Τα τρία τεχνάσματα που "φουσκώνουν" κάθε χρόνο τον ΕΝΦΙΑ!

Εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων πλήρωσαν την τριετία 2014-2016 και θα πληρώσουν και φέτος τον φόρο με «καπέλο». Τα τρικ με τις τιμές ζώνης και τους "συντελεστές παλαιότητας", που εφαρμόζονται με το ν. 4223/2014. Η μεθόδευση για την άδικη επιβάρυνση εκατοντάδων χιλιάδων ιδιοκτητών με συμπληρωματικό φόρο. Και φέτος θα συνεχιστεί η εφαρμογή των ίδιων "κόλπων" με σκοπό να υπερχρεωθούν οι περισσότεροι φορολογούμενοι!
Με τρία παράνομα τεχνάσματα που εφαρμόζονται κατά τον υπολογισμό του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων, το υπουργείο Οικονομικών από το 2014 και μετά κατορθώνει κάθε χρόνο να εισπράττει από εκατομμύρια φορολογούμενους περισσότερα από αυτά που θα έπρεπε να χρεώσει στην πραγματικότητα. Την τριετία 2014-2016 όλοι σχεδόν οι ιδιοκτήτες κτισμάτων πλήρωσαν κύριο ΕΝ.Φ.Ι.Α. με "καπέλο", εξαιτίας συγκεκριμένων μεθοδεύσεων του υπουργείου Οικονομικών με τις αντικειμενικές αξίες και τους «συντελεστές παλαιότητας». Τα ίδια τεχνάσματα θα εφαρμοστούν και φέτος, με αποτέλεσμα εκατομμύρια ιδιοκτήτες να χρεωθούν και πάλι άδικα με επιπλέον ΕΝ.Φ.Ι.Α..
Παράνομο "κόλπο" εφαρμόζεται και κατά τον υπολογισμό του συμπληρωματικού ΕΝ.Φ.Ι.Α., τον οποίο πλήρωσαν το 2014 και το 2015 όσοι φορολογούμενοι κατείχαν την 1η-1-2014 και την 1η-1-2015, αντίστοιχα, κτίσματα και εντός σχεδίων πόλεων οικόπεδα συνολικής αντικειμενικής αξίας άνω των 300.000 ευρώ και τον οποίο κατέβαλαν πέρυσι ακόμη περισσότεροι φορολογούμενοι, καθώς το αφορολόγητο όριο μειώθηκε στις 200.000
ευρώ. Στην περίπτωση του φόρου αυτού, το υπουργείο Οικονομικών δεν αφαιρεί από τη συνολική φορολογητέα αξία των ακινήτων το υπόλοιπο των στεγαστικών δανείων που χρωστά ο ιδιοκτήτης.

Τα 2 απίστευτα τρικ με τα οποία εισπράττεται επιπλέον κύριος ΕΝ.Φ.Ι.Α.Το σύστημα υπολογισμού του κύριου ΕΝ.Φ.Ι.Α., το οποίο προβλέπει ο ν. 4223/2014 και διατηρείται απαράλλαχτο από την κυβέρνηση της ... Αριστεράς, καταρτίστηκε κατά τέτοιο τρόπο ώστε να υπερφορολογεί αδίκως εκατομμύρια ιδιοκτήτες παλαιών κατοικιών. Συγκεκριμένα:

α) Ο υπολογισμός του κύριου ΕΝ.Φ.Ι.Α. για όλες τις κατοικίες παλαιότητας άνω του 1 έτους γίνεται με βάση τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων οι οποίες - παρά το γεγονός ότι στις αρχές του 2016 μειώθηκαν κατά 4%-38% σε πολλές περιοχές της χώρας - εξακολουθούν να βρίσκονται σε επίπεδα σημαντικά υψηλότερα των πραγματικών αξιών των παλαιών κτισμάτων.

β) Από κει και πέρα, η παλαιότητα των κατοικιών που κατέχουν οι φορολογούμενοι δεν λαμβάνεται υπόψη και η τελική επιβάρυνση των φορολογουμένων όχι μόνο δεν μειώνεται, αλλά σε πολλές περιπτώσεις αυξάνεται κιόλας! Αυτό συμβαίνει επειδή το σύστημα υπολογισμού του κύριου ΕΝ.Φ.Ι.Α. συμπεριλαμβάνει «συντελεστές παλαιότητας», οι οποίοι δεν μειώνουν το φόρο ανάλογα με τα έτη που έχουν παρέλθει από την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής άδειας αλλά τον … αυξάνουν (!) όσο λιγότερα είναι τα έτη αυτά, δηλαδή όσο νεότερο είναι το κάθε κτίσμα! Είναι δηλαδή συντελεστές οι οποίοι τον φόρο που προκύπτει για τα νεόδμητα κτίσματα δεν τον μειώνουν για τα παλαιά κτίσματα ηλικίας άνω των 25 ετών, ενώ για όσα ακίνητα έχουν παλαιότητα από 25 έτη έως και … 1 έτος τον αυξάνουν περαιτέρω!

Το αποτέλεσμα αυτών των μεθοδεύσεων του υπουργείου Οικονομικών είναι να υπερφορολογούνται άδικα οι περισσότεροι ιδιοκτήτες κατοικιών. Η υπερφορολόγηση οφείλεται όχι μόνο στο γεγονός ότι ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. υπολογίζεται με «τιμές ζώνης» που βρίσκονται σε εξωπραγματικά υψηλά επίπεδα και ισχύουν για τα νεόδμητα κτίρια, αλλά και στο ότι ο εξωπραγματικός φόρος που προκύπτει με βάση τις τιμές αυτές δεν μειώνεται με κριτήριο την παλαιότητα των ακινήτων.

Ας δούμε όμως πιο αναλυτικά τις μεθοδεύσεις του υπουργείου Οικονομικών με τις οποίες καταφέρνει κάθε χρόνο να υπερχρεώνει εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων:

1) Για τον υπολογισμό του κύριου ΕΝ.Φ.Ι.Α., το υπουργείο Οικονομικών καθιέρωσε μία κλίμακα συντελεστών Βασικού Φόρου. Οι συντελεστές αυτοί αυξάνουν όσο υψηλότερα είναι τα επίπεδα των τιμών ζώνης ανά τ.μ. που ισχύουν στις περιοχές στις οποίες βρίσκονται τα κτίσματα. Οι συντελεστές του Βασικού Φόρου ξεκινούν από τα 2 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο για κτίσματα που βρίσκονται σε περιοχές με τιμές ζώνης μέχρι 500 ευρώ ανά τ.μ. και φθάνουν μέχρι τα 13 ευρώ ανά τ.μ. για τα κτίσματα που βρίσκονται σε περιοχές με τιμές ζώνης άνω των 5.000 ευρώ. Οι «τιμές ζώνης ανά τ.μ.» που λαμβάνονται υπόψη για την κλιμάκωση των συντελεστών του Βασικού Φόρου είναι οι αντικειμενικές τιμές ανά τ.μ. οι οποίες ισχύουν ανά περιοχή για νεόδμητα διαμερίσματα 1ου ορόφου με πρόσοψη σε ένα δρόμο. Δηλαδή η βάση υπολογισμού του κύριου ΕΝ.Φ.Ι.Α. είναι οι αντικειμενικές αξίες νεόκτιστων διαμερισμάτων 1ου ορόφου με μία μόνο πρόσοψη σε δρόμο!

2) Από κει και πέρα, ο φόρος που προκύπτει για κάθε κτίσμα, όσο παλαιό κι αν είναι, δεν μειώνεται λόγω παλαιότητας, καθώς δεν εφαρμόζονται οι μειωτικοί συντελεστές παλαιότητας 0,6 έως 0,9 που ισχύουν κανονικά για τα ακίνητα «ηλικίας» ενός έτους και άνω. Οι μειωτικοί αυτοί συντελεστές εφαρμόζονται μόνο στον υπολογισμό του συμπληρωματικού ΕΝ.Φ.Ι.Α. (ο οποίος το 2014 και το 2015 επιβλήθηκε σε όσους κατείχαν την 1η-1-2014 και την 1η-1-2015, αντίστοιχα, αστική ακίνητη περιουσία αντικειμενικής αξίας άνω των 300.000 ευρώ και από το 2016 και μετά επιβάλλεται σε όσους κατέχουν την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους αστικά ακίνητα αντικειμενικής αξίας άνω των 200.000 ευρώ). Οι μειωτικοί συντελεστές παλαιότητας εφαρμόζονται επίσης και κατά τον υπολογισμό των φόρων στις μεταβιβάσεις, τις κληρονομιές, τις δωρεές και τις γονικές παροχές ακινήτων. Αντιθέτως, για τον υπολογισμό του κύριου ΕΝ.Φ.Ι.Α. χρησιμοποιούνται κάθε χρόνο (χρησιμοποιήθηκαν την τριετία 2014-2015 και θα χρησιμοποιηθούν και φέτος) κάποιοι άλλοι … εξωπραγματικοί «συντελεστές παλαιότητας» που, αντί να μειώνουν, αυξάνουν το φόρο όσο πιο νέο είναι ένα κτίσμα! Οι «συντελεστές παλαιότητας» που χρησιμοποιούνται για τον υπολογισμό του κύριου ΕΝ.Φ.Ι.Α. είναι αυξητικοί, όχι μειωτικοί όπως θα ήταν το δίκαιο: ξεκινούν από το 1 για κτίσματα που έχουν ανεγερθεί από το 1930 μέχρι και πριν από 26 χρόνια και φθάνουν μέχρι το 1,25 για κτίσματα που έχουν κατασκευαστεί την τελευταία τετραετία! Έτσι, ενώ ο Βασικός Φόρος υπολογίζεται με βάση τις αντικειμενικές αξίες ολοκαίνουργιων κτισμάτων, δεν μειώνεται καθόλου για όσα από τα κτίσματα αυτά έχουν παλαιότητα άνω των 25 ετών, ενώ για όσα έχουν παλαιότητα από 25 έτη έως και 1 έτος ο Βασικός Φόρος (αν και αντιπροσωπεύει – επαναλαμβάνουμε - αντικειμενικές τιμές καινούργιων κτισμάτων) προσαυξάνεται περαιτέρω κατά 5% έως και 25%, καθώς οι … «συντελεστές παλαιότητας» που χρησιμοποιούνται κλιμακώνονται από 1,05 έως 1,25!

Θα εφαρμοστούν και φέτος

Τα «τρικ» που περιγράψαμε παραπάνω, με τις αντικειμενικές αξίες και τους συντελεστές παλαιότητας, θα εφαρμοστούν και φέτος κατά τον υπολογισμό του κύριου ΕΝ.Φ.Ι.Α. επί των κτισμάτων που κατείχαν οι φορολογούμενοι την 1η-1-2017.

Το κόλπο με τον συμπληρωματικό ΕΝ.Φ.Ι.Α.

Μια ακόμη παράνομη μεθόδευση εφαρμόζεται από το υπουργείο Οικονομικών στον υπολογισμό του συμπληρωματικού ΕΝ.Φ.Ι.Α. Ο φόρος αυτός επιβάρυνε το 2014 και το 2015 όσους φορολογούμενους κατείχαν την 1η-1-2014 και την 1η-1-2015, αντίστοιχα, κτίσματα και εντός σχεδίων πόλεων οικόπεδα συνολικής αντικειμενικής αξίας άνω των 300.000 ευρώ. Από το 2016, το αφορολόγητο όριο των 300.000 ευρώ έχει μειωθεί στις 200.000 ευρώ. Το παράνομο "τέχνασμα" που εφαρμόζεται στην περίπτωση του συμπληρωματικού ΕΝ.Φ.Ι.Α. είναι ο μη συνυπολογισμός των οφειλών που βαρύνουν τα ακίνητα. Θα έπρεπε δηλαδή κανονικά να προβλέπεται ότι από τη συνολική αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας η οποία απομένει προς φορολόγηση με την κλίμακα του συμπληρωματικού ΕΝ.Φ.Ι.Α., μετά την αφαίρεση του αφορολογήτου ορίου των 300.000 ευρώ για την περίοδο 2014-2015 και των 200.000 ευρώ για το 2016 και για φέτος, εκπίπτει το ανεξόφλητο υπόλοιπο των στεγαστικών δανείων που έχουν ληφθεί από τον φορολογούμενο και βαρύνουν την ακίνητη περιουσία του. Το εκπεστέο ανεξόφλητο υπόλοιπο στεγαστικών δανείων θα έπρεπε να είναι αυτό το οποίο είχε διαμορφωθεί την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους φορολόγησης.

Η έκπτωση του ανεξόφλητου υπολοίπου των στεγαστικών δανείων είχε ισχύσει στον Φόρο Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας που θεσπίστηκε το 1997 (με το νόμο 2459/1997) και ίσχυσε μέχρι και το 2007. Είναι δηλαδή μια νομοθετική ρύθμιση που καθιστά δικαιότερο τον τρόπο υπολογισμού κάθε φόρου που υπολογίζεται επί της αξίας της κατεχόμενης ακίνητης περιουσίας.



Γιώργος Παλαιτσάκης