφέρουν τραπεζικές πηγές και μπορούν να ανταπεξέλθουν στην άνοδο των επιτοκίων. Και παράλληλα έχουν τη δυνατότητα εφόσον είναι ενήμεροι να μπορούν να «γυρίσουν» το επιτόκιο τους σε σταθερό τουλάχιστον για 3 χρόνια ώστε να προστατευθούν από την άνοδο των επιτοκίων.
Τα «παλιά» δάνεια
Η μεγάλη κατηγορία των στεγαστικών δανείων με κυμαινόμενο επιτόκιο αφορά αυτά που εκταμιεύθηκαν πολύ πριν την κρίση, όταν οι χορηγήσεις των στεγαστικών έφταναν τα 3 δις ευρώ ετησίως. Αυτά τα «παλιά» δάνεια, είναι τα λιγότερο ευαίσθητα, έχουν την μικρότερη επιβάρυνση από την αύξηση των επιτοκίων καθώς έχει αποπληρωθεί το μισό και πλέον του δανείου, δηλαδή το μεγαλύτερο μέρος των τόκων και πλέον αποπληρώνουν κεφάλαιο.
Για παράδειγμα:
Δάνειο 100.000 ευρώ, διάρκειας 30 ετών με επιτόκιο που έχει αυξηθεί από 3,75% στο 4,75%: η δόση του αυξάνεται κατά 38 ευρώ αν χορηγήθηκε το 2010 ενώ αν χορηγήθηκε το 2017 αυξάνεται κατά 58 ευρώ.
Ετσι για το ίδιο δάνειο ο ένας δανειολήπτης καταβάλει δόση 501 ευρώ και ο άλλος 521 ευρώ.
Οι δανειολήπτες μετά το 2018
Σε ότι αφορά στους δανειολήπτες στεγαστικών μετά το 2018, όταν και ξεκίνησε η αναθέρμανση της αγοράς, αυτοί προτίμησαν, στη συντριπτική τους πλειοψηφία το σταθερό επιτόκιο (η Εurobank ήταν η πρώτη τράπεζα που λανσάρισε αυτά τα δάνεια) που μέχρι και τον Ιούλιο του 2022 ήταν σε χαμηλά επίπεδα και δεν επηρεάζονταν από τις όποιες αυξήσεις επιτοκίων.
Σύμφωνα πάντως με ορισμένα τραπεζικά στελέχη ίσως να έπρεπε τα στεγαστικά δάνεια λόγω της εξαιρετικά μεγάλης περιόδου αποπληρωμής να φέρουν σταθερό επιτόκιο. Όπως σημειώνουν μάλιστα στις ΗΠΑ το επιτόκιο είναι υποχρεωτικά σταθερό. Στην παρούσα φάση αυτό που επιλέγουν οι περισσότεροι – και μάλλον είναι το πιο συμφέρον για τους ίδιους είναι δάνειο με σταθερό επιτόκιο για 3-5 χρόνια και κυμαινόμενο στη συνέχεια.
Λιγότερα πλέον τα δάνεια με κυμαινόμενο
Όπως αναφέρει η Τράπεζα της Ελλάδος στην Ενδιάμεση Εκθεση Νομισματικής Πολιτικής που δημοσιεύθηκε χθες, τα τελευταία έτη έχει καταγραφεί σημαντική υποχώρηση στο μερίδιο των νέων δανείων με κυμαινόμενο επιτόκιο (από 86% κατά μέσο όρο την περίοδο 2011-2017 σε 57% το 2021 και 46% τη διαθέσιμη περίοδο του τρέχοντος έτους). Η εν λόγω εξέλιξη περιορίζει την επιδείνωση του επιτοκιακού κινδύνου που προκύπτει από την ομαλοποίηση της νομισματικής πολιτικής και υποβοηθεί την ομαλή εξυπηρέτηση του χρέους στεγαστικής πίστης. Το μεσοσταθμικό επιτόκιο των στεγαστικών δανείων διαμορφώθηκε το τρέχον έτος σε 3,1%, επίπεδο κατά 28 μ.β. υψηλότερο έναντι της μέσης τιμής του 2021.
Σημειώνεται ότι το μέσο επιτόκιο των στεγαστικών δανείων (δεν περιλαμβάνονται οι επιβαρύνσεις) το 2017 ήταν 2,78% κινήθηκε ανοδικά τις δύο επόμενες χρονιές στο 3,01% και στο 3,11% και μειώθηκε στο 2,85% το 2021 και στο 2,78% το 2021. Σε ότι αφορά την τρέχουσα χρονιά ξεκίνησε από το 2,86% τον Ιανουάριο και ξεπέρασε το 3% τον Ιούνιο και έκτοτε κινείται ανοδικά. Τον Οκτώβριο έφτασε το 3,69% με το κυμαινόμενο να ήταν στο 4,00%
Οι τράπεζες σε κάθε περίπτωση θέλουν, κατ’ ελάχιστον, να διατηρήσουν ζωντανή την στεγαστική πίστη ώστε να πετύχουν τους στόχους καθαρής πιστωτικής επέκτασης. Και για να το πετύχουν αυτό θα πρέπει τα επιτόκια να είναι όσο τον δυνατόν πιο ελκυστικά. Ετσι, η Εurobank στο προσεχές διάστημα αναμένεται να μειώσει περαιτέρω το spread, στο 1,9% με το το euribor 3μήνου να βρίσκεται σήμερα 2,08%
Παραμένουν υψηλές οι τιμές διαμερισμάτων
Σε ότι αφορά στις τιμές των ακινήτων, παραμένουν υψηλές και δεν καταγράφουν την τάση υποχώρησης που παρατηρείται στο εξωτερικό. Αυτό αποδίδεται κυρίως επειδή ένα σημαντικό κομμάτι των αγοραπωλησιών διενεργείται σε μετρητά στοιχείο που από μόνο του αποτελεί μια στρεβλή παράμετρο και όχι ακριβώς μετρήσιμη. Ωστόσο, η υποχώρηση των εισοδημάτων εκτιμάται ότι δεν θα αφήσει ανεπηρέαστες τις τιμές των ακινήτων και στη χώρα μας.
Σύμφωνα με την Ενδιάμεση Έκθεση της ΤτΕ, οι τιμές διαμερισμάτων συνέχισαν να καταγράφουν ισχυρούς ρυθμούς αύξησης μέχρι και το γ΄ τρίμηνο του 2022.
Με βάση τα στοιχεία εκτιμήσεων που συλλέγονται από την Τράπεζα της Ελλάδος, το εννεάμηνο του 2022 οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) ήταν αυξημένες κατά 10,4% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 6,8% το αντίστοιχο διάστημα του 2021. Ειδικότερα, σε ετήσια βάση ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων κατέγραψε επιτάχυνση του ρυθμού αύξησης των τιμών για το σύνολο της χώρας στα επιμέρους τρίμηνα του 2022.
Σε τοπικό επίπεδο, οι τιμές των κατοικιών εμφανίζουν ετερογένεια ως προς τις μεταβολές τους, με σημαντικές αυξήσεις κυρίως σε περιοχές με έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον και οριακές μεταβολές σε άλλες.
Στην αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων για το σύνολο της χώρας κατά το εννεάμηνο του 2022 συνέβαλαν σημαντικά οι υψηλοί ρυθμοί αύξησης των τιμών των δύο μεγάλων αστικών κέντρων της χώρας, δηλ. της Αθήνας (12,0%) και της Θεσσαλονίκης (10,5%), καθώς στις άλλες μεγάλες πόλεις και τις λοιπές περιοχές της χώρας οι ρυθμοί που καταγράφηκαν (9,4% και 7,6% αντίστοιχα) ήταν μικρότεροι από τον αντίστοιχο μέσο όρο για το σύνολο της χώρας.
Την ίδια περίοδο οι τιμές των νέων διαμερισμάτων (ηλικίας έως 5 ετών) αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 11,4%, αρκετά ενισχυμένες έναντι των παλαιών διαμερισμάτων (9,7%).