Ακίνητα: Η αύξηση των επιτοκίων οδηγεί σε πτώση των τιμών σε αγορές-φούσκες

Η μεγάλη αύξηση των επιτοκίων από τις κεντρικές τράπεζες οδηγεί σε μεγάλη πτώση τις τιμές των ακινήτων σε αρκετές χώρες του κόσμου και κάποιες κυβερνήσεις σε παρεμβάσεις για τη στήριξη των δανειοληπτών.
Οι προοπτικές διαγράφονται δυσκολότερες την επόμενη διετία καθώς οι αυξήσεις των επιτοκίων θα συνεχίζονται, αποθαρρύνοντας την αγορά ακινήτων με δανεισμό.
Συγχρονισμένη πτώση της αγοράς το 2023-24
«Θα δούμε μία συγχρονισμένη πτώση της στεγαστικής αγοράς το 2023 και το 2024», δήλωσε στο Bloomberg ο Hideaki Hirata του Πανεπιστημίου Hosei, πρώην οικονομολόγος της Τράπεζας της Ιαπωνίας που εκπόνησε μελέτη του ΔΝΤ για τις παγκόσμιες τιμές των κατοικιών.
Σε κάποιες χώρες, οι οποίες ξεκίνησαν νωρίς τη σύσφιξη της νομισματικής πολιτικής, τα προβλήματα των δανειοληπτών έχουν οδηγήσει στη λήψη μέτρων στήριξης από τις κυβερνήσεις.
Μειώνονται οι αγοραστές καθώς αυξάνονται οι δόσεις
Από το Σίδνεϊ έως τη Στοκχόλμη και το Σιάτλ, οι αγοραστές κατοικιών μειώνονται, ενώ εκατομμύρια άνθρωποι που δανείστηκαν φθηνά για να αγοράσουν σπίτια κατά τη διάρκεια της πανδημίας βρίσκονται αντιμέτωποι με υψηλότερες δόσεις των δανείων τους.
Κίνδυνος επιτάχυνσης της πορείας προς την ύφεση
Η ταχεία επιβράδυνση της αγοράς ακινήτων, τα οποία αποτελούν την κύρια πηγή πλούτου των νοικοκυριών, απειλεί να επιταχύνει την πορεία της παγκόσμιας οικονομίας προς την ύφεση.
Αν και η πτώση της αγοράς μέχρι στιγμής απέχει από τα επίπεδα της χρηματοπιστωτικής κρίσης του 2008, η εξέλιξή της έχει μεγάλη σημασία για τις κεντρικές τράπεζες που θέλουν να μειώσουν τον πληθωρισμό χωρίς να πλήξουν την εμπιστοσύνη των καταναλωτών και να προκαλέσουν βαθιά ύφεση.
Το υψηλότερο κόστος των στεγαστικών δανείων πλήττει τις οικονομίες με πολλούς τρόπους. Τα νοικοκυριά με δάνεια σφίγγουν το ζωνάρι, ενώ οι αυξανόμενες πληρωμές στεγαστικών δανείων αποθαρρύνουν επίδοξους αγοραστές από το να εισέλθουν στην αγορά, συμπαρασύροντας τις τιμές των ακινήτων και την ανάπτυξη.
Από την έκρηξη στην πτώση
Η επιβράδυνση συνιστά μία αντιστροφή της έκρηξης στην αγορά τα προηγούμενα χρόνια, η οποία τροφοδοτήθηκε από τις πολιτικές χαμηλών επιτοκίων των κεντρικών τραπεζών μετά τη χρηματοπιστωτική κρίση και στη συνέχεια ενισχύθηκε από την πανδημία που έκανε πολλούς να αναζητούν μεγαλύτερους χώρους, συμβατούς με την εργασία από το σπίτι.
Τώρα, πολύς κόσμος που αγόρασε τα ακίνητα σε τιμές – ρεκόρ, πρέπει να πληρώνει πολύ ακριβά τα δάνεια, σε μία περίοδο που πλήττονται από τον αυξανόμενο πληθωρισμό και μια πιθανή ύφεση.
«Οι νέες οικογένειες που έχουν δανεισθεί δεν έχουν ζήσει ποτέ ξανά μία μεγάλη αύξηση των επιτοκίων σε μία περίοδο που οι πραγματικοί μισθοί τους μειώνονται λόγω του πληθωρισμού», δήλωσε ο Rob Subbaraman, επικεφαλής της έρευνας παγκόσμιων αγορών στη Nomura Holdings. «Αυτό θα μπορούσε να τους προκαλέσει σοκ», πρόσθεσε.
Διαφορετικός ο κίνδυνος των χωρών
Το πόσο εκτεθειμένοι είναι οι δανειολήπτες στην αύξηση των επιτοκίων ποικίλλει σημαντικά, ανάλογα με τη χώρα.
Στις ΗΠΑ, για παράδειγμα, οι περισσότεροι αγοραστές βασίζονται σε στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου για διάστημα έως και 30 ετών, οπότε δεν έχουν τον κίνδυνο από την αύξηση του κόστους των δανείων. Τα στεγαστικά δάνεια με ρυθμιζόμενο επιτόκιο αντιπροσώπευαν, κατά μέσο όρο, περίπου το 7% όλων των δανείων την τελευταία πενταετία.
Σε άλλες χώρες, όμως (μεταξύ των οποίων και η Ελλάδα), τα στεγαστικά δάνεια είναι κυρίως μεταβλητού επιτοκίου, οπότε η δόση τους αυξάνεται με την αύξηση των επιτοκίων.
Η Αυστραλία, η Ισπανία, η Βρετανία και ο Καναδάς είχαν το υψηλότερο ποσοστό δανείων κυμαινόμενου επιτόκιου, σύμφωνα με έκθεση της Fitch Ratings.
Εάν οι λογιστικές απώλειες που βιώνουν οι αγοραστές κατοικιών από τη μείωση των τιμών τους οδηγήσουν σε πιο σημαντικές μειώσεις για τα νοικοκυριά και τις τράπεζες, θα υπάρξει πλήγμα σε μία επιβραδυνόμενη παγκόσμια οικονομία, η οποία σύμφωνα με το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο βρίσκεται κοντά στην ύφεση.
«Εάν οι κεντρικές τράπεζες συσφίξουν τη νομισματική πολιτική πολύ, η προοπτική μιας ομαλής προσγείωσης της οικονομίας μειώνεται», δήλωσε ο Niraj Shah του Bloomberg Economics. «Οι τιμές των κατοικιών θα μπορούσαν να μειωθούν ταχύτερα, επιδεινώνοντας και παρατείνοντας την ύφεση».
Μέτρα στήριξης για δανειολήπτες από Ν. Κορέα και Πολωνία
Σε ορισμένες χώρες, οι κυβερνήσεις έχουν ήδη παρέμβει για να βοηθήσουν τους σκληρά πιεσμένους δανειολήπτες που αντιμετωπίζουν ταχεία αύξηση των δόσεων τους. Στη Νότια Κορέα - μία από τις πρώτες οικονομίες της Ασίας που άρχισε να αυξάνει τα επιτόκια - οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής αποφάσισαν πρόσφατα να δαθέσουν περισσότερα από 400 δισεκατομμύρια γουόν (290 εκατομμύρια δολάρια) για να βοηθήσουν στη μείωση του ποσοστού των στεγαστικών δανείων με κυμαινόμενο επιτόκιο.
Στην Πολωνία, όπου οι μηνιαίες πληρωμές για ορισμένους δανειολήπτες έχουν διπλασιαστεί καθώς αυξάνονται τα επιτόκια, η κυβέρνηση παρενέβη νωρίτερα φέτος για να επιτρέψει στους Πολωνούς να αναστείλουν τις πληρωμές για έως και οκτώ μήνες. Η κίνηση εξαφάνισε τα κέρδη των μεγάλων τραπεζών αφού ο κλάδος αναγκάστηκε να σχηματίσει περίπου 13 δισεκατομμύρια ζλότι (2,78 δισεκατομμύρια δολάρια) σε προβλέψεις.
Η κρίση στην Κίνα
Η Κίνα αντιμετωπίζει μια κλιμακούμενη κρίση ακινήτων που συνδέεται με ένα κύμα χρεοκοπιών εταιρειών real estate και δανειοληπτών που δεν πληρώνουν για ενυπόθηκα δάνεια που αφορούν μη κατασκευασμένα σπίτια.
Στη Σουηδία, μία από τις πιο υπερθερμασμένες αγορές της Ευρώπης, οι τιμές των κατοικιών έχουν μειωθεί περίπου 8% από την άνοιξη, με τους περισσότερους οικονομολόγους να αναμένουν τώρα πτώση 15%.
Οι μειώσεις των τιμών επιταχύνονται επίσης στη Βρετανία. Οι αξίες των κατοικιών είναι σταθερές ή μειώνονται σχεδόν στους μισούς δήμους του Λονδίνου, σύμφωνα με ανάλυση του Bloomberg. Η HSBC προειδοποίησε ότι η ζήτηση πιθανότατα θα υποχωρήσει 20% το επόμενο έτος.
Αν και οι ΗΠΑ έχουν μικρότερο κίνδυνο, η αύξηση του κόστους δανεισμού τους τελευταίους μήνες έχει ωθήσει τους αγοραστές σε πιο ευέλικτα δάνεια που έχουν φθηνότερα επιτόκια. Το μερίδιο των στεγαστικών δανείων με κυμαινόμενο επιτόκιο στις αιτήσεις δανείων εκτινάχθηκε τον Ιούλιο στο υψηλότερο επίπεδο των τελευταίων 15 ετών.
Στην Αυστραλία και τον Καναδά - δύο από τις αγορές με της μεγαλύτερη φούσκα τιμών - οι οικονομολόγοι αναμένουν μεγάλη κρίση.
Με πληροφορίες από Bloomberg