Φορολογικός οδηγός: 10 μυστικά για λιγότερους φόρους στα ακίνητα

Περισσότεροι από 3.000.000 φορολογούμενοι που απέκτησαν το 2020 εισοδήματα από ακίνητη περιουσία πρέπει και φέτος να συμπληρώσουν και να υποβάλουν ηλεκτρονικά στο Taxisnet πρώτα το έντυπο Ε2, που φέρει την ονομασία «αναλυτική κατάσταση για τα μισθώματα ακίνητης περιουσίας», και κατόπιν να συμπληρώσουν και να υποβάλουν το βασικό έντυπο της φορολογικής δήλωσης, το Ε1.
Φέτος, πολλοί από τους φορολογούμενους αυτούς θα δηλώσουν σημαντικά μειωμένα ποσά καθαρών φορολογητέων εισοδημάτων από ακίνητα, λόγω των αναγκαστικών μειώσεων που επιβλήθηκαν από το κράτος την περίοδο Μαρτίου – Δεκεμβρίου 2020 στα εισπρακτέα μισθώματα επαγγελματικής στέγης, κύριας και φοιτητικής κατοικίας, προκειμένου να διευκολυνθούν οι ενοικιαστές επιχειρηματίες και οικογενειάρχες που επλήγησαν οικονομικά από την επιδημία του κορoνοϊού. Eνας πρόσθετος λόγος εξάλλου είναι και το γεγονός ότι, σε αρκετές περιπτώσεις, ακόμη και τα εναπομείναντα ποσά των ενοικίων τα οποία έπρεπε να είχαν εισπράξει οι φορολογούμενοι αυτοί εντός του 2020, μετά τις αναγκαστικές μειώσεις, δεν κατάφεραν να τα λάβουν στο σύνολό τους από τους οφειλέτες-ενοικιαστές τους. Δηλαδή ένα μεγάλο τμήμα των εισπρακτέων υπολοίπων ή και ολόκληρα τα εισπρακτέα αυτά ποσά έμειναν ανείσπρακτα, λόγω αδυναμίας των ενοικιαστών να αντεπεξέλθουν στις οικονομικές υποχρεώσεις τους.
Πώς συμπληρώνεται
Στο έντυπο Ε2 συμπληρώνονται για κάθε ακίνητο που εκμισθώθηκε κατά τη διάρκεια του 2020 αναλυτικά περιγραφικά στοιχεία, καθώς και συγκεντρωτικά δεδομένα για τα μισθώματα που εισπράχθηκαν ή για τα μισθώματα που προκύπτουν με τεκμαρτό τρόπο στις περιπτώσεις της ιδιοχρησιμοποίησης και της δωρεάν παραχώρησης. Το έντυπο Ε2 δεν πρέπει να συμπληρώνεται σε περίπτωση:
* Καταβολής αποζημίωσης για την πρόωρη λύση της μίσθωσης από τον μισθωτή καθώς και της άυλης αξίας στις περιπτώσεις μικτών συμβάσεων, ήτοι συμβάσεων όπου πέραν του δικαιώματος μίσθωσης περιλαμβάνεται και το δικαίωμα εμπορικής εκμετάλλευσης του ακινήτου.
* Ιδιοκατοίκησης κύριας ή δευτερεύουσας κατοικίας (εξοχικής ή μη εξοχικής) ή χρήσης για τις ανάγκες του φορολογούμενου χώρου στάθμευσης-αποθήκης με διαφορετική διεύθυνση από αυτή της κύριας κατοικίας ή δευτερεύουσας.
Σημειώνεται ότι και φέτος τα εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ, με κλίμακα στην οποία ισχύουν συντελεστές φόρου:
α) 15% μέχρι το επίπεδο ετήσιου εισοδήματος 12.000 ευρώ,
β) 35% στο τμήμα από τις 12.001 έως τις 35.000 ευρώ,
γ) 45% στο τμήμα πάνω από τις 35.000 ευρώ.
Οδηγός
Για την ορθή συμπλήρωση του φετινού εντύπου Ε2, οι ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων πρέπει να λάβουν υπόψη τους οπωσδήποτε τις παρακάτω οδηγίες:
1 Δήλωση είδους μίσθωσης. Κομβικό σημείο στην ορθή συμπλήρωση του εντύπου Ε2 είναι η στήλη 17 ΕΙΔΟΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ-ΧΡΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ. Η στήλη αυτή συμπληρώνεται υποχρεωτικά με το είδος της μίσθωσης και τη χρήση του μισθίου, όπως εκμίσθωση γραφείου, δωρεάν παραχώρηση κατοικίας, κενό κ.λπ. Οι επιλογές που εμφανίζονται στη στήλη αυτή είναι συνολικά 63 και εμφανίζονται σε αναλυτικό πίνακα που προβάλλει κατά την ηλεκτρονική συμπλήρωση του εντύπου.
2 Ανείσπρακτα ενοίκια. Για να δηλώσετε τα ενοίκια που δεν καταφέρατε να εισπράξετε το 2020 από τον ενοικιαστή σας θα πρέπει πρώτα να κοινοποιήσετε στον ενοικιαστή εξώδικο και στη συνέχεια να προσκομίσετε αντίγραφο του εξωδίκου στην αρμόδια ΔΟΥ πριν από την υποβολή του Ε2 και του Ε1 της φορολογικής δήλωσης, δηλαδή το αργότερο μέχρι και τις 27-8-2021. Αφού ολοκληρωθεί η διαδικασία προσκόμισης του αντιγράφου του εξωδίκου στη ΔΥΟ, θα υποβάλετε το Ε2, συμπληρώνοντας, στη στήλη 16 της 1ης σελίδας το ποσό των ανείσπρακτων ενοικίων. Στη συνέχεια, έχετε περιθώριο μέχρι τις 30-6-2022 να προσκομίσετε στη ΔΟΥ ευκρινή φωτοαντίγραφα των διαταγών, δικαστικών αποφάσεων ή ασκηθεισών αγωγών που κατά περίπτωση υπάρχουν. Τα ανείσπρακτα εισοδήματα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας που δηλώθηκαν στο προηγούμενο φορολογικό έτος στους κωδικούς 125-126 του εντύπου Ε1 και εισπράχθηκαν κατά το έτος 2020 πρέπει να δηλωθούν κανονικά ανά κατηγορία ακινήτου και είδος μίσθωσης στο Ε2 του φορολογικού έτους 2020.
3 Ακίνητα ανηλίκων τέκνων. Για να δηλώσετε ακίνητο που έχει στην κατοχή του ένα ανήλικο εξαρτώμενο τέκνο σας μη υπόχρεο σε υποβολή δήλωσης θα πρέπει να το καταχωρίσετε στον πρώτο πίνακα του δικού σας Ε2 και στον πίνακα Ι (Εκμισθούμενα κ.λπ. Ακίνητα) των συμπληρωματικών στοιχείων, επιλέγοντάς το στην πρώτη στήλη και συμπληρώνοντας το ονοματεπώνυμο και τον ΑΦΜ του τέκνου στις αντίστοιχες στήλες.
4 Ακίνητα συζύγων. Σε περίπτωση εγγάμων, όπου τόσο ο σύζυγος όσο και η σύζυγος έχουν στην ιδιοκτησία τους ακίνητα, έχουν την υποχρέωση και οι δύο να υποβάλουν χωριστό έντυπο Ε2. Ο κάθε ένας στο δικό του Ε2 θα δηλώσει τα ακίνητα που έχει στην ιδιοκτησία του, έστω κι αν υπάρχει συνιδιοκτησία.
5 Αριθμός Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης. Η στήλη Αριθμός Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας συμπληρώνεται υποχρεωτικά για τα μισθωτήρια των ακινήτων που έχουν κατατεθεί στη σχετική ηλεκτρονική εφαρμογή. Δεν συμπληρώνεται ο αριθμός καταχώρισης του μισθωτηρίου που είχε παραληφθεί από την αρμόδια ΔΟΥ.
6 Βοηθητικοί χώροι. Για να δηλώσετε βοηθητικούς χώρους οι οποίοι ηλεκτροδοτούνται από τον κοινόχρηστο μετρητή ρεύματος θα συμπληρώσετε το πεδίο «αριθμός παροχής» με τον εννιαψήφιο αριθμό 999999999.
7 Αγροτεμάχια. Για να δηλώσετε αγροτεμάχια που εκμισθώνετε και στα οποία δεν υπάρχει μετρητής ρεύματος, θα συμπληρώσετε το πεδίο «αριθμός παροχής» με τον εννιαψήφιο αριθμό 999999999.
Κενά ακίνητα. Για κάθε ακίνητο που θέλετε να δηλώσετε ως κενό και για το οποίο έχει γίνει διακοπή του ηλεκτρικού ρεύματος πρέπει να συμπληρώσετε τον αριθμό παροχής ρεύματος που αναγράφεται στο μετρητή κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος. Ο αριθμός αυτός υπάρχει σε όλους τους παλιούς λογαριασμούς.
9 Συμπλήρωση ετήσιου ποσού μισθώματος. Η συμπλήρωση του ετήσιου ποσού του -πραγματικού ή τεκμαρτού- μισθώματος επιτρέπεται να γίνει σε μία από τις στήλες 13, 14 και 15, κατά περίπτωση, αφού προηγουμένως συμπληρώσετε τη στήλη 17 με το είδος της μίσθωσης. Αφού, δηλαδή, συμπληρώσετε τις υπόλοιπες στήλες του πρώτου πίνακα και ανάλογα με το είδος μίσθωσης-χρήσης ακινήτου που θα επιλέξετε στη στήλη 17 θα ανοίξει πεδίο στο τέλος της εγγραφής στην οποία θα συμπληρώσετε το ετήσιο μίσθωμα. Οταν επιλέξετε Καταχώριση, τότε το ετήσιο μίσθωμα θα καταχωρισθεί σε μία από τις στήλες για το ακαθάριστο εισόδημα σύμφωνα με την επιλογή που κάνατε στη στήλη 17.
Εφόσον υποβάλετε οριστικά το Ε2, τα ποσά των στηλών 13, 14, 15 μεταφέρονται στους αντίστοιχους κωδικούς του Ε1 όπου θα μπορέσετε να ελέγξετε την ορθότητά τους. Εάν διαπιστώσετε λάθος, θα πρέπει να διορθώσετε πρώτα το Ε2.
10 Δήλωση μισθωμάτων που μειώθηκαν αναγκαστικά. Σε περίπτωση κατά την οποία τα μισθώματα που εισπράξατε το 2020 ήταν «κουρεμένα» από το κράτος λόγω COVID-19 για ορισμένους μήνες του έτους, θα πρέπει να συμπληρώσετε σε ξεχωριστή σειρά του Ε2 τα στοιχεία για τα μισθώματα αυτά. Δηλαδή, αν για ένα ακίνητό σας εισπράξατε π.χ. το δίμηνο Ιανουαρίου-Φεβρουαρίου 2020 ολόκληρα τα ποσά των μηνιαίων μισθωμάτων που είχατε συμφωνήσει με τον μισθωτή σας, αλλά τους επόμενους 10 μήνες του 2020 εισπράξατε τα ποσά των μηνιαίων μισθωμάτων μειωμένα κατά 40% (λόγω των μέτρων για τον COVID-19), τότε θα πρέπει να συμπληρώσετε σε μία σειρά τα στοιχεία που αφορούν στο πρώτο δίμηνο του 2020, αναγράφοντας τον αριθμό 2 στη στήλη 10, όπου δηλώνεται ο αριθμός των μηνών είσπραξης του ενοικίου μέσα στο 2020, και ολόκληρο το ποσό (το 100%) του συμφωνηθέντος (και πραγματικά εισπραχθέντος) ενοικίου στη στήλη 11. Στη στήλη 13, θα αναγράψετε -ως ετήσιο εισπραχθέν μίσθωμα- το ποσό που προκύπτει από τον πολλαπλασιασμό του μηνιαίου συμφωνηθέντος -και πραγματικά εισπραχθέντος- μισθώματος με τον αριθμό 2 που δηλώσατε στη στήλη 10 ως αριθμό μηνών κατά τη διάρκεια των οποίων εισπράξατε το σύνολο του συμφωνηθέντος μισθώματος. Στη συνέχεια, σε δεύτερη σειρά, ακριβώς από κάτω, θα πρέπει να συμπληρώσετε, για το ίδιο ακίνητο, τα στοιχεία που αφορούν στους υπόλοιπους 10 μήνες του 2020, αναγράφοντας τον αριθμό 10 στη στήλη 10, και μειωμένο κατά 40% το ποσό του συμφωνηθέντος ενοικίου στη στήλη 11. Στη στήλη 13, θα αναγράψετε -ως ετήσιο εισπραχθέν μίσθωμα- το ποσό που προκύπτει από τον πολλαπλασιασμό του μειωμένου κατά 40% μηνιαίου μισθώματος με τον αριθμό 10 που δηλώσατε στη στήλη 10.  eleftherostypos