Τα «αγκάθια» του κτηματολογίου

Εντοπισμός ακινήτου και χρησικτησία
Συνεχίζεται η διαδικασία υποβολής δηλώσεων ιδιοκτησίας Κτηματολογίου και στη Μεσσηνία. Πολλά, όμως, είναι τα ερωτήματα και οι απορίες που έχουν οι πολίτες κατά την υποβολή των δηλώσεων των ακινήτων τους.
Ένα από τα σημαντικότερα θέματα που απασχολούν τους πολίτες είναι και ο τρόπος εντοπισμού του ακινήτου τους στο χάρτη του Κτηματολογίου, καθώς και η αναγκαιότητα ή μη σύνταξης τοπογραφικού.
Το επόμενο «αγκάθι» είναι η απουσία τίτλων, η χρησικτησία.
ΤΡΟΠΟΙ ΕΝΤΟΠΙΣΜΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ
Ο καλύτερος τρόπος εντοπισμού του ακινήτου είναι το τοπογραφικό. Εάν δεν υπάρχει τοπογραφικό, τότε απαιτείται πολύ καλή συνεργασία με το προσωπικό του γραφείου κτηματογράφησης, προκειμένου να εντοπιστεί σωστά το ακίνητο.
Υπάρχουν, όμως, και άλλοι τρόποι, σχετικά ανέξοδοι:
•Μέσω της «υπηρεσίας θέασης ορθοφωτογραφιών» (παρέχεται δωρεάν από το Ελληνικό
Κτηματολόγιο)
•Με οποιαδήποτε μετρητική μέθοδο, μικρότερης ακρίβειας, όπως η μέτρηση ενός απλού GPS (παγκόσμιο σύστημα στιγματοθέτησης - παγκόσμιο σύστημα εντοπισμού γεωγραφικής θέσης) χειρός
ΑΠΑΡΑΙΤΗΤΟ ΤΟ ΤΟΠΟΓΡΑΦΙΚΟ;
Με τη δήλωση του ακινήτου στο Κτηματολόγιο, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να προσκομίσει επαρκή στοιχεία, ώστε να καταστεί δυνατός ο προσδιορισμός της θέσης (εντοπισμός) και των ορίων του δηλούμενου ακινήτου στους κτηματολογικούς χάρτες. Η ύπαρξη τοπογραφικού διαγράμματος είναι το καλύτερο μέσο για να υποδείξει κάποιος το ακίνητό του και για να το προστατεύσει από κάθε αμφισβήτηση ορίων, ιδιαίτερα μάλιστα σε ορεινές περιοχές, που λόγω του εδάφους δεν υπάρχουν περιφράξεις και περιτοιχίσεις.
Σε κάθε περίπτωση η υποβολή τοπογραφικού διαγράμματος είναι απαραίτητη εφόσον:
α) αυτό αναφέρεται ή προσαρτάται στο συμβόλαιο
β) γίνεται επίκληση της χρησικτησίας ως αιτία κτήσης του ακινήτου
γ) έχει εκδοθεί Οικοδομική Άδεια για το ακίνητο
δ) έχει ήδη συνταχθεί τοπογραφικό για οποιαδήποτε άλλη χρήση (π.χ. για τακτοποίηση αυθαιρέτου, εγκατάσταση φωτοβολταϊκών, πράξη τακτοποίησης, διορθωτική πράξης εφαρμογής κ.λπ.).
ΤΙ ΤΟΠΟΓΡΑΦΙΚΟ;
Σύγχρονο «εξαρτημένο τοπογραφικό» το οποίο διαθέτει συντεταγμένες χ και ψ στο Εθνικό Σύστημα Συντεταγμένων που χρησιμοποιεί και το Κτηματολόγιο, πλήρως ικανό για κάθε χρήση ή Τοπογραφικό Σκαρίφημα Εντοπισμού; Προσοχή, εδώ, γιατί υπάρχουν διαφορές.
Πλήρες Τοπογραφικό με συντεταγμένες είναι αυτό που έχει πινακίδα του τοπογράφου και υπογραμμένα αναλυτικά στοιχεία (δόμησης, αρτιότητας, κτλ) ικανό να χρησιμοποιηθεί για κάθε χρήση (αγορά, πώληση, Πολεοδομία κ.τ.λ.).
Τοπογραφικό Σκαρίφημα Εντοπισμού είναι εκείνο που φέρει μόνο ακριβή στοιχεία εντοπισμού με συντεταγμένες για χρήση στη δήλωση ιδιοκτησίας, αλλά όχι για κάτι περισσότερο.
Φυσικά, υπάρχει και διαφορά στα έξοδα σύνταξης του ενός ή του άλλου.
ΤΟΠΟΓΡΑΦΙΚΟ, ΑΛΛΑ ΧΩΡΙΣ ΣΥΝΤΕΤΑΓΜΕΝΕΣ
Μπορεί να υπάρχει «σωστό τοπογραφικό» σε συμβόλαιο, που όμως δεν έχει συντεταγμένες. Χρειάζεται νέο – καινούργιο; Δεν είναι απαραίτητο να γίνει νέο σχέδιο. Το τοπογραφικό του συμβολαίου κατατίθεται στο κτηματολόγιο. Πρέπει, όμως, να αποδεικνύεται η ακριβής θέση του ακινήτου στον χάρτη του κτηματολογίου, για να είναι δυνατή η μετατροπή του τοπογραφικού σε εξηρτημένο και να εφαρμόσει το εμβαδό και οι διαστάσεις του ακινήτου.
Ενδείκνυται, με μια μικρή επιβάρυνση, να αναθέσετε τον έλεγχο του περιγράμματος του ακινήτου και τη συμπλήρωσή του με τις σύγχρονες συντεταγμένες.
GPS ΧΕΙΡΟΣ
Είναι μέθοδος εντοπισμού που γίνεται δεκτός. Σήμερα η περισσότεροι έχουμε στο αυτοκίνητο ή στο κινητό μας εφαρμογή GPS, που βοηθά να εντοπίζουμε τη θέση ενός γηπέδου χωρίς όμως να έχουμε ακρίβεια. Η απόκλιση είναι σχετικά μεγάλη (από 3 έως10 μέτρα). Έτσι μπορεί από λάθος να «μπούμε» στην διπλανή ιδιοκτησία και να υπάρχουν συνέπειες.

ΣΥΝΤΕΤΑΓΜΕΝΕΣ ΟΣΔΕ
Η δήλωση καλλιεργητή στον ΟΣΔΕ έχει τις συντεταγμένες του χωραφιού. Εάν, έτσι, ανήκετε σε αυτή την περίπτωση, μπορείτε να δώσετε τις συντεταγμένες του ΟΣΔΕ. Όμως, υπάρχει ο κίνδυνος να μην είναι ορθά τα όρια του αγροτεμαχίου σας, αν οι συντεταγμένες δόθηκαν από γεωπόνο με GPS χειρός.
Επίσης θα πρέπει να ξέρετε ότι το εμβαδό της επιδοτούμενης έκτασης περιορίζετε στα όρια της καλλιέργειας, αφού έχουν αφαιρεθεί πουρνάρια, πετρώδεις εκτάσεις και γενικά ό,τι δεν καλλιεργείται.
ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ
Μεγάλο «αγκάθι» της τέταρτης και τελευταίας γενιάς κτηματογράφησης η απουσία τίτλων ιδιοκτησίας. Τα δικαιώματα που πρέπει να καταγραφούν, αφορούν κυρίως αγροτικές περιοχές όπου υπάρχουν πολύ υψηλά ποσοστά χρησικτησίας. Η εταιρεία «Ελληνικό Κτηματολόγιο» επισημαίνει ότι δεν πρόκειται να αποδοθούν τίτλοι χωρίς καθόλου δικαιολογητικά, ζητώντας από τους πολίτες να καταθέσουν ένα συνδυασμό στοιχείων που να πιστοποιούν το δικαίωμά τους σε κάποιο ακίνητο.
Τα προβλήματα αρχίζουν όταν δεν υπάρχουν συμβόλαια. Στην περίπτωση αυτή, πρέπει να γίνει επίκληση χρησικτησίας. Το ποσοστό των χρησικτησιών αναμένεται να είναι μεγάλο, επειδή σε πολλές αγροτικές περιοχές τα οικόπεδα μεταβιβάζονται με “λόγο”.
Η διαδικασία κτηματογράφησης έχει δικλίδες ασφαλείας και δεν πρόκειται να γίνονται δεκτές δηλώσεις χωρίς κανένα αποδεικτικό. Ζητούμενα τουλάχιστον δύο στοιχεία. Τέτοια μπορούν να είναι η δήλωση ενός ακινήτου στο Ε9, μια ένορκη βεβαίωση, η περιγραφή της γειτνίασης από συμβόλαια γειτονικών οικοπέδων, ένας λογαριασμός οργανισμού κοινής ωφελείας.
Τι πρέπει, λοιπόν, να κάνουν οι πολίτες αγροτικών περιοχών που δεν διαθέτουν τίτλους; Κατ’ αρχάς, η ύπαρξη τοπογραφικού διαγράμματος είναι υποχρεωτική για όσους θα επικαλεστούν χρησικτησία. Από εκεί και έπειτα, για τη θεμελίωση έκτακτης χρησικτησίας ο πολίτης πρέπει να προσκομίσει οτιδήποτε μπορεί να αποδείξει τη νομή του ακινήτου για 20 χρόνια. Για παράδειγμα, τη δήλωσή του στο Ε9, υποθήκες ή βάρη, έγγραφα χορήγησης επιδότησης, αποδείξεις οργανισμών κοινής ωφελείας κ.λπ. Στο Κτηματολόγιο γίνεται, επίσης, δεκτή ως αποδεικτικό έγγραφο η πράξη αναγνώρισης των ορίων των όμορων οικοπέδων (όπου οι ιδιοκτήτες των οικοπέδων που γειτνιάζουν αναγνωρίζουν τον πολίτη ως ιδιοκτήτη του διπλανού χώρου). Τέλος, όπως ισχύει γενικώς, ο ενδιαφερόμενος μπορεί να προσκομίσει ένορκη βεβαίωση (συντάσσεται με δύο μάρτυρες στο ειρηνοδικείο ή στον συμβολαιογράφο).
Άλλα έγγραφα που μπορούν να αξιοποιηθούν στην κατεύθυνση αυτή είναι αποδείξεις καταβολής αμοιβής σε εργολάβο που περιέφραξε το ακίνητο ή ενδεχομένως για άλλες εργασίες, μισθωτήρια που εμφανίζουν ως εκμισθωτή το δηλούντα ή συμβολαιογραφικό προσύμφωνο μεταβίβασης ακινήτου, στο οποίο βεβαιώνεται η παράδοση της νομής στον εκ του προσυμφώνου δικαιούχο. Να σημειωθεί ότι, προκειμένου να αποτραπούν οι απόπειρες καταπάτησης, από τη στιγμή που θα γίνει η ανάρτηση του κτηματολογικού πίνακα δεν μπορεί να δηλωθεί ένα «αγνώστου ιδιοκτήτη» οικόπεδο με χρησικτησία, παρά μόνον αν αυτό κοινοποιηθεί πρώτα στο ελληνικό Δημόσιο. Επίσης, αν κάποιος κατά την ανάρτηση διαπιστώσει ότι ένας τρίτος προσπαθεί να καρπωθεί την ιδιοκτησία του μέσω χρησικτησίας, μπορεί να υποβάλει ένσταση για να τον σταματήσει. Αν η χρησικτησία κατοχυρωθεί, τότε θα πρέπει να απευθυνθεί στα δικαστήρια, όπως ορίζει ο αστικός κώδικας.
10 ΒΑΣΙΚΕΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ – ΑΠΑΝΤΗΣΕΙΣ
1. Αν πάω με τα δικαιολογητικά στο γραφείο Κτηματογράφησης θα μου συμπληρώσουν την αίτηση / δήλωση;
Οι υπάλληλοι στο Γραφείο Κτηματογράφησης θα σας δώσουν οδηγίες για να συμπληρώσετε την αίτηση, δεν έχουν, όμως, το χρόνο και την ευθύνη για τη συμπλήρωση της. Το Γραφείο Κτηματογράφησης παραλαμβάνει τη συμπληρωμένη δήλωση και τα απαραίτητα δικαιολογητικά και στη συνέχεια τα ελέγχει και υπολογίζει το παράβολο που θα πληρωθεί.
2. Μπορώ να κάνω τη δήλωση μόνος μου;
Ναι, η διαδικασία συμπλήρωσης της αίτησης είναι απλή. Όμως, γιατί θα πρέπει να γνωρίζετε που ακριβώς βρίσκεται το ακίνητό σας για να το υποδείξετε. Αν δε γνωρίζετε τη θέση του ακινήτου σας απευθυνθείτε σε έναν Τοπογράφο Μηχανικό για να σας το εντοπίσει.
3. Δηλώνονται και τα αυθαίρετα;
Δηλώνεται ό,τι είναι νόμιμο. Βεβαίως, αν κάποιος θέλει να το δηλώσει, μπορεί να το κάνει, αλλά αντιμετωπίζει τον κίνδυνο σε πιθανή παραβολή των στοιχείων με τα Πολεοδομικά Γραφεία να του επιβληθούν πρόστιμα. Το Κτηματολόγιο δε νομιμοποιεί κτίσματα. Απλώς τα καταγράφει.
4. Έχω την επικαρπία σε ένα σπίτι. Γιατί να υποβάλω δήλωση και να πληρώσω αφού το σπίτι δηλώνεται από το παιδί μου, που έχει την ψιλή κυριότητα;
Η δήλωση αφορά δικαίωμα και όχι ακίνητο. Αυτό σημαίνει ότι σε περίπτωση που ένα ακίνητο ανήκει σε παραπάνω από ένα άτομο, πρέπει όλοι όσοι έχουν δικαίωμα σε αυτό, να το δηλώσουν (π.χ. αυτός που έχει την ψιλή κυριότητα και αυτός που έχει την επικαρπία του ακινήτου).
5. Τι γίνεται όταν υπάρχει συγκυριότητα;
Όταν το ακίνητο ανήκει σε δύο ή περισσότερα άτομα, τότε ο κάθε συγκύριος δηλώνει το ποσοστό που του ανήκει (π.χ. αγροτεμάχιο που ανήκει σε δύο συζύγους από 50%, δηλώνεται ξεχωριστά από καθέναν για το 50% που του ανήκει).
6. Πώς δηλώνεται ακίνητο από κληρονομιά;
Κάθε κληρονόμος δηλώνει το μερίδιό του (ποσοστό δικαιώματος επί τοις εκατό ή σε κλάσμα) στο ακίνητο που έχει κληρονομήσει ακόμα και αν δεν έχει γίνει αποδοχή.
7. Στην κάθετη ή οριζόντια ιδιοκτησία;
Και εδώ κάθε ιδιοκτήτης δηλώνει το δικαίωμά του επί της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας (π.χ. το σπίτι του σε ένα οικόπεδο).
8. Ποιος κάνει δήλωση όταν υπάρχει δουλεία;
Σε περίπτωση δουλείας (π.χ. διόδου από ιδιωτικό δρόμο, άντλησης νερού, θέασης) υποβάλλουν δήλωση και οι δύο συμβαλλόμενοι. Δηλαδή και ο δικαιούχος της δουλείας και ο κύριος του βεβαρημένου με τη δουλεία ακινήτου (δουλεύον ακίνητο).
9. Συνένωσα δυο χωράφια που αγόρασα και τώρα έχω ένα ενιαίο. Το δηλώνω ως ένα χωράφι;
Θα το δηλώσετε ως ένα δικαίωμα, μόνον εάν η συνένωση προκύπτει από πράξη (π.χ. συμβολαιογραφική), η οποία έχει μεταγραφεί.
10. Έχω πολλά χωράφια και μου κοστίσει πολλά χρήματα για τα τοπογραφικά. Πως μπορώ να τα δηλώσω ανέξοδα;
Πραγματικά ο εντοπισμός ενός ακινήτου πάνω σε χάρτη είναι εύκολη διαδικασία, όταν πρόκειται για περιοχές εντός πόλης, όπου υπάρχει οδός και αριθμός. Στα χωριά, όμως, και στις ορεινές αγροτικές περιοχές, τα πράγματα είναι αρκετά δύσκολα. Η σύνταξη «σύγχρονου τοπογραφικού» ή «τοπογραφικού εντοπισμού» (βλέπετε παραπάνω) είναι το καλύτερο μέσο, για να υποδείξετε την ιδιοκτησία σας και να προστατευθείτε από κάθε αμφισβήτηση ορίων.
Πάντως, εκτός του τοπογραφικού, υπάρχουν πάντα και η δυνατότητα μέσω της «υπηρεσίας θέασης ορθοφωτογραφιών» και με οποιαδήποτε μετρητική μέθοδο, μικρότερης ακρίβειας, όπως η μέτρηση ενός απλού GPS χειρός.
Επιμέλεια στήλης
Παναγιώτης Ξεροβάσιλας
Νομικός/Οικονομολόγος   tharros