ΟΙ ΑΔΙΚΙΕΣ ΤΟΥ ΕΝΙΑΙΟΥ ΦΟΡΟΥ

Υψηλότεροι έως και 51% οι φόροι στα ακίνητα λόγω πλασματικών αντικειμενικών - Αναλυτικά παραδείγματα και πίνακας

Της Μαρίας Βουργάνα

Περισσότερους φόρους φέρνει σε εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων η απόφαση της κυβέρνησης να «παγώσει» τις αντικειμενικές αξίες μέχρι και το 2015.

Ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων που θα πληρώσουν το επόμενο έτος οι φορολογούμενοι θα είναι στις περισσότερες περιπτώσεις υψηλότερος μέχρι και 51% σε σύγκριση με τον φόρο που θα πλήρωναν αν είχαν αναπροσαρμοστεί οι αντικειμενικές αξίες στα επίπεδα των τιμών που επικρατούν στην αγορά.

Και αυτό γιατί στις περισσότερες περιοχές της χώρας οι τιμές ζώνης που λαμβάνονται υπόψη για τη φορολογία των ακινήτων παραμένουν στα επίπεδα του 2007 και είναι κατά πολύ υψηλότερες από τις εμπορικές τιμές πώλησης των ακινήτων. Οι τιμές της αγοράς, λόγω της κρίσης, έχουν υποχωρήσει σημαντικά την τελευταία διετία. Είναι χαρακτηριστικό ότι σε περιοχές όπως η Βουλιαγμένη, το Παλαιό Ψυχικό, το Μαρούσι ή το Ηράκλειο, οι σημερινές εμπορικές τιμές υπολείπονται των αντικειμενικών πάνω από 30%, με το μεγαλύτερο άνοιγμα της ψαλίδας να παρατηρείται στις ακριβές περιοχές του Ψυχικού και της Βουλιαγμένης, όπου η απόκλιση ξεπερνά το 50%.

Μάλιστα, πρόσφατα ο γενικός γραμματέας Δημοσίων Εσόδων Χ. Θεοχάρης παραδέχθηκε ότι τυχόν εξίσωση των αντικειμενικών τιμών με τις εμπορικές τιμές των ακινήτων θα σήμαινε απώλεια εσόδων, δηλώνοντας ότι «δεν μπορεί να υπάρξει αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, καθώς σε αυτή την περίπτωση δεν θα πιάναμε τον στόχο των εσόδων από τη φορολογία στα ακίνητα».

Το νομοσχέδιο που κατατίθεται σήμερα στη Βουλή για τη φορολόγηση των ακινήτων το 2014 προβλέπει την επιβολή φόρων ύψους 3,2 δισ. ευρώ στους ιδιοκτήτες ακινήτων. Στην περίπτωση που το υπουργείο Οικονομικών είχε αναπροσαρμόσει τις αντικειμενικές αξίες, τα έσοδα που θα βεβαιώνονταν θα ήταν περίπου 2,6 δισ. ευρώ, καθώς με βάση τις εκτιμήσεις παραγόντων της αγοράς οι αντικειμενικές αξίες είναι υψηλότερες 20% κατά μέσο όρο από τις πραγματικές τιμές.

Για παράδειγμα, στη Γλυφάδα η μέση τιμή ζώνης ανέρχεται στις 3.075 ευρώ, ενώ η μέση εμπορική τιμή είναι 2.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Με τα σημερινά δεδομένα ο ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος 100 τ.μ. πρώτου ορόφου 15ετίας με μια πρόσοψη θα πληρώσει το 2014 ενιαίο φόρο 1.022,12 ευρώ. Αν είχαν αναπροσαρμοστεί οι τιμές ζώνης, ο συγκεκριμένος φορολογούμενος θα πλήρωνε φόρο για το ακίνητό του 499,95 ευρώ, δηλαδή 522,17 ευρώ λιγότερα.

Ωστόσο, η διατήρηση των αντικειμενικών αξιών στα ίδια επίπεδα βοηθά τους ιδιοκτήτες ακινήτων κυρίως της περιφέρειας. Και αυτό γιατί σε αρκετές περιοχές (πλην Αθηνών και Θεσσαλονίκης) οι αντικειμενικές αξίες υπολείπονται των εμπορικών τιμών.

Ο νέος φόρος

Το τελικό κείμενο του νομοσχεδίου, το οποίο κατατίθεται στη Βουλή εντός της εβδομάδας, προβλέπει την επιβολή ενός μόνιμου φόρου που θα επιβαρύνει όλα τα ακίνητα (κατοικίες, οικόπεδα, αγροτεμάχια, γραφεία, καταστήματα) και διπλό φόρο για τους ιδιοκτήτες αστικών ακινήτων αντικειμενικής αξίας άνω των 300.000 ευρώ. Ο κύριος φόρος θα επιβαρύνει όλες τις κατηγορίες ακινήτων, δηλαδή κτίσματα, οικόπεδα εντός σχεδίων πόλεων ή οικισμών και εκτάσεις γης εκτός σχεδίων πόλεων ή οικισμών (αγροτεμάχια, αγρούς, βοσκοτόπους κ.λπ.). Θα επιβάλλεται αυτοτελώς σε κάθε ακίνητο και θα υπολογίζεται επί των επιφανειών ως εξής:

- Κτίρια: Ο συντελεστής του βασικού φόρου θα κυμαίνεται από 2 έως 13 ευρώ ανά τ.μ. ανάλογα με την τιμή ζώνης στην οποία βρίσκεται κάθε ακίνητο. Συνολικά προβλέπονται 12 φορολογικά κλιμάκια. Στο πρώτο κλιμάκιο, όπως προκύπτει από την κλίμακα για ακίνητα με αντικειμενική αξία έως 500 ευρώ ανά τ.μ. ο βασικός φόρος διαμορφώνεται στα 2 ευρώ το τετραγωνικό, ενώ ο ανώτατος συντελεστής των 13 ευρώ επιβάλλεται για ακίνητα αντικειμενικής αξίας άνω των 5.001 ευρώ ανά τετραγωνικό. Με την εφαρμογή του νέου φόρου όλοι όσοι έχουν στην κατοχή τους μόνο κατοικίες χωρίς οικόπεδα, ανεξαρτήτως αξίας, θα πληρώσουν το 2014 χαμηλότερο φόρο σε σχέση με το «χαράτσι» της ΔΕΗ.

Για τα κτίρια ειδικών συνθηκών (διατηρητέα, υπό απαλλοτρίωση κ.λπ.) προβλέπεται μειωτικός συντελεστής 0,5, ο οποίος θα περιορίζει τον τελικό φόρο κατά 50%. Οι βοηθητικοί χώροι για κάθε είδους κτίριο θα φορολογούνται με το 10% του κανονικού συντελεστή βασικού φόρου. Για τα κτίσματα που προορίζονται για αγροτική χρήση (μαντριά, στάνες, στάβλοι, κοτέτσια, θερμοκήπια, χώροι αποθήκευσης προϊόντων φυτικής παραγωγής κ.λπ.) θα προβλέπεται πλήρης απαλλαγή.

- Οικόπεδα εντός σχεδίων πόλεων ή οικισμών: Ο βασικός φόρος θα κυμαίνεται από 3 έως 9.000 ευρώ το στρέμμα, σε 25 κλιμάκια.

Αγροτεμάχια, αγροί, βοσκότοποι και λοιπές εκτάσεις γης εκτός σχεδίων πόλεων ή οικισμών: Ο βασικός φόρος ορίζεται στο 1 ευρώ το στρέμμα. Προβλέπεται επίσης συντελεστής θέσης κλιμακούμενος από 1 έως 3, συντελεστής άρδευσης 1,1, συντελεστής χρήσης 0,1 για τις δασικές εκτάσεις, 0,5 για τους βοσκότοπους, 2 για τις καλλιέργειες κάθε είδους, 5 για τα λατομεία και 8 για τις υπαίθριες εκθέσεις. Στις εκτάσεις υπό απαλλοτρίωση θα εφαρμόζεται μειωτικός «συντελεστής απαλλοτρίωσης» 0,75, ενώ για τις εκτάσεις που περιλαμβάνουν και κατοικία εξοχική ή κύρια άνω των 150 τετραγωνικών μέτρων θα εφαρμόζεται συντελεστής κατοικίας.

Ο υπολογισμός του φόρου για τις εκτάσεις εκτός σχεδίου θα γίνεται ως εξής: Ο βασικός φόρος 0,001 ευρώ ανά τ.μ. θα πολλαπλασιάζεται με τον αριθμό των τετραγωνικών μέτρων της επιφάνειας της έκτασης και εν συνεχεία με τον συντελεστή θέσης, τον συντελεστή άρδευσης (αν η έκταση είναι αρδευόμενη) και τον συντελεστή χρήσης.

Ο συμπληρωματικός φόρος θα έχει τη λογική του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ) που ισχύει και σήμερα. Δηλαδή θα επιβάλλεται στο σύνολο της αξίας των κτισμάτων και των οικοπέδων εντός σχεδίων πόλεων ή οικισμών που κατέχουν τα φυσικά πρόσωπα, αλλά με αφορολόγητο όριο αυξημένο στις 300.000 ευρώ και προοδευτική φορολογική κλίμακα με συντελεστές που θα ξεκινούν από 0,1% για ακίνητες περιουσίες συνολικής αξίας λίγο πάνω από το αφορολόγητο όριο των 300.000 ευρώ και θα φθάνουν το 1% για περιουσίες αξίας άνω του 1.000.000 ευρώ.

Νομικά πρόσωπα

Τα νομικά πρόσωπα θα φορολογούνται όπως και τώρα με τον ΦΑΠ: Θα επιβαρύνονται με τον συμπληρωματικό φόρο από το πρώτο ευρώ της αξίας της ακίνητης περιουσίας τους. Δηλαδή για τα νομικά πρόσωπα δεν θα ισχύει αφορολόγητο όριο στον συμπληρωματικό φόρο (όπως και στον ΦΑΠ). Οι συντελεστές του νέου φόρου πάντως θα είναι κατά τι μειωμένοι, από 0,6% και 0,3% σε 0,5% και 0,25% αντιστοίχως.

Απαλλαγές - εξαιρέσεις

Με την προϋπόθεση ότι δεν έχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές στην εφορία και τα ασφαλιστικά ταμεία θα χορηγούνται στους δικαιούχους οι εκπτώσεις και οι απαλλαγές από τον ενιαίο φόρο ακινήτων. Σύμφωνα με το σχέδιο νόμου θα χορηγείται έκπτωση 50% στον φορολογούμενο και τα εξαρτώμενα μέλη της οικογένειας αν διαπιστώνεται οικονομική αδυναμία πληρωμής του συνολικού φόρου. Η έκπτωση θα χορηγείται εφόσον πληρούνται σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις:

- Το συνολικό φορολογητέο οικογενειακό εισόδημα του προηγούμενου φορολογικού έτους δεν υπερβαίνει τις 9.000 ευρώ, προσαυξημένο κατά 1.000 ευρώ για κάθε παιδί,

- το σύνολο της επιφάνειας των κτισμάτων δεν υπερβαίνει τα 150 τετραγωνικά μέτρα και

- ο φορολογούμενος ή η σύζυγος και τα εξαρτώμενα τέκνα της οικογένειας δεν έχουν ή δεν ευθύνονται με ληξιπρόθεσμες οφειλές προς το δημόσιο και τα ασφαλιστικά ταμεία.

Πλήρη απαλλαγή από τον ενιαίο φόρο ιδιοκτησίας ακινήτων θα έχουν οι φορολογούμενοι εφόσον πληρούνται τα ανωτέρω κριτήρια καθώς και οι εξής προϋποθέσεις:

- ο αριθμός των εξαρτώμενων τέκνων ισούται ή υπερβαίνει τα τρία,

- εφόσον ο φορολογούμενος ή η σύζυγος ή κάποιο από τα εξαρτώμενα τέκνα έχει ποσοστό αναπηρίας 80% και άνω.