Τι άλλαξε στο φόρο μεταβίβασης α’ κατοικίας

Αλλαγές στους όρους απαλλαγής ή όχι από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων, για όσους αποκτούν πρώτη κατοικία επήλθαν από τις 26 Απριλίου 2023, μετά τα αποτελέσματα της απογραφής του πληθυσμού από την ΕΛΣΤΑΤ.
Τις αλλαγές κωδικοποιεί εγκύκλιος του διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή (Ε. 2038/ 30 Μαΐου 2023), με τις οποίες κάποιοι κερδίζουν την απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης και κάποιοι τη χάνουν.
Το πρώτο «κλειδί» των αλλαγών είναι η κατοχή κατοικίας σε χωριό ή οικισμό με πληθυσμό έως 3.000 κατοίκους και με βάση τα αποτελέσματα της Απογραφής του 2021, ο πληθυσμός των οικισμών αυξομειώθηκε, με τους περισσότερους Δήμους να καταγράφουν μείωση.
Το δεύτερο «κλειδί» είναι ο χρόνος γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης, και ειδικότερα τι ίσχυε κατά τον χρόνο μεταβίβασης.
Ποιοι χάνουν - ποιοι κερδίζουν
Η εγκύκλιος αφορά φυσικά πρόσωπα τα οποία αιτούνται απαλλαγή α’ κατοικίας από τους φόρους κληρονομιάς, γονικής παροχής και μεταβίβασης ακινήτων, τους συμβολαιογράφους και τις Δ.Ο.Υ.
Συγκεκριμένα η ΑΑΔΕ διευκρινίζει ότι για τη χορήγηση απαλλαγής από το φόρο λόγω απόκτησης α’ κατοικίας αιτία κληρονομιάς, γονικής παροχής ή αγοράς, απαιτείται, μεταξύ άλλων, ο δικαιούχος να μην έχει στην κυριότητά του ακίνητο που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες σε δημοτικό ή κοινοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων.
Αυτό σημαίνει ότι, αν κάποιος είχε κατοικία σε οικισμό με πληθυσμό πάνω από 3.000 κατοίκους δεν δικαιούταν απαλλαγή από τον ΦΜΑ για την απόκτηση πρώτης κατοικίας.
Εφόσον ο πληθυσμός του οικισμού μειώθηκε, μετά την Απογραφή του 2021, πλέον από τις 26 Απριλίου 2023, δικαιούται απαλλαγή.
Φυσικά ισχύει και το αντίστροφο. Αυτός που είχε κατοικία σε οικισμό με πληθυσμό κάτω από 3.000 κατοίκους, με βάση την Απογραφή του 2011, δικαιούταν απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων για την απόκτηση α' κατοικίας.
Αν όμως, μετά την απογραφή του 2021 ο πληθυσμός αυξήθηκε πάνω από 3.000 κατοίκους, τότε, από την 26η Απριλίου δεν τη δικαιούται.
Ο χρόνος μεταβίβασης
Η ΑΑΔΕ διευκρινίζει ότι, το πληθυσμιακό κριτήριο λαμβάνεται σύμφωνα με την τελευταία δημοσιευμένη στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως απογραφή πληθυσμού, κατά το χρόνο φορολογίας.
Χρόνος φορολογίας, κατά την απόκτηση ακινήτου με αγορά είναι ο χρόνος σύνταξης του μεταβιβαστικού συμβολαίου.
Κατά την απόκτηση ακινήτου με γονική παροχή, χρόνος φορολογίας είναι ο χρόνος σύνταξης του μεταβιβαστικού συμβολαίου ή ο χρόνος στον οποίο μετατίθεται η γένεση της φορολογικής.
Επίσης, χρόνος φορολογίας κατά την απόκτηση ακινήτου αιτία κληρονομίας είναι ο χρόνος του θανάτου ή ο χρόνος στον οποίο μετατίθεται η γένεση της φορολογικής υποχρέωσης.
Τι ισχύει ανά περίοδο
Αρχικά με τον ν. 2539/1997 Πρόγραμμα «Καποδίστριας») συγκροτήθηκαν ανά νομό οι νέοι οργανισμοί τοπικής αυτοδιοίκησης που προήλθαν μετά από τη συνένωση δήμων ή/και κοινοτήτων.
Με βάση την απογραφή του έτους 2001, για τη χορήγηση της απαλλαγής α’ κατοικίας λαμβανόταν υπόψη ο πληθυσμός του δημοτικού ή κοινοτικού διαμερίσματος, το οποίο αντιστοιχούσε στον προϊσχύοντα δήμο ή κοινότητα.
Ακολούθως, με το ν. 3852/2010 Πρόγραμμα «Καλλικράτης» επήλθαν περαιτέρω μεταβολές στη διοικητική διαίρεση της χώρας και προβλέφθηκαν οι δημοτικές και τοπικές κοινότητες, οι οποίες αντιστοιχούσαν στα προϊσχύοντα δημοτικά ή κοινοτικά διαμερίσματα.
Στο πλαίσιο του «Καλλικράτη» και με βάση την απογραφή του 2011, για τη χορήγηση απαλλαγής α΄ κατοικίας με βάση την απογραφή του πληθυσμού του 2011 προβλέπεται ότι για τον έλεγχο της συνδρομής των προϋποθέσεων της απαλλαγής, με χρόνο φορολογίας την 20/3/2013 και μετά λαμβάνεται υπόψη ο πληθυσμός της δημοτικής ή τοπικής κοινότητας και όχι ο πληθυσμός του ενιαίου δήμου με βάση την ανωτέρω απογραφή. Ο τελευταίος, λαμβάνεται υπόψη μόνο σε περιπτώσεις δήμων, οι οποίοι στερούνται περαιτέρω διοικητικής υποδιαίρεσης.
Ωστόσο, με τον ν. 4555/2018 Πρόγραμμα «ΚΛΕΙΣΘΕΝΗΣ Ι» και σε συνδυασμό με τα αποτελέσματα της απογραφής πληθυσμού του 2021, για τον έλεγχο της πλήρωσης του πληθυσμιακού κριτηρίου για τη χορήγηση απαλλαγής α’ κατοικίας κατά την απόκτηση ακινήτων με αγορά, γονική παροχή ή κληρονομιά με χρόνο φορολογίας την 26-4-2023 και μετά, λαμβάνεται υπόψη ο πληθυσμός της δημοτικής κοινότητας ή ο πληθυσμός της δημοτικής ενότητας, εφόσον αυτή στερείται περαιτέρω διοικητικής υποδιαίρεσης, όπως αυτός προκύπτει από την απογραφή πληθυσμού κατοικιών έτους 2021 που αφορά το μόνιμο πληθυσμό.