Τι κρύβει το σχέδιο εξομοίωσης των αντικειμενικών αξιών με τις πραγματικές τιμές των ακινήτων

Σε αυξήσεις των φορολογητέων αξιών των ακινήτων σε πολλές περιοχές της χώρας αναμένεται να οδηγήσει η εξομοίωση των αντικειμενικών τιμών με τις πραγματικές αξίες της κτηματαγοράς που συμφώνησαν να εφαρμόσουν από την 1η-1-2018 η κυβέρνηση και οι δανειστές
Σύμφωνα με τα ευρήματα των ερευνών που έχουν κάνει ήδη οι αρμόδιες υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών, σε πολλές περιοχές της χώρας οι αντικειμενικές τιμές των ακινήτων εξακολουθούν να υπολείπονται των πραγματικών τιμών τους, οπότε ο νέος τρόπος προσδιορισμού των φορολογητέων αξιών των ακινήτων με βάση τις εμπορικές τιμές τους, από τη στιγμή που θα εφαρμοστεί, θα οδηγήσει τελικά σε αύξηση αντί σε μείωση των αξιών αυτών. Μια τέτοια εξέλιξη, όπως γίνεται αντιληπτό, αναμένεται να έχει ως συνέπεια, στις συγκεκριμένες περιοχές να αυξηθούν οι δεκάδες επιβαρύνσεις στην απόκτηση και κατοχή ακίνητης περιουσίας.
Συγκεκριμένα, σε όσες περιοχές οι αντικειμενικές αξίες εξακολουθούν να βρίσκονται σήμερα σε χαμηλότερα επίπεδα από τις εμπορικές τιμές των ακινήτων, θα οριστούν νέες αντικειμενικές αξίες υψηλότερες από τις ισχύουσες σήμερα με αποτέλεσμα να επηρεαστούν ανοδικά οι παρακάτω φόροι και λοιπές επιβαρύνσεις στην κατοχή και την απόκτηση ακίνητης περιουσίας:
1) Ο φόρος εισοδήματος που επιβάλλεται επί των τεκμαρτών εισοδημάτων τα οποία προσδιορίζονται βάσει των αντικειμενικών δαπανών ή τεκμηρίων διαβίωσης των κατοικιών των φορολογουμένων. Η ισχύουσα νομοθεσία προβλέπει ότι τα ποσά των αντικειμενικών δαπανών ή τεκμηρίων διαβίωσης για τα διαμερίσματα και τις μονοκατοικίες που χρησιμοποιούν οι φορολογούμενοι κλιμακώνονται με βάση τις αντικειμενικές αξίες
των συγκεκριμένων ακινήτων. Ειδικότερα, τα τεκμήρια προσαυξάνονται κατά 40% για κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με αντικειμενική τιμή ζώνης πάνω από 2.800 ευρώ και έως 4.999 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Σε όσες περιοχές οι αντικειμενικές αξίες μετά τις αυξήσεις ανέβουν πάνω από το όριο των 2.800 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, τα τεκμήρια διαβίωσης των κατοικιών θα αυξηθούν αυτόματα κατά 40%.
2) Ο φόρος επί του τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοχρησιμοποίηση επαγγελματικής στέγης. Το εισόδημα αυτό προκύπτει από τον πολλαπλασιασμό της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου με συντελεστή 3%.
3) Ο κύριος Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α.). Σε όσες περιοχές της χώρας οι τιμές ζώνης των κτισμάτων θα αυξηθούν σε τέτοιο βαθμό ώστε να οδηγήσουν σε άνοδο των συντελεστών υπολογισμού του βασικού κύριου ΕΝ.Φ.Ι.Α. σε κλιμάκια τιμών ζώνης ανώτερα από τα ισχύοντα σήμερα, ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. αναμένεται να αυξηθεί κατά ποσοστά 1,3%-40%.
4) Ο συμπληρωματικός ΕΝ.Φ.Ι.Α. φυσικών προσώπων, ο οποίος επιβάλλεται επί του αθροίσματος των αντικειμενικών φορολογητέων αξιών των κτισμάτων και των εντός σχεδίων πόλεων εδαφικών εκτάσεων που κατέχει κάθε φυσικό πρόσωπο, εφόσον το άθροισμα αυτό υπερβαίνει τις 200.000 ευρώ.
5) Το τέλος ακίνητης περιουσίας, που επιβάλλεται υπέρ των Δήμων μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ και υπολογίζεται με συντελεστές κλιμακούμενους από 0,25‰ -0,35‰ επί των αντικειμενικών τιμών ζώνης των ηλεκτροδοτούμενων κτισμάτων.
6) Ο ΦΠΑ 24% που επιβάλλεται στις μεταβιβάσεις νεόδμητων κτισμάτων που δεν αποτελούν πρώτη κατοικία. Ο φόρος αυτός υπολογίζεται με βάση τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων.
7) Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων που υπολογίζεται με 3% επί των αντικειμενικών αξιών και επιβαρύνει τους αγοραστές.
8) Ο φόρος χρησικτησίας κτισμάτων, που υπολογίζεται επίσης με 3% επί των αντικειμενικών αξιών.
9) Ο φόρος ανταλλαγής - συνένωσης οικοπέδων.
10) Ο φόρος διανομής ακινήτων.
11) Ο δημοτικός φόρος που επιβαρύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων (υπολογίζεται με ποσοστό επί του φόρου μεταβίβασης).
12) Τα τέλη υπέρ Ταμείου Νομικών που επιβαρύνουν τα μεταβιβαστικά συμβόλαια και υπολογίζονται ως ποσοστά επί των αντικειμενικών αξιών των μεταβιβαζόμενων ακινήτων.
13) Το πρόσθετο τέλος μεταγραφής συμβολαίων.
14) Ο φόρος δωρεάς ακινήτων.
15) Ο φόρος γονικής παροχής ακινήτων.
16) Ο φόρος κληρονομιάς ακινήτων.
17) Το τέλος εγγραφής ακινήτων στο Κτηματολόγιο.
18) Τα πολεοδομικά πρόστιμα διατήρησης αυθαιρέτων κτισμάτων.
19) Τα πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής νέων αυθαιρέτων.
20) Οι εισφορές σε γη και χρήμα για την ένταξη ακινήτων στα σχέδια πόλεων.
21) Ο ειδικός φόρος ακινήτων 15% που επιβάλλεται στις υπεράκτιες εταιρίες.
Το ενδεχόμενο να σημειωθούν αυξήσεις φορολογητέων αξιών ακινήτων σε πολλές περιοχές της χώρας εξαιτίας της εξομοίωσης των αντικειμενικών με τις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς είχε αφήσει ανοικτό η υφυπουργός Οικονομικών Αικ. Παπανάτσιου μιλώντας πρόσφατα στο 18ο Συνέδριο για την Αξιοποίηση της Ακίνητης Περιουσίας Prodexpo. «Στο δημόσιο διάλογο αναπτύχθηκε μια φιλολογία ότι οι αντικειμενικές τιμές είναι πολύ υψηλότερες από τις εμπορικές. Αυτό δεν είναι ακριβές και με μια πρώτη εκτίμηση διαπιστώνει κανείς ότι ενώ οι εμπορικές τιμές των ακινήτων έχουν υποχωρήσει σε σχέση με τα επίπεδα της λεγόμενης «φούσκας», σε πολλές περιοχές παραμένουν υψηλότερες από τις αντικειμενικές αξίες», είχε τονίσει χαρακτηριστικά η κα Παπανάτσιου στη συγκεκριμένη ομιλία της.
Πάντως, σε πολλές άλλες περιοχές της χώρας όπου οι πραγματικές τιμές των ακινήτων έχουν υποχωρήσει σε χαμηλότερα επίπεδα από τις αντικειμενικές οι μειώσεις που αναμένεται να σημειωθούν στις φορολογητέες αξίες των ακινήτων εξαιτίας της εξομοίωσης των αντικειμενικών με τις εμπορικές τιμές θα κινούνται πέριξ του 40%, σύμφωνα με τις πρώτες εκτιμήσεις. Στις περιοχές αυτές, οι φόροι που περιγράψαμε παραπάνω αναμένεται να μειωθούν σημαντικά από τη στιγμή που θα γίνει η προσαρμογή των αντικειμενικών αξιών στα επίπεδα των αγοραίων τιμών των ακινήτων.
Επιπλέον, η ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών έχει έλθει αντιμέτωπη με πολλά πρακτικά προβλήματα στην προσπάθειά της να θέσει σε λειτουργία το νέο σύστημα προσαρμογής των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων στις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς.
Η Ομάδα Εργασίας που έχει αναλάβει να φέρει σε πέρας την δημιουργία και τη λειτουργία του νέου συστήματος υπολογισμού των φορολογητέων αξιών των ακινήτων διαπίστωσε ότι η κατάσταση στην αγορά ακινήτων είναι τέτοια που δεν επιτρέπει τον αυτόματο υπολογισμό τιμών ζώνης. Στη συντριπτική πλειονότητα των περιοχών στις οποίες ισχύουν αυτή τη στιγμή οι τιμές ζώνης δεν υπάρχουν καθόλου συναλλαγές ενώ σε μεγάλο αριθμό των υπολοίπων οι συναλλαγές είναι πολύ λίγες. Η εξέλιξη αυτή είχε ως συνέπεια η ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών να αναγκαστεί να καταφύγει στη δημιουργία τοπικών επιτροπών που θα αναλάβουν το δύσκολο έργο της καταγραφής των πραγματικών τιμών σε όλες τις περιοχές της χώρας όπου ισχύει το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων. Στόχος του υπουργείου Οικονομικών είναι οι υφιστάμενες σήμερα τιμές ζώνης ανά τ.μ., οι οποίες χρησιμοποιούνται ως τιμές αφετηρίας για τον υπολογισμό των φορολογητέων αξιών των ακινήτων να αντικατασταθούν από άλλες οι οποίες θα ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα των συνθηκών που επικρατούν σήμερα στην κτηματαγορά. Στο πλαίσιο αυτό, η μόνη αλλαγή που σχεδιάζεται να γίνει στην παρούσα φάση είναι η μεταβολή των τιμών ζώνης ενώ οι συντελεστές που αυξομειώνουν τις τιμές αυτές για να οδηγήσουν στον τελικό προσδιορισμό των φορολογητέων αξιών (οι συντελεστές παλαιότητας, επιφανείας, ειδικών συνθηκών, ορόφου, εμπορικότητας κ.λπ.) δεν πρόκειται να αλλάξουν. dikaiologitika