Έρχεται νέα «Μεγάλη Ύφεση»; - «Πονοκέφαλος» τα υψηλά στεγαστικά επιτόκια στις ΗΠΑ

Με τα επιτόκια στεγαστικών δανείων στις ΗΠΑ να βρίσκονται σταθερά πάνω από το 7%, το να κατέχει κάποιος ένα σπίτι έχει γίνει πολύ πιο ακριβό από ότι ήταν στο παρελθόν, με αναλυτές και οικονομολόγους να αναρωτιούνται εάν θα ανέβουν ακόμη υψηλότερα στο εγγύς μέλλον.
Σύμφωνα με αναλυτές στο MarketWatch εάν η οικονομία συνεχίσει να παρουσιάζει σημάδια ισχύος και η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ αυξήσει το επιτόκιο αναφοράς για άλλη μια φορά, τα επιτόκια θα μπορούσαν να ανέλθουν έως και 8%.
Τα υψηλά επιτόκια έχουν ήδη επιβαρύνει την αγορά κατοικίας των ΗΠΑ. Ακόμη και οι κατασκευαστές κατοικιών, που τους τελευταίους μήνες αντιμετώπισαν ισχυρή ζήτηση από αγοραστές κατοικιών, αναφέρουν πτώση στην κίνηση των αγοραστών.
Ωστόσο, οι ειδικοί τόνισαν επίσης ότι η αμερικανική οικονομία δείχνει πρώιμα σημάδια αποκλιμάκωσης και ότι ο ρυθμός του πληθωρισμού υποχωρεί. Αυτό θα μπορούσε να οδηγήσει σε επιβράδυνση - ή ακόμα και πτώση - στα επιτόκια των στεγαστικών δανείων. Ωστόσο, τέτοιες προβλέψεις δεν αποτελούν εγγύηση, όπως πρότειναν τα ισχυρότερα από τα αναμενόμενα στοιχεία για τις λιανικές πωλήσεις στις ΗΠΑ .
Πόσο ψηλά μπορούν να πάνε τα ποσοστά;
Παρόλο που το 30ετές σταθερό επιτόκιο στεγαστικών δανείων ήταν κατά μέσο όρο 7,26% από το απόγευμα της Τρίτης, το υψηλότερο επίπεδο από τον Νοέμβριο του 2022, οι οικονομολόγοι λένε ότι τα επιτόκια θα μπορούσαν να αυξηθούν περαιτέρω.
Η 30ετία βρίσκεται «σε ένα κρίσιμο στάδιο», δήλωσε στο MarketWatch ο Lawrence Yun, επικεφαλής οικονομολόγος στην Εθνική Ένωση Μεσιτών.
"Εάν το σταθερό επιτόκιο στεγαστικών δανείων για 30 χρόνια μπορεί να παραμείνει σε υψηλό επίπεδο 7,2% - και η απόδοση 10 ετών παραμένει στο 4,2% - τότε αυτό θα ήταν το υψηλό για τα επιτόκια στεγαστικών δανείων πριν υποχωρήσει", είπε ο Yun. «Αν σπάσει αυτή τη γραμμή και ξεπεράσει εύκολα το 7,2%, τότε το επιτόκιο στεγαστικών δανείων φτάνει το 8%.
Από το απόγευμα της Τρίτης, το 10ετές γραμμάτιο του Δημοσίου ήταν πάνω από το 4,2%.
«Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων θα μπορούσαν να αυξηθούν σημαντικά εάν οι παγκόσμιοι επενδυτές ζητήσουν υψηλότερες αποδόσεις για περιουσιακά στοιχεία σταθερού εισοδήματος», δήλωσε στο MarketWatch ο Cris deRitis, αναπληρωτής επικεφαλής οικονομολόγος στο Moody's Analytics.
Επί του παρόντος, η διαφορά μεταξύ του 30ετούς στεγαστικού δανείου σταθερού επιτοκίου και ενός 10ετούς ομολόγου του Δημοσίου είναι περίπου 300 μονάδες βάσης, κάτι που είναι «αυξημένο και εξαιρετικά ασυνήθιστο», είπε.
Εάν το 10ετές συνεχίσει να αυξάνεται - και η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ επιλέξει ξανά τα επιτόκια - θα μπορούσε να υπερβεί το 5%. Εάν το spread παραμείνει αυξημένο στις 300 μονάδες βάσης, πρόσθεσε ο deRitis, «ένα επιτόκιο στεγαστικών δανείων 8% ή περισσότερο είναι μια ευδιάκριτη πιθανότητα βραχυπρόθεσμα».
Έτοιμοι οι καταναλωτές για αυξήσεις
Οι καταναλωτές φαίνεται να είναι προετοιμασμένοι για ποσοστά 8%. Τον Φεβρουάριο, τα νοικοκυριά που συμμετείχαν σε έρευνα από την Ομοσπονδιακή Τράπεζα της Νέας Υόρκης ως μέρος της Έρευνας για τις Προσδοκίες των Καταναλωτών, διαπίστωσαν ότι αναμένουν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων να αυξηθούν στο 8,4% το επόμενο έτος και στο 8,8% σε τρία χρόνια. Ωστόσο, λίγοι είδαν τη στιγμή ως ευκαιρία να αγοράσουν.
Για να είμαστε σαφείς, τα ποσοστά ήταν πολύ υψηλότερα στο παρελθόν. Το 1981, το επιτόκιο στεγαστικών δανείων 30 ετών ανέβηκε στο 18%, σύμφωνα με τον Freddie Mac. Εκείνο το έτος, ο πληθωρισμός ήταν 10,3%, σύμφωνα με την Fed της Μινεάπολης.
«Επομένως, θεωρητικά, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων μπορούν να αυξηθούν τόσο πολύ», δήλωσε στο MarketWatch η Selma Hepp, επικεφαλής οικονομολόγος της CoreLogic. «Αλλά δεν νομίζω ότι θα πάνε πολύ πέρα ​​από το σημείο που βρίσκονται αυτή τη στιγμή».
Ο ετήσιος ρυθμός πληθωρισμού τον Ιούλιο ήταν μόλις 3,2%. Στις αρχές της δεκαετίας του 1980 υπήρξε δραματικός πληθωρισμός. Αν και το έτος δεν έχει τελειώσει ακόμη, είναι πολύ απίθανο το ποσοστό να εκτιναχθεί ξαφνικά, καθώς οι οικονομολόγοι αναμένουν ότι το κόστος της στέγασης - ένας από τους μεγαλύτερους παράγοντες του πληθωρισμού - θα μειωθεί τους επόμενους μήνες.
Τι θα συμβεί με τη στέγαση εάν τα επιτόκια αυξηθούν;
Εάν το επιτόκιο των 30ετών στεγαστικών δανείων έφτανε το 8%, θα υπήρχαν σοβαρές συνέπειες για την αγορά κατοικίας, είπε ο Yun. «Στο 8%, η αγορά κατοικίας θα παγώσει ξανά, με λιγότερους αγοραστές και πολύ λιγότερους πωλητές», πρόσθεσε.
Αλλά μην περιμένετε ότι τα υψηλά επιτόκια θα βλάψουν τις τιμές των κατοικιών ακόμα, ο Yun πρόσθεσε: «Εφόσον η αγορά εργασίας δεν γίνεται αρνητική, τότε οι τιμές των κατοικιών θα είναι σταθερές – αν και οι πωλήσεις κατοικιών θα κάνουν ένα ακόμη βήμα προς τα κάτω. Εάν υπάρξει ύφεση που περιορίζει τις θέσεις εργασίας, τότε οι τιμές των κατοικιών θα πέσουν καθώς ορισμένοι θα αναγκαστούν να πουλήσουν ενώ υπάρχουν λίγοι αγοραστές».
Άλλοι ειδικοί είπαν ότι τα υψηλά ποσοστά έχουν ήδη επηρεάσει τον στεγαστικό τομέα των ΗΠΑ. «Ένα επιτόκιο στεγαστικών δανείων που ξεπερνά το 6% έχει ήδη παραγκωνίσει μεγάλο αριθμό πιθανών αγοραστών κατοικιών, ειδικά αγοραστών για πρώτη φορά κατοικίας», είπε ο deRitis.
Σημείωσε ότι η μηνιαία πληρωμή στεγαστικού δανείου για ένα σπίτι μέσης τιμής με το επικρατούν επιτόκιο στεγαστικών δανείων 30 ετών έχει αυξηθεί από κοντά στα 1.100 δολάρια τον μήνα τον Ιανουάριο του 2019 σε πάνω από 2.100 δολάρια σήμερα. «Στο 8%, η μηνιαία πληρωμή θα αυξηθεί σε πάνω από 2.300 $, εξαιρουμένου ενός ακόμη μεγαλύτερου αριθμού πιθανών αγοραστών με εισοδήματα άνω του μέσου όρου», πρόσθεσε ο deRitis.
Τα υψηλά επιτόκια αποθαρρύνουν επίσης τους ιδιοκτήτες σπιτιού από το να πουλήσουν , καθώς μπορεί να χρειαστεί να παραδώσουν ένα εξαιρετικά χαμηλό στεγαστικό δάνειο με χαμηλή μηνιαία πληρωμή για υψηλό επιτόκιο. Μπορεί να καταλήξουν με μικρότερο προϋπολογισμό για να αγοράσουν ένα σπίτι ή, χειρότερα, να μην βρουν καθόλου καταχωρήσεις, δεδομένης της συνεχιζόμενης δυσκολίας του αποθέματος.
Ποιος λοιπόν θα μπορούσε να αγοράσει και να πουλήσει; Αγοραστές με μετρητά. «Τείνουν να είναι ηλικιωμένοι άνθρωποι όπως οι baby boomers που έχουν τα σπίτια τους δωρεάν και καθαρά», πρόσθεσε. «Αν ζουν σε πιο ακριβές περιοχές, όπως οπουδήποτε στην Καλιφόρνια, μπορούν να πουλήσουν το σπίτι τους και να φύγουν με περισσότερα από 500.000 δολάρια. Και αυτό σε ορισμένες αγορές τους αγοράζει δύο σπίτια».
Ο deRitis είπε ότι η τελική μοίρα των τιμών των κατοικιών πέφτει στην ισχύ της αγοράς εργασίας. Παρόλο που τα επιτόκια είναι υψηλά προς το παρόν, οι τιμές των κατοικιών ενδέχεται να μην πέσουν σημαντικά, καθώς ορισμένοι αγοραστές μπορούν ακόμα να αγοράσουν σπίτια με μετρητά, πρόσθεσε.
Αλλά «αν αποδυναμωθεί η αγορά εργασίας και αυξηθεί η ανεργία, οι κατασχέσεις κατοικιών θα αυξηθούν», πρόσθεσε ο deRitis, «ασκώντας πτωτική πίεση στις τιμές των κατοικιών».
«Έτσι, η αγορά κατοικίας σίγουρα υποφέρει από υψηλά επιτόκια», είπε ο Hepp. «Αλλά νομίζω ότι ακόμη υψηλότερα επιτόκια θα ήταν αρκετά καταστροφικά για την αγορά κατοικίας».