Κατασχέσεις περιουσιών… εις χείρας funds

Οι αόρατες συνέπειες του προγράμματος Ντράγκι για την παροχή ρευστότητας ή, αλλιώς, πώς πήρες δάνειο από ελληνική τράπεζα και σου παίρνει το σπίτι διεθνής χρηματοπιστωτικός οργανισμός.

Του Δημήτρη Τρίμη και του «Συστημικού»

Στις 30/9 οι «Financial Times» δημοσίευσαν την είδηση ότι ο επικεφαλής της ΕΚΤ, Μάριο Ντράγκι, εν όψει stress tests των ευρωπαϊκών τραπεζών και στο πλαίσιο της προσπάθειας για παροχή ρευστότητας σε μικρομεσαίες επιχειρήσεις των ασθενέστερων χωρών της περιφέρειας, πιέζει για εφαρμογή ενός προγράμματος αγοράς ομολόγων τιτλοποιημένων δανείων (ABS Securities) από ελληνικές και κυπριακές τράπεζες, πρόγραμμα το οποίο εξήγγειλε στις 3/10.

Τα ελληνικά ΜΜΕ υποδέχτηκαν με ιδιαίτερη ικανοποίηση το συγκεκριμένο δημοσίευμα, χωρίς να γνωρίζουν το είδος και το μέγεθος αυτού του προγράμματος. Το δημοσίευμα, όμως, αποτελούσε συνέχεια ενός προηγούμενου της 4ης Σεπτεμβρίου, το οποίο αποκάλυπτε τις προθέσεις του Ντράγκι για αναβίωση της αγοράς τιτλοποιημένων δανείων στην ευρωζώνη, προκειμένου να σταματήσει την ύφεση σε όλη την περιοχή. Μετά τη συγκεκριμένη εξαγγελία, οι τυμπανοκρουσίες έπαψαν και έγινε αντιληπτό ότι ο Ντράγκι δεν μοίραζε μάννα εξ ουρανού.

«Τοξικά» προϊόντα

Κατ’ αρχάς, τα συγκεκριμένα «τοξικά» –όπως χαρακτηρίστηκαν εξαιτίας του μεγέθους των συνεπειών τους– χρηματοοικονομικά εργαλεία προκάλεσαν το ξέσπασμα της κρίσης του 2007, το οποίο επισημαίνουν και οι «F.T.». Κατά συνέπεια, μπορεί κάποιος εύκολα να καταλάβει ότι πρόκειται στην καλύτερη περίπτωση για μια κίνηση απελπισίας σε μια αδιέξοδη στρατηγική, και να αντιληφθεί τους τεράστιους κινδύνους που αυτή η κίνηση ενέχει. Παράλληλα, όμως, θα πρέπει να διαβάσουμε συνδυαστικά τα δύο κείμενα, όπως επίσης και να επικεντρωθούμε στις τεχνικές προδιαγραφές του προγράμματος, ώστε να αντλήσουμε τα σωστά συμπεράσματα. 

Στο αρχικό δημοσίευμα γίνεται αναφορά για ενεργοποίηση δύο προγραμμάτων. Το πρώτο και κύριο πρόγραμμα αφορά την αγορά ABS και το δεύτερο την αγορά καλυμμένων ομολογιών των τραπεζών, οι οποίες έχουν ως εξασφάλιση δάνεια. Ασφαλώς χρειάζεται συγκεκριμένες τεχνικές γνώσεις για να μπορέσει κάποιος να κατανοήσει τις διαφορές τους, αλλά κανείς δεν αναρωτήθηκε γιατί υπάρχουν δύο προγράμματα και ποιες είναι οι διαφορές τους. 

Ελλάδα και Κύπρος

Στο δεύτερο δημοσίευμα γίνεται καθαρή και σαφής αναφορά ότι στην Ελλάδα και την Κύπρο απευθύνεται το κύριο πρόγραμμα αγοράς ABS, ενώ στο αρχικό δημοσίευμα αναφέρεται ότι το δεύτερο πρόγραμμα καλύπτει χώρες χωρίς εμπειρία σε τιτλοποιήσεις, πιθανώς χώρες της ανατολικής Ευρώπης, αλλά παράλληλα μπορεί να αφήνει και ένα παράθυρο για ιταλικές και ισπανικές τράπεζες.

Η εξαγγελία του Ντράγκι αναφέρει ότι και τα δύο προγράμματα είναι διαθέσιμα για την Ελλάδα, αλλά η ανάγκη είναι για ABS, όπως σωστά αναφέρουν οι «F.T.», προκειμένου οι ελληνικές τράπεζες να μειώσουν σημαντικά το μέγεθος του ενεργητικού τους.

Η βασική και καταλυτική διαφορά μεταξύ των δύο προγραμμάτων είναι ότι στην περίπτωση της αγοράς ABS, τα δάνεια από τα οποία συντίθενται τα ομόλογα αφαιρούνται από τους ισολογισμούς των τραπεζών και προστίθενται στον ισολογισμό της ΕΚΤ, ενώ στις καλυμμένες ομολογίες, οι τράπεζες κρατούν τα δάνεια στον ισολογισμό τους και τα συγκεκριμένα δάνεια εκχωρούνται ως εξασφάλιση των καλυμμένων ομολογιών.

Οι ελληνικές τράπεζες έχουν εμπειρία από ABS, τα οποία διέθεταν προ της κρίσης απευθείας στις αγορές. Μετά την κρίση, οι τράπεζες, χρησιμοποιώντας τα εργαλεία έκτακτης παροχής ρευστότητας επαναγόραζαν τα ABS και τα εκχωρούσαν μέσω του προγράμματος στην ΕΚΤ, ως εξασφάλιση για να αντλήσουν ρευστότητα, ενώ παράλληλα εξέδιδαν και νέα ABS-«φαντάσματα», που δεν μπορούσαν να τα διαθέσουν στην αγορά και τα οποία λειτουργούσαν με τον ίδιο τρόπο.

Σε κάθε περίπτωση, μετά την κρίση όλα τα δάνεια εξακολουθούσαν να υπάρχουν στα λογιστικά βιβλία της τράπεζας. Στα ABS ο δανειολήπτης οφείλει στους κατόχους του ομολόγου στο οποίο έχει τιτλοποιηθεί το δάνειό του και η πιστώτρια τράπεζα έχει αναλάβει τη διαχείριση του δανείου για λογαριασμό τους, ενεργώντας απλά ως εντολοδόχος, ενώ στις καλυμμένες ομολογίες ο δανειολήπτης εξακολουθεί να οφείλει στην τράπεζα με την οποία σύναψε τη σύμβαση δανείου και η οποία συνεχίζει να έχει την πλήρη ευθύνη της σχέσης με τον δανειολήπτη.

Eνέχυρο τα δάνεια

Επιπροσθέτως, στις καλυμμένες ομολογίες, οι οποίες είχαν ως ενέχυρο τα δάνεια στην ΕΚΤ, η τελευταία είχε την ευχέρεια, στην περίπτωση που ένα μέρος των δανείων σημείωνε καθυστέρηση στην αποπληρωμή, να μεταβάλει τα εργαλεία παροχής ρευστότητας, χωρίς να προβαίνει σε καταγγελία των δανείων.

Το ενδιαφέρον και ουσιώδες μέρος της ιστορίας ξεκινά όμως σε αυτό το σημείο. Η ΕΚΤ προχωρά στην αγορά των ABS, τα οποία θα διέπονται από τους κανόνες του αγγλικού δικαίου, κατά πάσα πιθανότητα, και σε καμία περίπτωση πάντως του ελληνικού. Τα ABS είναι ομόλογα, όπως προαναφέρθηκε, αποτελούμενα από ένα σημαντικό αριθμό ομοειδών δανείων (στεγαστικά, καταναλωτικά, μικρών επιχειρήσεων κ.λπ.) που συνοδεύονται από ουσιαστικές εξασφαλίσεις, δηλαδή τα ακίνητα τα οποία είχαν εκχωρηθεί στις τράπεζες ως εξασφάλιση για τη λήψη του δανείου.

Η ΕΚΤ δεν είναι εμπορική τράπεζα για να διατηρεί επί μακρόν στον ισολογισμό της δάνεια ως υποκείμενη αξία των συγκεκριμένων ομολόγων, κατά συνέπεια κάποια στιγμή πιθανότατα θα προσπαθήσει η ίδια να διαθέσει τα ABS στις αγορές, είτε επειδή πιστεύει ότι η αγορά είναι σε υπερθέρμανση είτε, αντιθέτως, για να απελευθερώσει κεφάλαια και να αγοράσει νέα ABS.

Οταν πουληθεί το ABS

Από τη στιγμή που το ABS πουληθεί σε κάποια funds, τότε τα τελευταία έχουν την απαίτηση αρχικά κατά της ελληνικής τράπεζας για την πληρωμή των ομολόγων και δευτερευόντως κατά των πιστούχων της τράπεζας, των οποίων τα δάνεια εντάχθηκαν στο ABS ως εξασφάλιση, με τελική εξασφάλιση τα ακίνητα τα οποία έχουν προσημειωθεί για τα συγκεκριμένα δάνεια. Τα ποσά των αποπληρωμών μεταβιβάζονται στα funds ως σταδιακή αποπληρωμή τόκων και κεφαλαίου του ομολόγου.

Σε περίπτωση που κάποια δάνεια δεν αποπληρώνονται για ένα χρονικό διάστημα και η τράπεζα δεν μπορεί να τα αντικαταστήσει με άλλα, τότε οι κάτοχοι των ομολόγων θα κάνουν χρήση των δικαιωμάτων τους και θα ζητήσουν την άμεση εξόφληση του ομολόγου. Εφόσον η τράπεζα αδυνατεί να ανταποκριθεί λόγω έλλειψης ρευστότητας, επόμενη κίνηση είναι προφανώς να στραφούν στην κατάσχεση των ακινήτων που διαθέτουν ως εξασφάλιση, επικαλούμενοι το δίκαιο στο οποίο βασίζονται τα ABS και αγνοώντας ασφαλώς την ελληνική νομοθεσία που προστατεύει την πρώτη κατοικία, έως σήμερα.

Πιθανώς, ακόμα και η ίδια η διαδικασία μεταβίβασης των ακινήτων που έχουν εκχωρηθεί ως εξασφάλιση αποτελεί μέρος της προσαρμογής του θεσμικού πλαισίου, την οποία ο αναλυτής του άρθρου των «F.T.» ζητεί από τον Ντράγκι να προκαλέσει στην Ευρωπαϊκή Ενωση, ως κίνητρο για την επανεκκίνηση της αγοράς ABS.

Οι βάσεις όμως έχουν ήδη μπει, το θεσμικό πλαίσιο έχει ήδη προσαρμοστεί, προκειμένου να μην υπάρχουν και θέματα σύγκρουσης του ελληνικού με το αγγλικό δίκαιο.

Σύμφωνα με το ΦΕΚ 1582 της 16/6/2014, στο οποίο δημοσιεύεται η ΠΔΤΕ 42/30.5.2014, σχετικά με το Πλαίσιο εποπτικών υποχρεώσεων για τη διαχείριση των ανοιγμάτων σε καθυστέρηση και των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων, μεταξύ άλλων, προσδιορίζονται ως ενέργειες οριστικής διευθέτησης μεταξύ πιστωτικών ιδρυμάτων και δανειοληπτών, η εθελοντική παράδοση ενυπόθηκου ακινήτου, χωρίς προσφυγή σε δικαστικές ενέργειες, καθώς και η πώληση και ενοικίαση, σύμφωνα με την οποία ο δανειολήπτης μεταβιβάζει την κυριότητα στην τράπεζα ή σε τρίτο (π.χ. εξειδικευμένη εταιρεία διαχείρισης ακινήτων που μπορεί να υποδείξουν τα funds που κατέχουν τα ομόλογα, η οποία αποπληρώνει το δάνειο ή μέρος του δανείου στην τράπεζα) και στη συνέχεια νοικιάζει από τη συγκεκριμένη εταιρεία το ακίνητο, για μια ελάχιστη χρονική διάρκεια μιας τριετίας.

Πλέον οι λύσεις θα είναι συναινετικές και δεν υπάρχει ανάγκη προσφυγής σε πλειστηριασμούς, ασφαλώς με τους τελευταίους να αποτελούν την απειλή που θα ωθήσει τους δανειολήπτες στις συναινετικές λύσεις. Οι τράπεζες πια θα είναι εντολοδόχοι των funds, τα οποία πρέπει να προστατεύουν τα συμφέροντα των επενδυτών τους, ενώ από την άλλη πλευρά το θεσμικό πλαίσιο θα οδηγεί αναπόδραστα σε αυτή την κατεύθυνση.

Με δεδομένη την κατάρρευση των τιμών των ακινήτων, στις περιπτώσεις που το δάνειο αποτελούσε μεγάλο ποσοστό της τιμής αγοράς του ακινήτου η οφειλή θα υπερβαίνει την τρέχουσα αξία του ακινήτου, και πιθανώς μια διαγραφή στο υπερβάλλον ποσό θα εκληφθεί από τους δανειολήπτες ακόμη και ως δώρο.

Δανειολήπτες στον τοίχο

Ασφαλώς, για τους δανειολήπτες στεγαστικών, οι οποίοι έχουν καταβάλει κανονικά τις δόσεις τους επί έναν αριθμό ετών, ή/ οι οποίοι συμμετείχαν με την προσωπική τους αποταμίευση ή με το αντίτιμο της πώλησης ενός άλλου ακινήτου στο κόστος αγοράς, εφόσον εξωθηθούν σε αυτή τη λύση λόγω των καταστάσεων, το κόστος θα είναι τεράστιο.

Ολοι οι τόκοι που θα έχουν καταβάλει –και οι οποίοι αποτελούν το συντριπτικό ποσόν της δόσης του στεγαστικού τα 3 πρώτα έτη αποπληρωμής του– θα είναι χαμένοι, όπως επίσης και το ακίνητο που πουλήθηκε για να αγοραστεί το νέο, ή οι αποταμιεύσεις τους.

Πιθανώς οι τράπεζες να αρχίσουν να προτρέπουν στο σύντομο μέλλον για νέα στεγαστικά, καθώς τα ακίνητα είναι σε τιμές ευκαιρίας. Η Ιστορία δεν διδάσκει, τουλάχιστον στα χρηματοοικονομικά.

Πάντως, ο ασκός του Αιόλου έχει ανοίξει για την εύκολη, ομαλή και αθόρυβη (;) μεταβίβαση της ακίνητης περιουσίας σε καλές τιμές προς στους πλουσιότερους.