Επιτόκια: Λιγοστοί οι «τυχεροί» δανειολήπτες που επηρεάζονται (άμεσα) από τη μείωση της ΕΚΤ - Παραδείγματα

Μια μικρή ανάσα... αισιοδοξίας έδωσε η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα στους δανειολήπτες, μειώνοντας για πρώτη φορά από το 2019 τα βασικά επιτόκια κατά 25 μονάδες βάσης και ενώ είχε προηγηθεί ένα ράλι 10 σερί αυξήσεων που ξεκίνησε τον Ιούλιο του 2022 .
Ωστόσο η ταχύτητα αποκλιμάκωσης των επιτοκίων θα είναι, εκτός εξαιρετικού απροόπτου, χαμηλότερη από αυτή της ανόδου και μέχρι τον Σεπτέμβριο δεν αναμένεται άλλη μείωση. Η Κριστίν Λαγκάρντ άλλωστε ξεκαθάρισε ότι δεν μπορεί να πει ότι η ΕΚΤ έχει μπει σε φάση μείωσης των επιτοκίων, οι αποφάσεις λαμβάνονται βάσει των εισερχόμενων στοιχείων που θα πρέπει να επιβεβαιώσουν το μονοπάτι μείωσης του πληθωρισμού και η ταχύτητα με την οποία θα κινηθεί η ΕΚΤ στην χαλάρωση της νομισματικής πολιτικής είναι «εξαιρετικά αβέβαιη» και πάντα θα υπάρχουν…. αναταράξεις.
Οι Έλληνες δανειολήπτες
Σε ότι αφορά στους Έλληνες δανειολήπτες εκτός από εκείνους που έχουν δάνεια σταθερού επιτοκίου (στεγαστικά – καταναλωτικά) καμία αλλαγή δεν θα δουν στις δόσεις των δανείων τους:όσοι έχουν στεγαστικά κυμαινόμενου επιτοκίου που εξυπηρετούνται κανονικά και τα οποία εκταμιεύθηκαν μέχρι τις 31/12/2022. Πρόκειται για 422.000 δανειακές συμβάσεις, συνολικού ύψους 18 δις ευρώ που μέχρι τον Απρίλιο του 2025 το επιτόκιο τους έχει «παγώσει» στα επίπεδα του Μαρτίου του 2023. Έτσι, για τα δάνεια που συνδέονται με euribor 3μήνου το επιτόκιο έχει «παγώσει» στο 2,85% (euribor) συν το επιτοκιακό περιθώριο της τράπεζας (2%-2,5%). Σημειώνεται ότι το euribor 3μήνου ήταν στις 5 Ιουνίου στο 3,752%.
Ποιοι επηρεάζονται
Οι λιγοστοί δανειολήπτες που πήραν στεγαστικό κυμαινόμενου επιτοκίου από το 2023 και μετά θα δουν άμεσα τη μείωση της δόσης τους καθώς αναμένεται η μείωση κατά 25 μονάδες βάσης να περάσει άμεσα στο επιτόκιο τους.
Πάντως οι νέοι δανειολήπτες στεγαστικών προτιμούν τα δάνεια με σταθερό επιτόκιο για τα πρώτα 3 -10 χρόνια καθώς προτιμούν την «ασφάλεια» μιας υψηλότερης δόσης αντί δυσάρεστων εκπλήξεων – διακυμάνσεων, με δεδομένο μάλιστα ότι έχει γίνει κάτι παραπάνω από σαφές ότι η επιστροφή στα μηδενικά επιτόκια είναι μια πολύ μακρινή προοπτική.
Αλώστε πριν ακόμα το ράλι των επιτοκίων της ΕΚΤ, η αναθέρμανση της στεγαστικής πίστης, ήδη από το 2019 στηρίχθηκε στα δάνεια σταθερού επιτοκίου τα οποία προώθησαν οι τράπεζες. Σημειώνεται εξάλλου ότι από τις πρώτες κιόλας αυξήσεις επιτοκίων προώθησαν - πριν το καθολικό «πάγωμα» προγράμματα «μετατροπής» των δανείων με κυμαινόμενου επιτοκίου σε σταθερού για 3-10 χρόνια.
Οι δανειολήπτες που έσπευσαν να κάνουν χρήση αυτής της δυνατότητας ουσιαστικά «γλίτωσαν» κάποιες από τις αυξήσεις μέχρι τον Μάρτιο του 2023 όταν και «πάγωσαν» τα κυμαινόμενα. Μεγαλύτερο όφελος είχαν εκείνοι που είχαν πάρει πρόσφατα δάνειο και βρίσκονται στην αρχή της αποπληρωμής και άρα είχαν μεγάλη επιβάρυνση τόκων (πρώτα καταβάλλονται οι τόκοι και στη συνέχεια το κεφάλαιο).
Σε κάθε περίπτωση, όσο το euribor βρίσκεται σε υψηλά επίπεδα οι τράπεζες προκειμένου να πετύχουν τους στόχους πιστωτικές επέκτασης προσπαθούν να μειώσουν το επιτοκιακό περιθώριο (spread) ή/και να προσφέρουν ανταγωνιστικά σταθερά επιτόκια που δεν επηρεάζονται από τις διακυμάνσεις των επιτοκίων της ΕΚΤ και του euribor.
Παραδείγματα
Ενδεικτικά για ένα στεγαστικό δάνεια με άληκτο κεφάλαιο 100.000 ευρώ και τελικό κυμαινόμενο επιτόκιο (συμπεριλαμβανομένου Ν.128/75) 6% και υπολειπόμενη διάρκεια 240 μήνες, η δόση του δανείου διαμορφώνεται σε περίπου 716 ευρώ από περίπου 730 ευρώ όταν το επιτόκιο είναι στο 6,25% (-14 ευρώ το μήνα), ενώ με κυμαινόμενο επιτόκιο στο 5% η δόση θα ήταν στα 660 ευρώ.
Για ένα δάνειο 100.000 ευρώ διάρκεια 20 ετών με σταθερό επιτόκιο 4,30% σε όλη τη διάρκεια η δόση διαμορφώνεται στα 627 ευρώ.
Τα παραπάνω παραδείγματα είναι ενδεικτικά καθώς η τιμολόγηση κάθε τράπεζας είναι διαφορετική και διαμορφώνεται με βάση το προφίλ κάθε δανειολήπτη και τη σχέση του με την τράπεζα (πχ λαμβάνει τη μισθοδοσία τους από την συγκεκριμένη τράπεζα διαθέτει καταθέσεις ή επενδυτικά προϊόντα κ.α.).
Σύμφωνα με την Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας της ΤτΕ (Απρίλιος 2024), το 2023 σχεδόν το σύνολο των δανείων που εξασφαλίζονται με οικιστικά ακίνητα προορίζονται για αγορά οικιστικού ακινήτου (97,4%) για ιδιοκατοίκηση (μόλις 2,6% για εκμίσθωση), είναι πλήρως χρεολυτικά. Το 2023 η μέση εκταμίευση δανείου ανήλθε σε 68,7 χιλ. ευρώ, μειωμένη έναντι του 2022 που είχε διαμορφωθεί σε 78,8 χιλ. ευρώ.
Με μακρά περίοδο σταθερού επιτοκίου
Το μεγαλύτερο μέρος των νέων εκταμιεύσεων έχει μακρά περίοδο σταθερού επιτοκίου, η οποία προστατεύει τους δανειολήπτες από περαιτέρω αυξήσεις των βασικών επιτοκίων – επιπρόσθετα έχει εμπεδωθεί ότι μεσοπρόθεσμα δεν προβλέπεται επιστροφή στα μηδενικά επιτόκια – με το 55% έχουν σταθερό επιτόκιο για τα πρώτα 10 χρόνια και το 17% των νέων δάνειων για 5-10 έτη. Οι εκταμιεύσεις δανείων με αρχική περίοδο σταθερού επιτοκίου μικρότερη ή ίση του ενός έτους αντιπροσωπεύουν μόλις το 11,6% του συνόλου των νέων δανείων.

Η μέση διάρκεια δανείου κατά την έκδοση είναι 23,7 έτη. Το 20% των νέων δανειακών συμβάσεων έχουν διάρκεια έως 15 έτη, το 37% έχουν διάρκεια από 15 έως 25 έτη, ενώ το 38% έχουν διάρκεια από 25 έως 30 έτη και το υπόλοιπο 5% πάνω από 30 έτη.
Στα δάνεια των μικρών επιχειρήσεων ένα δάνειο 20.000 ευρώ, 7ετούς διάρκειας η αποκλιμάκωση του επιτοκίου από το 8,25% στο 8% θα έχει ως αποτέλεσμα η δόση να μειωθεί από τα 315 στα 313 ευρώ και στα 303 ευρώ αν το επιτόκιο διαμορφωθεί στο 7%, δηλαδή στα επίπεδα το περσινού Μάρτιου.