Ακίνητα: Μεταβιβάσεις «εξπρές» με τον Ηλεκτρονικό Φάκελο - Οδηγός για την πλατφόρμα και δικαιολογητικά

Πιο γρήγορες μεταβιβάσεις ακινήτων, χωρίς τη γραφειοκρατία και το χαρτοβασίλειο του παρελθόντος φέρνει ο Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτων που ήδη βρίσκεται σε πιλοτική εφαρμογή ενώ θα εφαρμοστεί υποχρεωτικά από τον προσεχή Νοέμβριο.
Ο ηλεκτρονικός φάκελος, σε συνδυασμό με τις e-δηλώσεις φόρου μεταβίβασης που έχουν ήδη ξεκινήσει, αλλάζει το καθεστώς στις μεταβιβάσεις ακινήτων, καθώς σε αυτόν θα περιέχονται συγκεντρωμένα όλα τα δικαιολογητικά, τα πιστοποιητικά και οποιοδήποτε έγγραφο απαιτείται σήμερα από διάφορες υπηρεσίες (όπως Κτηματολόγιο, Τεχνικό Επιμελητήριο κ.ά.).
Εφόσον πρόκειται για μεταβιβάσεις ακινήτων μεταξύ φυσικών προσώπων, θα διεκπεραιώνονται ηλεκτρονικά από το γραφείο των συμβολαιογράφων, με όλα τα απαιτούμενα έντυπα και βεβαιώσεις να αντλούνται από την οθόνη του υπολογιστή.
Η νέα πλατφόρμα μέσω της οποίας ο συμβολαιογράφος θα συγκεντρώνει ηλεκτρονικά όλα τα πιστοποιητικά και έγγραφα που απαιτούνται για τη μεταβίβαση ενός ακινήτου «τρέχει» στη ψηφιακή πύλη του δημοσίου gov.gr και αφορά αποκλειστικά συμβάσεις μεταξύ φυσικών προσώπων επί εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακινήτων σε περιοχές που έχουν κτηματογραφηθεί και λειτουργεί Κτηματολογικό Γραφείο.
Ταυτόχρονα, στο νέο σκηνικό με τις ακόμα πιο εύκολες μεταβιβάσεις ακινήτων συμβάλλουν οι νέες διατάξεις του υπουργείου Οικονομικών που προβλέπουν αλλαγή στο πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, νέους όρους για τη χορήγηση φορολογικής ενημερότητας, κατάργηση πιστοποιητικών, αλλά και αυτόματη συμπλήρωση του Ε9, το οποίο ταλαιπωρεί σήμερα τους φορολογούμενους.
Οδηγός για την πλατφόρμα

• Η πλατφόρμα «Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτου» του ΝΠΔΔ «Ελληνικό Κτηματολόγιο» είναι προσβάσιμη μέσω της Ενιαίας Ψηφιακής Πύλης της Δημόσιας Διοίκησης (gov.gr). Χρήστες της πλατφόρμας είναι ο συμβολαιογράφος που συντάσσει τη συμβολαιογραφική πράξη και τα συμβαλλόμενα μέρη (όπως π.χ. αγοραστές και πωλητές).Για την είσοδο στην πλατφόρμα, η αυθεντικοποίηση των χρηστών γίνεται με τους κωδικούς Taxisnet και κατόπιν με τη χρήση των κωδικών-διαπιστευτηρίων του Μητρώου Συμβολαιογράφου, προκειμένου να πιστοποιηθεί η ιδιότητά τους.
• Ο συμβολαιογράφος εισέρχεται στην πλατφόρμα και δημιουργεί νέο αίτημα μεταβίβασης εισάγοντας τους ΑΦΜ των συμβαλλόμενων μερών, όπως του αγοραστή και του πωλητή. Κατόπιν, προσκαλεί τα συμβαλλόμενα μέρη μέσω της πλατφόρμας, ώστε να αποδεχτούν το αίτημα μεταβίβασης και να παράσχουν τις αναγκαίες εξουσιοδοτήσεις.
• Για την πρόσκληση, η πλατφόρμα αντλεί τα στοιχεία επικοινωνίας των συμβαλλόμενων μερών από το Εθνικό Μητρώο Επικοινωνίας (Ε.Μ.Επ.). Εάν τα στοιχεία επικοινωνίας δεν είναι καταχωρισμένα στο Ε.Μ.Επ., ο συμβολαιογράφος ενημερώνεται μέσω ειδικής σήμανσης της πλατφόρμας και προτρέπει τα συμβαλλόμενα μέρη να καταχωρίσουν τα στοιχεία επικοινωνίας τους στο Ε.Μ.Επ.
• Μετά την επιτυχή αποστολή της πρόσκλησης στα συμβαλλόμενα μέρη, ο μεταβιβάζων εισέρχεται στην πλατφόρμα και κατόπιν στο αίτημα μεταβίβασης που δημιούργησε ο συμβολαιογράφος, ώστε να επιλέξει το προς μεταβίβαση ακίνητο, να αποδεχθεί την πρόσκληση και να εξουσιοδοτήσει τον συμβολαιογράφο να προβεί στη συλλογή εγγράφων και πληροφοριών και σε όλες τις αναγκαίες ενέργειες για τον σκοπό της σύνταξης της συμβολαιογραφικής πράξης. Παρέχοντας την εξουσιοδότηση αυτή, ο μεταβιβάζων συναινεί ρητά στην γνωστοποίηση από την Α.Α.Δ.Ε. μέσω της πλατφόρμας στο συμβολαιογράφο των απαραίτητων φορολογικών δεδομένων του, που συνδέονται με τη μεταβίβαση, όπως, ενδεικτικά, τους λόγους αδυναμίας έκδοσης αποδεικτικού ενημερότητας (π.χ. ύπαρξη οφειλών, δέσμευση ενημερότητας), κ.ά. Ο μεταβιβάζων επιλέγει το προς μεταβίβαση ακίνητο είτε πληκτρολογώντας τον ΑΤΑΚ είτε επιλέγοντάς το από την εμφαινόμενη στην πλατφόρμα λίστα των ακινήτων του, όπως αυτά είναι καταχωρισμένα στη δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9). Ο μεταβιβάζων έχει τη δυνατότητα να μεταφορτώσει τον τίτλο κτήσης του και το πιστοποιητικό μεταγραφής αυτού.
• Κατόπιν, ο αποκτών εισέρχεται στην πλατφόρμα και στο αίτημα μεταβίβασης που δημιούργησε ο συμβολαιογράφος, ώστε να αποδεχθεί την πρόσκληση και να εξουσιοδοτήσει τον συμβολαιογράφο να προβεί στη συλλογή εγγράφων και πληροφοριών και σε όλες τις αναγκαίες ενέργειες για τον σκοπό της σύνταξης της συμβολαιογραφικής πράξης.
• Με την επιλογή του προς μεταβίβαση ακινήτου από τον μεταβιβάζοντα, την αποδοχή των προσκλήσεων και την παροχή των εξουσιοδοτήσεων από αμφότερα τα συμβαλλόμενα μέρη, ολοκληρώνεται το αίτημα μεταβίβασης και δημιουργείται ο ηλεκτρονικός φάκελος της μεταβίβασης.

Τα δικαιολογητικά

• Ο συμβολαιογράφος εισέρχεται στην πλατφόρμα και στο ολοκληρωθέν αίτημα μεταβίβασης, για να αιτηθεί την έκδοση των αναγκαίων δικαιολογητικών για τη σύνταξη της συμβολαιογραφικής πράξης ή/και να τα συλλέξει, κατά περίπτωση. Τα δικαιολογητικά εμφαίνονται σε κατάλογο μέσα στον ηλεκτρονικό φάκελο της μεταβίβασης, ως εξής:
• Τίτλος κτήσης: Μεταφορτώνεται το συμβολαιογραφικό έγγραφο στον ηλεκτρονικό φάκελο από τον Συμβολαιογράφο, εφόσον δεν το μεταφόρτωσε ο μεταβιβάζων. Εάν ο τίτλος κτήσης δεν είναι συμβολαιογραφικό έγγραφο, μεταφορτώνεται το αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου.
• Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ: Η πλατφόρμα αντλεί μέσω διαλειτουργικότητας από το ΟΠΣ Περιουσιολόγιο Ακινήτων της Α.Α.Δ.Ε. τα αναγκαία δεδομένα για το πιστοποιητικό .Ο συμβολαιογράφος μπορεί να δει τα δεδομένα που αντλούνται και που αποθηκεύονται στον ηλεκτρονικό φάκελο της μεταβίβασης.
• Αποδεικτικό ενημερότητας: Η πλατφόρμα αντλεί μέσω διαλειτουργικότητας από το πληροφοριακό σύστημα φορολογικού μητρώου της Α.Α.Δ.Ε. τα αναγκαία δεδομένα για το αποδεικτικό ενημερότητας. Ο συμβολαιογράφος μπορεί να δει τα δεδομένα που αντλούνται και που αποθηκεύονται στον ηλεκτρονικό φάκελο της μεταβίβασης.
• Αποδεικτικό ασφαλιστικής ενημερότητας: Η πλατφόρμα αντλεί μέσω διαλειτουργικότητας από το πληροφοριακό σύστημα του e-ΕΦΚΑ τα αναγκαία δεδομένα για το αποδεικτικό ασφαλιστικής ενημερότητας. Ο συμβολαιογράφος μπορεί να δει τα δεδομένα που αντλούνται και που αποθηκεύονται στον ηλεκτρονικό φάκελο της μεταβίβασης.
• Βεβαίωση Δήμου περί μη οφειλής ΤΑΠ: Μεταφορτώνεται στον ηλεκτρονικό φάκελο από τον Συμβολαιογράφο η βεβαίωση του άρθρου 24 του ν. 2130/1993.
• Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/ Διηρημένης Ιδιοκτησίας: Αντλείται υποχρεωτικά από την πλατφόρμα μέσω διαλειτουργικότητας με το πληροφοριακό σύστημα «Ταυτότητα Κτιρίου» του ΤΕΕ, το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/ Διηρημένης Ιδιοκτησίας, όπως ορίζεται στα άρθρα 53επ του ν. 4495/2017, το οποίο αντικαθιστά και περιλαμβάνει τη βεβαίωση της παρ. 1 του άρθρου 83, σύμφωνα με τις προϋποθέσεις της έκδοσης και ισχύος αυτής.
• Τυχόν δήλωση υπαγωγής στον ν. 4178/2013 ή στον ν. 4495/2017 και βεβαίωση εξόφλησης του οικείου προστίμου κατά τα οριζόμενα στους ανωτέρω νόμους.
• Σχέδια (κατόψεις) του μηχανικού όπου αποτυπώνεται η υφιστάμενη κατάσταση.
• Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης.
• Τοπογραφικό διάγραμμα και στοιχεία/σχέδια οικοδομικής άδειας (στέλεχος, διάγραμμα κάλυψης, κατόψεις, τοπογραφικό).
• Τα δικαιολογητικά αντλούνται υποχρεωτικά από την πλατφόρμα μέσω διαλειτουργικότητας με το πληροφοριακό σύστημα «Ταυτότητα Κτιρίου» του Τ.Ε.Ε. βάσει του Κ.Α.Ε.Κ. του ακινήτου.
• Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος: Η πλατφόρμα αντλεί μέσω διαλειτουργικότητας από τη βάση δεδομένων του Ελληνικού Κτηματολογίου το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος του προς μεταβίβαση ακινήτου.

Εφόσον το τοπογραφικό διάγραμμα έχει αναρτηθεί στην εφαρμογή ηλεκτρονικής υποβολής διαγραμμάτων, μπορεί να αντληθεί μέσω διαλειτουργικότητας από τη βάση δεδομένων του Ελληνικού Κτηματολογίου, με την καταχώριση του Κωδικού Ηλεκτρονικού Διαγράμματος (Κ.Η.Δ.).
Μετά την καταβολή του φόρου από τον αποκτώντα το ακίνητο, η πλατφόρμα αντλεί μέσω διαλειτουργικότητας από την εφαρμογή myProperty της Α.Α.Δ.Ε. τα αναγκαία δεδομένα σχετικά με την καταβολή του φόρου ή την απαλλαγή από την υποχρέωση αυτού.
Ποιες παρεμβάσεις διευκολύνουν τις μεταβιβάσεις
Ρυθμίσεις με τις οποίες επιταχύνονται οι των διαδικασίες αγοραπωλησίας, γονικής παροχής και δωρεάς ακινήτων τίθενται σε εφαρμογή.
Πρόκειται για την πιο εύκολη έκδοση πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ, το αποδεικτικό ενημερότητας,την κατάργηση πιστοποιητικού άρθρου 105 και την επικαιροποίηση του Ε9.

Ειδικότερα:

1. Καθίσταται ευκολότερη η έκδοση πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ .Η έκδοση του θα πραγματοποιείται μόνο για να πιστοποιεί ότι το ακίνητο που μεταβιβάζεται περιλαμβάνεται στη δήλωση του Ε9 την τελευταία 5ετία. Για όσα ακίνητα έχουν αποκτηθεί με κληρονομιά, γονική παροχή ή δωρεά δεν χρειάζεται η προσκόμιση του συγκεκριμένου πιστοποιητικού. Επίσης, απαλείφονται περιπτώσεις χορήγησης πιστοποιητικού ΕΝ.Φ.Ι.Α. με παρακράτηση του τιμήματος από τον συμβολαιογράφο, αφού πλέον με την παραπάνω τροποποίηση αυτές καθίστανται περιττές.
2. Σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου όπου υπάρχουν χρέη του φορολογουμένου, αλλά είναι ενταγμένα σε ρύθμιση θα εκδίδεται αποδεικτικό ενημερότητας με παρακράτηση ποσοστού 70 % επί του τιμήματος, εφόσον το τίμημα δεν υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας, και έως το ύψος των ληξιπρόθεσμων ρυθμισμένων οφειλών στη Φορολογική Διοίκηση. Εάν υφίστανται ληξιπρόθεσμες οφειλές σε αναστολή άνω των 50.000 ευρώ ορίζεται ποσοστό παρακράτησης 50% επί του τιμήματος, εφόσον αυτό δεν υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας και έως το ύψος των συνολικών οφειλών σε αναστολή.
3. Σε κάθε περίπτωση πώλησης ακινήτου, εφόσον αυτό έχει αποκτηθεί από τον πωλητή με κληρονομιά, δωρεά ή γονική παροχή, δεν θα απαιτείται πλέον η προσάρτηση στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο του πιστοποιητικού του άρθρου 105 του Κώδικα Φορολογίας Κληρονομιών, Δωρεών, Γονικών Παροχών Προικών , το οποίο πιστοποιεί την ολοσχερή εξόφληση των επιμεριστικά αναλογούντων στο ακίνητο φόρων κληρονομιάς, δωρεάς-γονικής παροχής. Ωστόσο, πρέπει να γίνεται υποχρεωτική αναφορά από τον συμβολαιογράφο για δήλωση φόρου , ανάλογα με την αιτία κτήσης του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.