Μεταβιβάσεις ακινήτων και με... ολίγα μετρητά

Σαράντα μέρες περιθώριο για τις αγοραπωλησίες ακινήτων με μετρητά έχουν οι ενδιαφερόμενοι, καθώς από την 1η Ιανουαρίου 2024, σε όλες τις συναλλαγές το τίμημα θα καταβάλλεται μέσω τραπεζών.
Ωστόσο, παρά τις απειλές και τις προειδοποιήσεις του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, δεν πρόκειται να καταβάλλεται μέσω τραπεζών ολόκληρο το τίμημα κατά τις αγορές ακινήτων.
Το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών δρομολογεί την υποχρέωση αγοραπωλησίας ακινήτων μόνο με τραπεζικά μέσα πληρωμής και την απαγόρευση των μετρητών.
Όπως προβλέπει η αρχική διάταξη που θα προωθηθεί στη Βουλή, το τίμημα για αγοραπωλησίες ακινήτων θα καταβάλλεται αποκλειστικά με τραπεζικά μέσα πληρωμής.
Το συμβόλαιο που αναγράφει προκαταβολή, μερική ή ολική εξόφληση με μετρητά είναι άκυρο και απαγορεύεται η μεταγραφή του.
Οι παραβάτες θα τιμωρούνται με πρόστιμο ίσο με το 10% του τιμήματος που καταβλήθηκε με μετρητά, κατ’ ελάχιστο 10.000 και μέχρι 500.000 ευρώ, για κάθε παράβαση.
Οι νέες διατάξεις θα ισχύσουν από την 1η/1/2024, που σημαίνει ότι όσοι έχουν σκοπό να αγοράσουν ή να πωλήσουν ακίνητο δίνοντας ή εισπράττοντας μετρητά, πρέπει να ολοκληρώσουν τη συναλλαγή μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2023.
Υπάρχει βέβαια ο κίνδυνος να ελεγχθούν αργότερα, από την ΑΑΔΕ, και να κληθούν να αποδείξουν (οι αγοραστές) πού βρήκαν τα μετρητά και οι πωλητές τι τα έκαναν.
Έλεγχοι
H ΑΑΔΕ έχει δρομολογήσει ελέγχους σε πάνω από 80.000 μεταβιβάσεις ακινήτων που έγιναν με μετρητά, τα τελευταία χρόνια.
Από τον Μάρτιο του 2021, που ξεκίνησε να λειτουργεί η πλατφόρμα myPROPERTY έχουν καταχωριστεί 42.613 δηλώσεις μεταβίβασης ακινήτων, το τίμημα των οποίων εξοφλήθηκε αποκλειστικά με μετρητά και ανέρχεται αθροιστικά στα 462, 49 εκατ. ευρώ.
Επίσης, έχουν καταχωριστεί επιπλέον 41.741 δηλώσεις μεταβίβασης ακινήτων το τίμημα των οποίων εξοφλήθηκε εν μέρει μόνο με μετρητά και ανέρχεται αθροιστικά στα 2,98 δισ. ευρώ. Σημειώνεται ότι από το ποσό αυτό δεν μπορεί να διαχωριστεί επ’ ακριβώς, ποιο ποσό πληρώθηκε μέσω τραπεζών και ποιο μετρητοίς.
Συνολικά οι μεταβιβάσεις που έγιναν αποκλειστικά ή εν μέρει με μετρητά ανέρχονται σε 84.354 πράξεις και αποτελούν το 24,9% του συνόλου των μεταβιβάσεων, ήτοι μία στις τέσσερις. Η συνολική τους αξία ανήλθε σε 3,44 δισ. ευρώ.
Στις υποθέσεις αυτές εστιάζουν οι ελεγκτικές υπηρεσίες τόσο της ΑΑΔΕ, όσο και της Αρχής για το ξέπλυμα χρήματος.
Οι ελεγκτές θα καλέσουν για εξηγήσεις τους αγοραστές ακινήτων και θα ζητήσουν πειστικές εξηγήσεις για το πού βρήκαν τα μετρητά που έδωσαν για να αγοράσουν τα ακίνητα.
Αν δεν είναι πειστικοί θα κατηγορηθούν για φοροδιαφυγή από την ΑΑΔΕ και το ποσό που καταβλήθηκε και δεν δικαιολογείται θα φορολογηθεί με συντελεστή 33%, ενώ θα επιβληθούν επιπλέον εισφορά αλληλεγγύης και προσαυξήσεις εκπρόθεσμης καταβολής.
Όχι μετρητά όλο το τίμημα
Πάντως, δεν πρόκειται οι αγοραπωλησίες στο σύνολό τους να γίνονται όλες με μετρητά, ανεξάρτητα από τις προθέσεις της κυβέρνησης.
Αυτό θα συμβεί επειδή, το τίμημα που αναγράφεται στα συμβόλαια είναι η αντικειμενική αξία του ακινήτου η οποία συνήθως είναι χαμηλότερη από την πραγματική, αγοραία αξία.
Σχεδόν κανένας δεν αναγράφει στο συμβόλαιο την αγοραία αξία, γιατί έτσι θα πληρώσει επιπλέον φόρο μεταβίβασης και συμβολαιογραφικά έξοδα.
Έτσι, το τίμημα που αναλογεί στην αντικειμενική αξία θα εξοφληθεί μέσω τράπεζας. Το υπόλοιπο ποσό, πάνω από την αντικειμενική αξία, θα εξοφληθεί με μετρητά, χωρίς να φαίνεται πουθενά και χωρίς να μπορεί τα εντοπίσουν οι ελεγκτές της Εφορίας ή της Αρχής για το ξέπλυμα χρήματος.