Κτηματολόγιο: Οι τρεις βασικοί στόχοι που φιλοδοξεί να πετύχει το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης με το νέο σχέδιο νόμου - Πώς «ξεκλειδώνουν» οι μεταβιβάσεις

Δεύτερη ευκαιρία για τα αγνώστου ιδιοκτήτη ακίνητα προκειμένου να μην περιέλθουν στο Δημόσιο, ώθηση στις μεταβιβάσεις και επιτάχυνση των διαδικασιών ολοκλήρωσης του Ελληνικού Κτηματολογίου, είναι οι τρεις βασικοί στόχοι που φιλοδοξεί να πετύχει το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης με το νέο σχέδιο νόμου, το οποίο ανήρτησε σε δημόσια διαβούλευση αργά το βράδυ της Παρασκευής.
Το νομοσχέδιο δίνει παράταση στην προθεσμία των αγωγών διόρθωσης των πρώτων εγγραφών στο Κτηματολόγιο για ακόμα μία χρονιά, έως τις 30 Νοεμβρίου 2024, οριζόντια σε κάθε περιοχή της Ελλάδας. Επίσης παρέχεται «σωσίβιο σωτηρίας» για τα περίπου 15.000 ακίνητα που έχουν καταγραφεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» προκειμένου αυτά να μην περιέλθουν στο Δημόσιο. Τόσο για τα αγνώστου ιδιοκτήτη όσο και για τη διόρθωση των πρώτων εγγραφών, η προθεσμία παρατείνεται έως το τέλος Νοεμβρίου 2024.
Παράλληλα το υπουργείο επιχειρεί να επιταχύνει τη διεκπεραίωση εκκρεμοτήτων στις μεταγραφές πράξεων επί ακινήτων και στις μεταβιβάσεις παύοντας την υποχρέωση προσάρτησης βεβαίωσης περί μη οφειλής Τέλους Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) σε συμβολαιογραφικές πράξεις και δίνοντας μπόνους στους υπαλλήλους των Κτηματολογικών Γραφείων που θα επιτυγχάνουν συγκεκριμένους ποσοτικούς στόχους.
Επιπλέον, λίγες ημέρες πριν, περιορίζει και απλοποιεί την έννοια του πρόδηλου σφάλματος. Ετσι, με στόχο την αποσυμφόρηση των Κτηματολογικών Γραφείων, «απεντάσσονται» από τη διαδικασία του πρόδηλου σφάλματος «τρανταχτές» περιπτώσεις όπως λάθη για τα οποία εύκολα προκύπτει από άλλα δημόσια έγγραφα, ότι είναι απλά τυπογραφικά σφάλματα ή αναγραμματισμοί στο όνομα των ενδιαφερομένων. Έως σήμερα η επίλυση αυτών των ζητημάτων απαιτούσε την πάροδο αρκετών μηνών.
Επιπλέον με το νέο σχέδιο νόμου απλοποιείται ο έλεγχος νομιμότητας ώστε να μην αφήνεται όλη η διαδικασία στην ευχέρεια ελέγχου από τον εκάστοτε προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου, ενώ θα θεσμοθετηθεί και η μεταγραφή συμβολαίου με ψηφιακά υπογεγραμμένο αντίγραφο και μία περίληψη.
Οι σημαντικότερες προβλέψεις του υπό διαβούλευση νομοσχεδίου μεταξύ άλλων ορίζουν:
Πρόδηλα σφάλματα
- Ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου μπορεί, ύστερα από αίτηση όποιου έχει έννομο συμφέρον ή και αυτεπαγγέλτως, να προβαίνει στη διόρθωση πρόδηλων σφαλμάτων των κτηματολογικών εγγραφών, ιδίως σε περίπτωση λανθασμένης αναγραφής στα κτηματολογικά φύλλα στοιχείων του δικαιούχου, τα οποία προκύπτουν από την αστυνομική ταυτότητα ή άλλα δημόσια έγγραφα καθώς επίσης στοιχείων σχετικών με το καταχωρισθέν δικαίωμα, τον τίτλο του και το ιδιοκτησιακό αντικείμενο, εφόσον το σφάλμα στην καταχώριση προκύπτει κατά τρόπον αναμφισβήτητο από την καταχωρισθείσα πράξη και τα συνοδευτικά αυτής έγγραφα. Η αίτηση για τη διόρθωση καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, ενώ δεν επιβαρύνεται με τέλη και δικαιώματα, πάγια ή αναλογικά.
Πιστοποιητικά, αντίγραφα και αποσπάσματα που εκδίδονται από τα βιβλία των Υποθηκοφυλακείων και των Κτηματολογικών Γραφείων, ύστερα από αίτηση όποιου έχει έννομο συμφέρον και προορίζονται για να συνυποβληθούν με την αίτηση διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος, καθώς και οι αιτήσεις που υποβάλλονται για την έκδοσή τους, απαλλάσσονται από κάθε τέλος και δικαίωμα, πάγιο ή αναλογικό. Απλά αντίγραφα, τα οποία ο αιτών συνυποβάλλει με την αίτηση διόρθωσης, γίνονται δεκτά και λαμβάνονται υπ’ όψιν.
Καθίσταται υποχρεωτική η διόρθωση πρόδηλων σφαλμάτων στα στοιχεία μεταγραφής του τίτλου κτήσης που αφορά στο καταχωρισθέν στις αρχικές εγγραφές εγγραπτέο δικαίωμα, επειδή αυτά ελλείπουν, ή αναγράφονται λανθασμένα και η συμπλήρωση ή η ορθή αναγραφή τους, κατά περίπτωση, θα διενεργείται υποχρεωτικά και αυτεπάγγελτα από τον Προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου
Ορίζεται ότι δεν υφίσταται εκτοπισμός, ούτε απαιτείται συναίνεση, εάν ο τρίτος συμπεριλήφθηκε ως δικαιούχος, αναγραφόμενος στις κτηματολογικές εγγραφές, λόγω σφάλματος που εμφιλοχώρησε κατά την επεξεργασία της δήλωσης και των δημοσίων εγγράφων που συνυπέβαλε κατά τη διαδικασία κτηματογράφησης και αυτό τούτο προκύπτει από το αρχείο κτηματογράφησης και τα δημόσια βιβλία του Υποθηκοφυλακείου.
Επιμηκύνεται ο χρόνος έκδοσης απόφασης του Προϊσταμένου του Κτηματολογικού Γραφείου επί αιτήσεων διόρθωσης προδήλων σφαλμάτων από 15 σε 30 ημέρες, ώστε να δίδεται επαρκής χρόνος για διόρθωση προ της προσφυγής στον Κτηματολογικό Δικαστή.
Ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη
Παρατείνεται η προθεσμία αγωγών διόρθωσης πρώτων εγγραφών έως τις 30.11.2024, προκειμένου να δοθεί επαρκές περιθώριο για την άσκηση των σχετικών αγωγών. Η συγκεκριμένη ημερομηνία θα ισχύει και για τις περιοχές στις οποίες οι πρώτες εγγραφές καταχωρίσθηκαν από την 1η.1.2013 έως και την 31η.12.2015.
Για τις περιοχές στις οποίες οι αρχικές εγγραφές έχουν ήδη καταστεί οριστικές παρέχεται η δυνατότητα αμφισβήτησης ανακριβούς εγγραφής με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» μέχρι την 30ή.11.2024 (ημερομηνία παράτασης της προθεσμίας διόρθωσης πρώτων εγγραφών) υπό την προϋπόθεση ότι κατόπιν της λήξης της αποκλειστικής προθεσμίας δεν έχουν εγγραφεί μεταγενέστερες πράξεις επί του κτηματολογικού φύλλου του ακινήτου.
«Με τον τρόπο αυτό δίνεται η δυνατότητα στους καλόπιστους ιδιοκτήτες ακινήτων να διορθώσουν τις συγκεκριμένες εγγραφές και να αποφύγουν τις εξαιρετικά δυσμενείς συνέπειες του αμάχητου τεκμηρίου που έχει ενεργοποιηθεί σε 35 περιοχές της χώρας», επισημαίνεται στην έκθεση συνεπειών της ρύθμισης.
Κτηματολογικά Γραφεία, νομικός έλεγχος εγγραπτέων πράξεων και μπόνους
Από την 1η Ιανουαρίου 2024, για τη διενέργεια του νομικού ελέγχου και την καταχώριση αιτήσεων εγγραπτέων πράξεων, που έχουν υποβληθεί και υποβάλλονται σε Κτηματολογικά Γραφεία και Υποκαταστήματα καθίσταται υποχρεωτική η χρήση της ηλεκτρονικής εφαρμογής με την ονομασία Πλατφόρμα Νομικού Ελέγχου Εγγραπτέων Πράξεων.
Επιπλέον δίνεται η δυνατότητα ανάθεσης καθηκόντων νομικού ελέγχου και καταχώρισης εγγραπτέων πράξεων σε Προϊστάμενο άλλου Κτηματολογικού Γραφείου ή Υποκαταστήματος, στους Αναπληρωτές Προϊσταμένους Κτηματολογικών Γραφείων ή Υποκαταστημάτων, στον Προϊστάμενο της Διεύθυνσης Νομικού Έργου Λειτουργούντος Κτηματολογίου και σε υπαλλήλους του φορέα.
Θεσπίζεται κίνητρο επίτευξης στόχων για το προσωπικό του «Ελληνικού Κτηματολογίου» και τους δικηγόρους με σύμβαση έμμισθης εντολής του φορέα, το οποίο χορηγείται για την επίτευξη ποσοτικών στόχων. Σε περίπτωση επίτευξης των στόχων, οι υπάλληλοι και δικηγόροι με σύμβαση έμμισθης εντολής του φορέα λαμβάνουν, ως κίνητρο, πρόσθετη αμοιβή (bonus), η οποία υπολογίζεται με βάση τον βαθμό διεκπεραίωσης των εκκρεμουσών υποθέσεων και δεν μπορεί να υπερβαίνει, ανά έτος, το 15% του αθροίσματος του ετήσιου βασικού μισθού και του επιδόματος θέσης ευθύνης κάθε υπαλλήλου και υπόκειται στις ασφαλιστικές εισφορές και λοιπές κρατήσεις των πρόσθετων αποδοχών. Οι αναγκαίες πιστώσεις για την εφαρμογή του παρόντος βαρύνουν αποκλειστικά τα έσοδα του φορέα.
Παράλληλα ορίζεται ότι η τελική ολοκλήρωση της ενσωμάτωσης όλων των Υποθηκοφυλακείων, καθώς και του Κτηματολογίου Κω και Ρόδου θα λάβει χώρα το 2025 οπότε και θα έχει ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση της χώρας και κατά συνέπεια ο φορέας δεν θα οφείλει πλέον σε αναδόχους κτηματογράφησης.
Μεταβίβαση ακινήτων
Με το προτεινόμενο νομοσχέδιο παύει η υποχρέωση προσάρτησης βεβαίωσης περί μη οφειλής Τέλους Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) σε συμβολαιογραφικές πράξεις με στόχο την απλοποίηση και επιτάχυνση των μεταβιβάσεων ακινήτων με την απαλοιφή μιας βεβαίωσης, που συχνά εμφανίζει πολύμηνες καθυστερήσεις στην έκδοσή της και αποτελεί τον σημαντικότερο, ίσως, παράγοντα επιβράδυνσης στις αγοραπωλησίες, όπως έχει επισημανθεί από φορείς, όπως η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων.
Στην κατεύθυνση αυτή προβλέπεται ότι το Ελληνικό Κτηματολόγιο, σε κάθε ολοκλήρωση καταχώρισης εγγραπτέας πράξης με την οποία μεταβάλλεται η κυριότητα ακίνητου, ενημερώνει κάθε Δήμο:

• για το εμβαδόν του ακίνητου της περιφέρειάς του, του οποίου η κυριότητα μεταβάλλεται, και
• για τα στοιχεία δικαιοπάροχου και αποκτώντα την κυριότητα του ακινήτου, όπως αυτά καταχωρίζονται στη βάση δεδομένων του Ελληνικού Κτηματολογίου με την καταχώριση

Επιπλέον καταργείται η πολλαπλή προσκόμιση αποσπάσματος κτηματολογικού διαγράμματος σε περίπτωση διηρημένων ιδιοκτησιών στο ίδιο ακίνητο. Εως σήμερα αν ο αγοραστής επιθυμεί να αγοράσει ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες σε μια πολυκατοικία (π.χ. ένα διαμέρισμα, μία αποθήκη και μία θέση στάθμευσης) πρέπει να επισυνάψει στο συμβόλαιο τρία αποσπάσματα κτηματολογικού διαγράμματος τα οποία δείχνουν ακριβώς το ίδιο οικόπεδο, με το αντίστοιχο τριπλό κόστος έκδοσης.
Επιπροσθέτως με το προτεινόμενο σχέδιο νόμου προωθείται η υποβολή ψηφιακών αντιγραφων συμβολαιογραφικών πράξεων και ψηφιακών περιλήψεων και καταργείται η υποχρέωση της προσάρτησης αντιγράφου κτηματολογικού διαγράμματος από τον αιτούντα την καταχώριση εγγραπτέας πράξης. Στην περίπτωση αυτή, το αντίγραφο κτηματολογικού διαγράμματος προσαρτάται από την αρμόδια υπηρεσία του Φορέα, μετά από σχετική αίτηση και καταβολή του σχετικού τέλους από τον αιτούντα την καταχώριση.
Διόρθωση εγγραφών σε απαλλοτριωμένες εκτάσεις του Δημοσίου
Δεδομένου ότι από τον έλεγχο των κτηματολογικών εγγραφών προέκυψε ότι αρκετοί φορείς ανάπτυξης έργων υποδομών και μεταφορών του Δημοσίου δεν είχαν καταχωρίσει και υποβάλει δηλώσεις κτηματογράφησης για απαλλοτριωθείσες εκτάσεις σε ολόκληρη την επικράτεια, πολλές απ΄αυτές φαίνονται ως αγνώστου ιδιοκτήτη ή εν γένει ιδιοκτησίας του Ελληνικού Δημοσίου. Κι αυτό παρά το γεγονός ότι στις συγκεκριμένες εκτάσεις ήδη σήμερα έχουν κατασκευαστεί σημαντικά έργα υποδομής, ενώ σε άλλες η αποκατάσταση του ιδιοκτησιακού καθεστώτος του φορέα είναι απαραίτητη για την επέκταση έργων υποδομής και την αξιοποίησή τους.
Βάσει της προτεινόμενης ρύθμισης, καθίσταται δυνατή μετά από αίτηση του φορέα και απόφαση του Προϊσταμένου του αρμοδίου Κτηματολογικού Γραφείου, η διόρθωση εσφαλμένων κτηματολογικών εγγραφών απαλλοτριωμένων εκτάσεων, υπό την προϋπόθεση ότι δεν επέρχεται οποιαδήποτε μεταβολή σε ακίνητα τρίτων.
Διορθώσεις κτηματολογικών εγγραφών δεν επιτρέπονται, πάντως, εφόσον έρχονται σε αντίθεση με απόφαση επιτροπής ενστάσεων που εκδόθηκε κατά τη διαδικασία της κτηματογράφησης.
Η ρύθμιση έχει στόχο την αποκατάσταση της περιουσίας του φορέα καθώς επίσης και την αποσυμφόρηση των Δικαστηρίων από μαζικές αιτήσεις κτηματολογικών διορθώσεων σε υποθέσεις κατά τις οποίες είναι αδιαμφισβήτητο το ιδιοκτησιακό καθεστώς του φορέα.