«Εσπασαν» οι βιτρίνες του εμπορίου

Tου Βασίλη Σ. Κανέλλη Το μεγάλο deal της αγοράς αυτοτελούς ακινήτου επί της οδού Ερμού από την ισπανική αλυσίδα ένδυσης Mango έναντι 13,5 εκατ. ευρώ, δεν μπορεί σε καμιά περίπτωση να «κουκουλώσει» τη βαθιά κρίση που περνά η επαγγελματική στέγη. Και είναι πλέον επιβεβαιωμένο ότι η «φούσκα» των καταστημάτων που επί μια δεκαετία μεγάλωνε, μέσα σε ένα χρόνο έσπασε με πάταγο. Κάποιοι μάλιστα δεν αποκλείουν νέο γύρο μειώσεων στις τιμές μίσθωσης και πώλησης, ειδικά σε περίπτωση που οι οικονομικές εξελίξεις είναι κακές για την Ελλάδα.

Πριν από 6-7 χρόνια η οδός Ερμού, βασίλισσα του εμπορίου στη χώρα μας, είχε τον τιμητικό τίτλο της κατάταξής της στη λίστα με τις 7 ακριβότερες βιτρίνες του κόσμου. Τότε τα ενοίκια είχαν σε ορισμένες περιπτώσεις αγγίξει και τα 300 ευρώ/τ.μ., ενώ ο «αέρας» έφτανε σε εξωπραγματικά επίπεδα. Ενας έμπορος έπρεπε να καταβάλει 3.000 ευρώ το μήνα για
μαγαζί 100 τ.μ. αλλά και να δώσει «κάτω από το τραπέζι» ένα ποσό ακόμη και πάνω από 100.000 ευρώ. Η «μπροστάτζα» μπορούσε να φτάσει τα 40-50 μηνιάτικα για ένα μαγαζί που τότε, όμως, έβγαζε τα λεφτά του, ενώ μεγάλωνε και το πρεστίζ της επιχείρησης.

Ανάλογη η κατάσταση στην Κηφισιά, τη Γλυφάδα, το Χαλάνδρι ή σε επιμέρους γειτονιές όπως το Παγκράτι, η Ν. Ιωνία, η Πατησίων.

Λουκέτα

Η «φούσκα» κράτησε αρκετά χρόνια, ο «αέρας» που τη γέμιζε δεν έφευγε όσο υπήρχε ζήτηση, μέχρι που ήρθε η κρίση. Χιλιάδες λουκέτα, πάνω από 70.000 σε ένα χρόνο, και ξαφνικά το εμπόριο στους παραδοσιακούς δρόμους «πέθανε». Από το «ξεφούσκωμα» δεν θα μπορούσαν να ξεφύγουν και οι παραδοσιακές εμπορικές πιάτσες οι οποίες βιώνουν σήμερα μια πρωτόγνωρη κατάσταση. Τα κενά καταστήματα είναι εκατοντάδες, ενδιαφέρον δεν υπάρχει, τα ενοίκια πέφτουν ραγδαία και η κατάσταση φαίνεται να οδηγείται σε εξορθολογισμό.


Ο παραλογισμός των προηγούμενων χρόνων υποχωρεί και οι ιδιοκτήτες αντιλαμβάνονται ότι πλέον δεν μπορούν να ζητούν ασύλληπτα νούμερα.

Σύμφωνα με ειδικούς της αγοράς, το κύριο χαρακτηριστικό σήμερα είναι η «αποκαθήλωση» των ακριβών βιτρινών και η δυνατότητα να μπορούν να ενοικιάσουν στις πρώην ακριβές περιοχές και αλυσίδες μικρού και μεσαίου μεγέθους. Όπως επισημαίνει στην «Ημερησία» ο κ. Γιώργος Λίτσας, επικεφαλής του τμήματος εμπορικών ακινήτων της εταιρείας Δανός/BNP Paribas, «κατά μέσο όρο τα ενοίκια έχουν διορθώσει ακόμη και 50%.

Το ενδιαφέρον είναι ότι έμποροι που μίσθωναν σε παράδρομους κοντά σε δρόμους όπως η Ερμού ή η Μεταξά στη Γλυφάδα, τώρα βλέπουν ότι μπορούν να μισθώσουν στις ζώνες υψηλής προβολής, καθώς τα ενοίκια είναι χαμηλά».Ειδικά για την οδό Ερμού, πάντως, η κατάσταση έχει διαφοροποιηθεί, αφού η μεγάλη άνοδος των μισθωμάτων φέρνει σήμερα πολύ μεγάλη πτώση. Από τα 200-250 ευρώ/τ.μ. μέχρι το 2006 σήμερα τα καταστήματα ενοικιάζονται μεταξύ 100 και 130 ευρώ/τ.μ. με απόδοση 5,5%. Στην Κηφισιά τα μισθώματα κυμαίνονται μεταξύ 90 και 110 ευρώ/τ.μ. από 140-150 ευρώ/τ.μ., στη Γλυφάδα η ενοικίαση έχει πέσει στα επίπεδα των 80 ? 90 ευρώ/τ.μ. από 150 ευρώ/τ.μ. στις καλές εποχές. Μεγάλο πατατράκ έχει υποστεί το Κολωνάκι όπου τα ενοίκια είναι στα 70-80 ευρώ/τ.μ., δηλαδή πάνω από 50% πτώση.

Εμποροι
«Οι έμποροι δεν είναι διατεθειμένοι να δώσουν μεγάλα ποσά, διότι οι τζίροι τους έχουν μειωθεί σημαντικά. Εχει περάσει πλέον η δεκαετία της ασυδοσίας και του 'μαύρου χρήματος'», επισημαίνει ο κ. Λίτσας και συνεχίζει: «Οι ιδιοκτήτες έχουν καταλάβει ότι δεν μπορούν να μη ρίξουν τα ενοίκια. Όμως, πολύ φοβάμαι ότι δεν έχουμε δει ακόμη τον πάτο της αγοράς. Αν η ύφεση στις ΗΠΑ και την Ευρώπη μεγαλώσει, τότε πιστεύω ότι θα υπάρξει περαιτέρω διόρθωση 20%-25%». Ο κ. Λίτσας εκτιμά ότι την περίοδο αυτή το στοίχημα είναι κρίσιμο για την αγορά, καθώς μπορεί να προκληθεί μεγαλύτερη καταστροφή. Κι αυτό διότι πολλοί έμποροι φεύγουν από τους παράδρομους και μπαίνουν στις φθηνές πλέον high streets. Αν υπάρξει νέα υποχώρηση και οι έμποροι δεν αντέξουν, όλοι οι δρόμοι θα ερημώσουν.

Πάντως, είναι πρωτόγνωρο το φαινόμενο της επιστροφής εμπόρων σε κεντρικούς δρόμους λόγω των ιδιαίτερα μειωμένων ενοικίων. «Οι τοπικές εταιρείες προτιμούν να θυσιάσουν ορισμένα τετραγωνικά μέτρα και να τοποθετηθούν σε κεντρικό δρόμο με το ίδιο ενοίκιο, παρά να μείνουν σε μεγάλα καταστήματα αλλά παράδρομους που δεν υπάρχει μεγάλη κίνηση και οι τζίροι είναι μικροί», επισημαίνει ο κ. Λίτσας. Από την άλλη, πολλές είναι οι επαναδιαπραγματεύσεις ενοικίων κυρίως από αλυσίδες ένδυσης και υπόδησης. Στα μεγάλα μεσιτικά γραφεία οι νέες συμφωνίες με ενοίκια σε πολύ χαμηλές τιμές είναι πολύ συχνό φαινόμενο, καθώς οι ιδιοκτήτες αντιλαμβάνονται πλέον ότι αν δεν μειώσουν τα μισθώματα θα χάσουν τους πελάτες τους και δύσκολα θα μπορέσουν να έχουν έσοδα.

Περιοχές
Η αγορά σήμερα διαμορφώνεται ως εξής:

Κέντρο της Αθήνας (Πατησίων, Πανεπιστημίου, Ακαδημίας, Σταδίου): τα κλειστά καταστήματα είναι από 20% έως 35%. Ο αριθμός αφορά τα ισόγεια καταστήματα, διότι αν μετρηθούν οι άλλοι όροφοι και οι στοές το ποσοστό ανεβαίνει στο 40%. Τα ενοίκια στο ιστορικό κέντρο έχουν υποχωρήσει κατά 30%-40%.

Κολωνάκι (Σκουφά, Τσακάλοφ, Π. Ιωακείμ): τα λουκέτα ξεπερνούν το 10-20%. Τα ενοίκια έχουν μειωθεί κατά 30-50% και από 150 ευρώ/τ.μ. έχουν φτάσει τα 70-80 ευρώ/τ.μ.

Ερμού: Ακόμη και στον ακριβότερο εμπορικό δρόμο της χώρας καταγράφεται διαθεσιμότητα της τάξης του 10-15% ενώ τα ενοίκια έχουν υποχωρήσει ακόμη και πάνω από 50%. Στον άλλοτε «χρυσό» δρόμο τα μισθώματα κινούνται μεταξύ 100-130 ευρώ/τ.μ.

Χαλάνδρι - Αγία Παρασκευή: Επιδημία λουκέτων και σ' αυτές τις ισχυρές αγορές, καθώς έχει κλείσει το 30% των καταστημάτων. Οσο για τα ενοίκια, υποχωρούν έως 40%, ειδικά στο Χαλάνδρι και τον πεζόδρομο Χαϊμαντά, όπου κλείνουν το ένα μετά το άλλο τα εμπορικά.

Μαρούσι: Η συγκέντρωση των malls στην περιοχή «ερήμωσε» το εμπορικό κέντρο, καθώς έχει κλείσει πάνω από το 20% των καταστημάτων. Τα ενοίκια υποχωρούν έως 40% και δεν ξεπερνούν τα 50 ευρώ/τ.μ.

Γλυφάδα - Κηφισιά: «Εσπασαν» και οι ακριβές εμπορικές βιτρίνες στα βόρεια και νότια προάστια με τα «λουκέτα» να αντιστοιχούν στο 15% του συνόλου. Στην οδό Μεταξά στη Γλυφάδα τα ενοίκια υποχώρησαν από τα 120-150 ευρώ/τ.μ. σε 80-90 ευρώ/τ.μ. ενώ στις οδούς Κολοκοτρώνη και Λεβίδου στην Κηφισιά τα μισθώματα κυμαίνονται μεταξύ 90-110 ευρώ/τ.μ.

Αισιόδοξα σημάδια
Deals που δημιουργούν ελπίδες ανάκαμψης

Υπάρχουν, όμως, και οι κινήσεις που γεννούν αισιοδοξία και δείχνουν ότι κάτι κινείται στην αγορά. Η τοποθέτηση της ισπανικής αλυσίδας Mango στην οδού Ερμού είναι ψήφος εμπιστοσύνης καθώς οι Ισπανοί διαβλέπουν άνοδο της καταναλωτικής ζήτησης τα επόμενα χρόνια, μόλις η οικονομία ξεφύγει από την ύφεση.

Βεβαίως, υπάρχουν και κάποιες ενστάσεις ειδικών της αγοράς σχετικά με το τίμημα που δόθηκε για το σημαντικό ακίνητο επί της Ερμού. Τα 13,5 εκατ. ευρώ κρίνονται πολλά σ' αυτή τη χρονική στιγμή, παρά το γεγονός ότι η αρχική τιμή που ζητούσε ο ιδιοκτήτης (σ.σ. πρόκειται για επιχειρηματία από το χώρο του real estate του οποίου η εταιρεία εντάχθηκε στο άρθρο 99) ήταν 22 εκατ. ευρώ. Ακόμη κι ένα ποσό γύρω στα 10 εκατ. ευρώ, θα ήταν εύλογο, αναφέρουν ειδικοί που, ωστόσο, αναφέρουν ότι μετρά πάντα η θέληση της εταιρείας να μπει στην αγορά.

Αλλες σημαντικές κινήσεις που δημιουργούν ελπίδες είναι οι πρόσφατες συμφωνίες που έκλεισε η εισηγμένη εταιρεία REDS για το εμπορικό πάρκο στη Γυαλού στα Σπάτα. Αφενός η δημιουργία κινηματογράφων Village σε μία περιοχή που δεν υπάρχουν άλλες τέτοιες αναπτύξεις κι αφετέρου η συμφωνία με την Praktiker για δημιουργία καταστήματος στο ίδιο ακίνητο. Η REDS κινείται τάχιστα προκειμένου να κλείσει κι άλλα μεγάλα ονόματα του λιανεμπορίου, δημιουργώντας (σε συνδυασμό με το εκπτωτικό χωριό της Mc Arthur Glen που ανοίγει τις πύλες του στις 2 Ιουνίου) ένα νέο εμπορικό πόλο στην Ανατολική Αττική που μπορεί να αλλάξει τα δεδομένα της αγοράς.