Στέγη: Διπλή παρέμβαση στον ΦΠΑ για περισσότερες προσιτές κατοικίες και φθηνότερα νεόδμητα ακίνητα

Η αύξηση της προσφοράς κατοικιών επιχειρείται να περάσει πλέον στο επίκεντρο της στεγαστικής πολιτικής, καθώς οι παρεμβάσεις που ενισχύουν αποκλειστικά τη ζήτηση δεν αρκούν για να αντιμετωπίσουν τις πιέσεις στις τιμές και στα ενοίκια.
Στο πλαίσιο αυτό σχεδιάζονται δύο σημαντικές αλλαγές στον ΦΠΑ των ακινήτων, με στόχο να κινητοποιηθούν κατασκευαστές και επενδυτές και να δημιουργηθεί νέο απόθεμα κατοικιών.
Η πρώτη παρέμβαση αφορά τη θεσμοθέτηση μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ για την κατασκευή κατοικιών που θα εντάσσονται σε προγράμματα κοινωνικής ή προσιτής στέγασης και θα διατίθενται σε μακροχρόνια μίσθωση με ελεγχόμενο μίσθωμα.
Η δεύτερη προβλέπει νέα παράταση, για ολόκληρο το 2027, της αναστολής του ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων. Η συγκεκριμένη ρύθμιση αναμένεται να ενταχθεί στο πακέτο μέτρων της ΔΕΘ και αποσκοπεί στη διατήρηση της οικοδομικής και επενδυτικής δραστηριότητας.
Οι δύο παρεμβάσεις εντάσσονται στο δεκαετές Εθνικό Σχέδιο για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035, το οποίο επιχειρεί να μετατοπίσει μέρος του βάρους από την επιδότηση της ζήτησης στη δημιουργία νέων κατοικιών.
Κίνητρο για κατασκευή προσιτών κατοικιών
Κεντρική θέση στον σχεδιασμό καταλαμβάνει η δυνατότητα εφαρμογής χαμηλότερου ΦΠΑ στην κατασκευή κατοικιών που προορίζονται για μακροχρόνια μίσθωση με προσιτό ή κοινωνικό ενοίκιο.
Το ευρωπαϊκό θεσμικό πλαίσιο επιτρέπει πλέον μια τέτοια παρέμβαση. Η Οδηγία 2022/542 της Ε.Ε. για τον ΦΠΑ δίνει στα κράτη-μέλη τη δυνατότητα εφαρμογής μειωμένων συντελεστών στην παροχή και κατασκευή κατοικιών στο πλαίσιο κοινωνικής πολιτικής.
Στόχος είναι να δημιουργηθεί ένα οικονομικό κίνητρο που θα κάνει περισσότερο ελκυστική για κατασκευαστικές εταιρείες και θεσμικούς επενδυτές την ανάπτυξη ακινήτων τα οποία δεν θα κατευθύνονται στη βραχυχρόνια μίσθωση ή στην άμεση πώληση, αλλά στη μακροχρόνια αγορά ενοικίασης.
Στο τραπέζι μπορούν να βρεθούν και συμπληρωματικά φορολογικά κίνητρα, μεταξύ των οποίων μειώσεις ή απαλλαγές από τον ΕΝΦΙΑ. Το όφελος, ωστόσο, θα συνδέεται με συγκεκριμένες δεσμεύσεις.
Για τον λόγο αυτό εξετάζεται μηχανισμός ανάκτησης των φορολογικών ελαφρύνσεων όταν οι όροι παραβιάζονται, για παράδειγμα εάν η κατοικία πωληθεί πρόωρα, αλλάξει χρήση ή περάσει στη βραχυχρόνια μίσθωση.
Τα μοντέλα Πορτογαλίας και Γαλλίας
Στον σχεδιασμό εξετάζονται πρακτικές που εφαρμόζονται ήδη σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες, με χαρακτηριστικά παραδείγματα την Πορτογαλία και τη Γαλλία.
Στην Πορτογαλία εφαρμόζεται μειωμένος ΦΠΑ 6%, έναντι κανονικού συντελεστή 23%, για την κατασκευή και ανακαίνιση ακινήτων που προορίζονται για μακροχρόνια μίσθωση, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Το πορτογαλικό μοντέλο συνδέει το φορολογικό όφελος με ανώτατο ύψος ενοικίου και ελάχιστη διάρκεια διάθεσης του ακινήτου στη συγκεκριμένη αγορά. Παράλληλα, για θεσμικούς επενδυτές προβλέπονται πρόσθετες διευκολύνσεις, όπως απαλλαγές από φόρους μεταβίβασης και ακίνητης περιουσίας, υπό τον όρο ότι σημαντικό μέρος του κτιρίου διατίθεται με προσιτό μίσθωμα.
Αντίστοιχη φιλοσοφία ακολουθεί η Γαλλία. Για την ενδιάμεση ή προσιτή κατοικία εφαρμόζεται ΦΠΑ 10%, αντί 20%, ενώ για αμιγώς κοινωνικές κατοικίες ο συντελεστής μπορεί να υποχωρεί στο 5,5%.
Οι φορολογικές ελαφρύνσεις συνοδεύονται από εισοδηματικά κριτήρια για τους ενοικιαστές, ανώτατα όρια μισθώματος και μακροχρόνιες δεσμεύσεις για τη χρήση των ακινήτων. Σε περίπτωση παραβίασης των όρων προβλέπεται επιστροφή του φορολογικού πλεονεκτήματος.
Έναν ακόμη χρόνο χωρίς ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα
Το δεύτερο σκέλος της παρέμβασης αφορά την αγορά νεόδμητων κατοικιών. Ο σχεδιασμός προβλέπει παράταση και για το 2027 της αναστολής επιβολής ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων.
Η αναστολή θεωρείται κρίσιμη για την οικοδομική δραστηριότητα, καθώς η επαναφορά του ΦΠΑ θα αύξανε σημαντικά το τελικό κόστος αγοράς και θα μπορούσε να επηρεάσει τόσο τη ζήτηση όσο και τον σχεδιασμό νέων οικοδομικών έργων.
Το καθεστώς αφορά αδιάθετα ακίνητα κατασκευαστών που προέρχονται από οικοδομικές άδειες οι οποίες έχουν εκδοθεί από το 2006 και μετά, είτε πρόκειται για ιδιόκτητα ακίνητα είτε για οικοδομές που έχουν ανεγερθεί με αντιπαροχή, εφόσον έχουν υπαχθεί στην αναστολή.
Όσο διατηρείται το «πάγωμα», οι συγκεκριμένες μεταβιβάσεις δεν επιβαρύνονται με ΦΠΑ 24%, αλλά με φόρο μεταβίβασης ακινήτων 3%.
Με τις δύο αλλαγές επιχειρείται ουσιαστικά μια παρέμβαση και στις δύο πλευρές της αγοράς: αφενός να μειωθεί το κόστος ανάπτυξης κατοικιών που θα διοχετεύονται στη μακροχρόνια μίσθωση και αφετέρου να αποφευχθεί μια απότομη φορολογική επιβάρυνση στα νεόδμητα. Το μεγάλο στοίχημα παραμένει εάν τα κίνητρα θα μεταφραστούν τελικά σε ουσιαστική αύξηση της προσφοράς κατοικιών και, κυρίως, σε περισσότερα σπίτια με ενοίκια προσιτά στα νοικοκυριά.