Μεταβιβάσεις: Εκτός συναλλαγής χιλιάδες ακίνητα

Δύο στα τρία συμβόλαια σήμερα έχουν πρόβλημα εξαιτίας της ασυμφωνίας των εμβαδών των ιδιοκτησιών σε σχέση με τους τίτλους τους. Αυτό υποστηρίζει, μιλώντας στα «ΝΕΑ», ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών – Αττικής Λευτέρης Ποταμιάνος.
Τι σημαίνει αυτό; «Σημαίνει πως εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα σε όλη τη χώρα είναι εκτός συναλλαγής…», επισημαίνει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς. «Πηγή του κακού είναι οι ακόμη και ελάχιστες διαφορές στα εμβαδά που προκύπτουν από τις επιμετρήσεις για την κατάρτιση της Ταυτότητας Κτιρίου, που ισχύει από την 1η Απριλίου 2022, σε σχέση με αυτά που αναφέρονται στα συμβόλαια κτήσης τους. Το θέμα έχει αναχθεί σε ευρύτερης σημασίας κοινωνικό πρόβλημα, το οποίο η κυβέρνηση οφείλει άμεσα να επιλύσει».
Οσο κι αν ακούγεται παράξενο, αυτές οι μικροδιαφορές έχουν καταστήσει σχεδόν αδύνατη τη σύνταξη των συμβολαίων. Και αυτό έχει ως αποτέλεσμα να ακυρώνονται συνεχώς συναλλαγές λίγο πριν μπουν οι υπογραφές, φέρνοντας ιδιοκτήτες και επαγγελματίες (μεσίτες, δικηγόρους, συμβολαιογράφους) στα όρια νευρικής κρίσης.
Mπροστά σε αυτό το αδιέξοδο που έχει προκληθεί η ΠΟΜΙΔΑ αλλά και οι συμβολαιογράφοι έκαναν κοινή παρέμβαση στη διαβούλευση του τελευταίου σχεδίου νόμου του υπουργείου Περιβάλλοντος, ζητώντας νομοθετική ρύθμιση με την οποία να παρέχεται η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες να προβαίνουν σε μονομερή διόρθωση στοιχείων και συστάσεων οριζοντίου ιδιοκτησίας, ώστε να συμφωνούν με την απεικόνισ στην Ταυτότητα Κτιρίου. Ωστόσο, όπως λένε, μέχρι στιγμής, οι ανησυχίες τους δεν εισακούστηκαν, με αποτέλεσμα τα περισσότερα συμβόλαια να είναι στον αέρα.
Παράδειγμα
Σήμερα, αν ένας ιδιοκτήτης, για παράδειγμα από το 2000, ανακαλύψει από τη λεπτομερή επιμέτρηση του μηχανικού ότι το διαμέρισμά του έχει μια οποιαδήποτε διαφορά εμβαδού με το διπλανό του διαμέρισμα, θα πρέπει να πείσει τον γείτονά του να συνυπογράψουν πράξη τροποποίησης της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας της πολυκατοικίας που θα μεταγράψουν νόμιμα, με την οποία θα αποκαταστήσουν τα πραγματικά εμβαδά των ιδιοκτησιών τους, για να μπορέσουν στη συνέχεια να κάνουν γονική παροχή στα παιδιά τους ή πώλησ.
Αν ο γείτονας δεν συμφωνεί, ή απλά δεν ενδιαφέρεται, ή ζητά ανταλλάγματα για να συνυπογράψει, η ιδιοκτησία είναι μπλοκαρισμένη χωρίς καμία δυνατότητα μεταβίβασής της.
Τα πράγματα είναι πολύ χειρότερα στην περίπτωση των οροφοδιαμερισμάτων. Δηλαδή, το διαμέρισμα είναι μόνο του στον όροφο και δεν υπάρχει γειτονική ιδιοκτησία. Στην περίπτωση αυτή, κι αν δεν προκύπτει πως η διαφοροποίηση οφείλεται σε προσάρτηση τμήματος του κοινόχρηστου χώρου, θα πρέπει η πράξη τροποποίησης της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας να υπογραφεί από όλους τους συνιδιοκτήτες (1.000/1.000) του κτιρίου, πράγμα πλήρως αδύνατον στην πράξη, ιδιαίτερα στις παλαιές και πολυϊδιόκτητες πολυκατοικίες…
Οι επιπτώσεις
«Mε το να βγαίνουν τόσες χιλιάδες ακίνητα εκτός συναλλαγής χωρίς καμία ουσιαστική δικαιολογία, ιδιοκτήτες στερούνται της δυνατότητας μεταβίβασης της ιδιοκτησίας τους, το Δημόσιο χάνει τεράστια ποσά φόρων και, τέλος, παρεμποδίζεται σημαντικά και η ολοκλήρωση του Κτηματολογίου από συσσωρευμένες εκκρεμότητες σε όλη τη χώρα» λέει ο πρόεδρος Ενωσης Συμβολαιογράφων Ελλάδας Γιώργος Ρούσκας.
Το πρόβλημα αυτό υφίσταται ήδη δύο χρόνια (με την εφαρμογή της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου) και μέχρι στιγμής δεν έχει δοθεί καμία λύση από το αρμόδιο υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Στο μεταξύ, οι διαμαρτυρίες συνεχώς αυξάνονται, μιας όλο και περισσότεροι ιδιοκτήτες που ενδιαφέρονται είτε για πώληση, είτε για γονική παροχή αντιλαμβάνονται πως είναι πλήρως παγιδευμένοι.
Οκτώ έγγραφα
Το πρόβλημα προκύπτει όταν σήμερα σε κάθε μεταβιβαστικό συμβόλαιο, το εμβαδόν του ακινήτου πρέπει να συμπίπτει απολύτως με τα εξής έγγραφα:
• το συμβόλαιο απόκτησης ακινήτου
• την πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας
• το Κτηματολογικό Απόσπασμα γεωτεμαχίου
• το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης κτιρίου
• την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ή διηρημένης ιδιοκτησίας) δίμηνης ισχύος
• την κάτοψη του κτίσματος
• την άδεια δόμησης
• τη βεβαίωση δήλωσης και μη οφειλής ΕΝΦΙΑ.
«Σήμερα στα δύο τρίτα των υπό σύνταξη μεταβιβαστικών συμβολαίων προκύπτει ανάγκη διόρθωσης των εμβαδών στους δύο πρώτους ιδιοκτησιακούς τίτλους τους (συμβόλαιο απόκτησης ακινήτου και πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας), τα οποία μετρούμενα στην πράξη βρίσκονται ή μεγαλύτερα ή και μικρότερα από το εμβαδόν που αναφέρεται στον σχετικό ιδιοκτησιακό τίτλο, ώστε να συμφωνούν με τα υπόλοιπα, και η οποία διόρθωση απαιτείται, στις περισσότερες περιπτώσεις είναι πρακτικά αδύνατη» αναφέρει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ.
Η κοινή πρόταση ιδιοκτητών και συμβολαιογράφων
Σημειώνεται πως η κοινή πρόταση ΠΟΜΙΔΑ και Ενωσης Συμβολαιογράφων έχει ως εξής:
Ο ιδιοκτήτης ενός ή περισσοτέρων κτισμάτων επί γεωτεμαχίου επί του οποίου δεν έχουν συσταθεί οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες θα μπορεί να προβεί μονομερώς στη διόρθωση των συμβολαιογραφικών πράξεων κτήσης της κυριότητας επί του γεωτεμαχίου αναφορικά με την πραγματική επιφάνεια, το περίγραμμα και τη χρήση των κτισμάτων σύμφωνα με τα στοιχεία της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου υπό την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλεται κανένα περιγραφικό στοιχείο του γεωτεμαχίου.
Ο ιδιοκτήτης οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας επί κτιρίου θα μπορεί να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας ως προς την επιφάνεια και το περίγραμμα της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας εφόσον η σημερινή πραγματική κατάσταση έχει δημιουργηθεί από τον χρόνο ανέγερσης – κατασκευής και αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας υπό την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλονται τα υπόλοιπα περιγραφικά στοιχεία της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, οι καταστατικές εν γένει αναλογίες, και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών του κτιρίου. Η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών θα τεκμαίρεται.
Σημειώνεται, όπως επισημαίνουν, ότι το εν λόγω τεκμήριο θα τελεί σαφώς υπό την προϋπόθεση ότι στην εκάστοτε περίπτωση τηρούνται οι προϋποθέσεις υπαγωγής στην παραπάνω ρύθμιση, και δεν θίγεται το δικαίωμα, οποιουδήποτε έχει έννομο συμφέρον, να αμφισβητεί τις προϋποθέσεις υπαγωγής στη ρύθμιση αυτή (π.χ. όταν η αυθαίρετη επέκταση δεν έχει γίνει κατά την ανέγερση της οικοδομής, αλλά αργότερα), προσφεύγοντας στα αρμόδια πολιτικά δικαστήρια κατά την ειδική διαδικασία της διαφοράς συνιδιοκτητών.
«Με τον τρόπο αυτό η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου θα αποκτήσει ουσιαστική αξία και θα καταστεί πραγματικό εργαλείο πλήρους αποκατάστασης όλων των προβλημάτων που δημιουργήθηκαν κατά το παρελθόν κατά τη σύνταξη της συντριπτικής πλειοψηφίας των συστάσεων οροφοκτησίας, οι οποίες δεν λάμβαναν υπόψη τους την πραγματική κατάσταση του κτιρίου» τονίζει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ.     Premium έκδοση ΤΑ ΝΕΑ