Ενοικιαστής που δεν φεύγει ή δεν πληρώνει; Τα νομικά όπλα που έχει κάθε ιδιοκτήτης

Η σχέση μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή διέπεται από λεπτές ισορροπίες, οι οποίες συχνά δοκιμάζονται όταν οι υποχρεώσεις δεν τηρούνται. Η Ένωση Εργαζομένων Καταναλωτών Ελλάδας (ΕΕΚΕ) παρεμβαίνει πρόσφατα στο κρίσιμο αυτό ζήτημα, υπενθυμίζοντας στους ιδιοκτήτες ακινήτων ότι η κατοχή ενός ακινήτου συνοδεύεται από συγκεκριμένα, κατοχυρωμένα δικαιώματα που λειτουργούν ως ασπίδα απέναντι σε κακοπληρωτές ή ενοικιαστές που καταστρέφουν την περιουσία τους.
Ένα από τα συχνότερα σημεία τριβής είναι η επίβλεψη του ακινήτου. Πολλοί ιδιοκτήτες αναρωτιούνται πότε μπορούν να εισέλθουν στο σπίτι που έχουν νοικιάσει. Είναι απαραίτητο να γίνει κατανοητό ότι η κυριότητα του ακινήτου δεν δίνει αυτόματα το δικαίωμα στον ιδιοκτήτη να μπαίνει στον χώρο όποτε επιθυμεί. Η πρόσβαση στο ακίνητο πρέπει να έχει συμφωνηθεί ρητά μέσα στο μισθωτήριο συμβόλαιο.
Οποιαδήποτε αυθαίρετη είσοδος χωρίς τη συγκατάθεση του ενοικιαστή μπορεί να δημιουργήσει σοβαρά νομικά προβλήματα στον εκμισθωτή. Η ορθή σύνταξη της σύμβασης, στην οποία θα προβλέπονται συγκεκριμένες ώρες ή διαδικασίες ελέγχου, αποτελεί την καλύτερη θωράκιση.
Όταν ο ενοικιαστής σταματά να πληρώνει
Η καθυστέρηση στην καταβολή του ενοικίου ή των κοινοχρήστων αποτελεί τη μεγαλύτερη «πληγή» για τους ιδιοκτήτες. Η ΕΕΚΕ επισημαίνει ότι, σε αυτές τις περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης δεν είναι αβοήθητος. Υπάρχει το νόμιμο δικαίωμα δικαστικής διεκδίκησης των οφειλόμενων ποσών, καθώς και η δυνατότητα κίνησης διαδικασιών για την απόδοση της χρήσης του μισθίου.
Δεν αρκεί η προφορική όχληση, αλλά η επίσημη νομική οδός, η οποία σε πολλές περιπτώσεις εκκινεί με εξώδικη δήλωση, προκειμένου να καταγραφεί επίσημα η αθέτηση των συμβατικών υποχρεώσεων.
Φθορές στο ακίνητο: Ποιος πληρώνει τον λογαριασμό;
Ένα εξαιρετικά ακανθώδες ζήτημα είναι η κατάσταση του ακινήτου κατά την αποχώρηση του ενοικιαστή. Ο νόμος είναι ξεκάθαρος: ο ενοικιαστής υποχρεούται να επιστρέψει το ακίνητο στην κατάσταση που το παρέλαβε, εξαιρουμένων των φυσιολογικών φθορών που προκύπτουν από τη συνήθη χρήση. Εάν, ωστόσο, διαπιστωθούν ζημιές που υπερβαίνουν την απλή παλαίωση, ο ιδιοκτήτης δικαιούται να διεκδικήσει αποζημίωση για την αποκατάστασή τους.
Για τον λόγο αυτό, η καταγραφή της αρχικής κατάστασης του σπιτιού — ιδανικά με φωτογραφικό υλικό ή μια αναλυτική κατάσταση παραδόσεως κατά την υπογραφή του συμβολαίου — είναι καθοριστικής σημασίας για να μην προκύψουν διενέξεις στο τέλος της μίσθωσης.
Λήξη συμβολαίου και άρνηση αποχώρησης
Τι συμβαίνει όταν ο χρόνος της μίσθωσης λήξει και ο ενοικιαστής δεν επιθυμεί να αποχωρήσει; Πρόκειται για μια διαδικασία που απαιτεί υπομονή και σωστή νομική υποστήριξη. Ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να ζητήσει την έξωση μέσω δικαστικών ενεργειών. Παράλληλα, ο ιδιοκτήτης μπορεί να διεκδικήσει αποζημίωση χρήσης, η οποία είναι το ποσό που οφείλει να καταβάλλει ο ενοικιαστής για το χρονικό διάστημα που παραμένει παράνομα στο ακίνητο μετά τη λήξη της σύμβασης, μέχρι την τελική αποβολή του.
Η παγίδα της εγγύησης
Συχνά επικρατεί η παρανόηση ότι η εγγύηση μπορεί να καλύψει τα πάντα. Η ΕΕΚΕ ξεκαθαρίζει ότι η εγγύηση (συνήθως ένα ή δύο ενοίκια) συμψηφίζεται για οφειλόμενα μισθώματα ή ζημιές στο ακίνητο. Ωστόσο, δεν μπορεί να θεωρηθεί «αποζημίωση χρήσης» σε περίπτωση που ο ενοικιαστής αρνείται να εγκαταλείψει το ακίνητο μετά τη λήξη του χρόνου μίσθωσης. Είναι ένα χρηματικό ποσό περιορισμένης κάλυψης, που λειτουργεί κυρίως ως δικλείδα ασφαλείας για άμεσες και υπαρκτές οφειλές κατά τη διάρκεια της μισθωτικής σχέσης.
Εξώσεις εξπρές: Τι έχει αλλάξει στη διαδικασία
Μέχρι σήμερα η διαδικασία μπορούσε να εξελιχθεί σε έναν πραγματικό μαραθώνιο, με δικασίμους που ορίζονταν έπειτα από μήνες, αναβολές και καθυστερήσεις στην έκδοση αποφάσεων. Με το νέο σύστημα η διαδικασία αποκτά σαφή δομή και συγκεκριμένα χρονικά όρια. Σε κάθε Πρωτοδικείο της χώρας θα καταρτίζονται ειδικοί κατάλογοι δικηγόρων οι οποίοι θα είναι αρμόδιοι για την έκδοση διαταγών πληρωμής και διαταγών απόδοσης μισθίου. Οι δικηγόροι αυτοί θα επιλέγονται με συγκεκριμένα κριτήρια ώστε να διασφαλίζεται η εμπειρία και η αξιοπιστία τους.
Η νέα πραγματικότητα επιτρέπει στους ιδιοκτήτες να παρακάμπτουν τη διαδικασία της αγωγής και να λαμβάνουν τη διαταγή απόδοσης απευθείας από τον δικηγόρο τους.Προθεσμία 20 ημερών: Ο δικηγόρος είναι υποχρεωμένος να εκδώσει τη διαταγή εντός 20 ημερών από την ανάθεση.
Πότε εφαρμόζεται: Η διαδικασία ενεργοποιείται τόσο για μη καταβολή ενοικίων όσο και για την άρνηση αποχώρησης μετά τη λήξη του συμβολαίου (ακόμα και αν ο ενοικιαστής είναι συνεπής στις πληρωμές).
Καθορισμένο κόστος: Η αμοιβή ορίζεται στα 400 ευρώ για τη διαταγή πληρωμής και στα 300 ευρώ για τη διαταγή απόδοσης μισθίου, με την πληρωμή να γίνεται ηλεκτρονικά μέσω των Δικηγορικών Συλλόγων.
Το βασικό πλεονέκτημα της νέας διαδικασίας είναι η ταχύτητα. Ο δικηγόρος που αναλαμβάνει μια υπόθεση υποχρεούται να εκδώσει τη σχετική διαταγή μέσα σε 20 ημέρες από την ανάθεση. Πρόκειται για ένα σαφές και δεσμευτικό χρονοδιάγραμμα, το οποίο αλλάζει τα δεδομένα σε σχέση με τις μέχρι σήμερα καθυστερήσεις. Η διαδικασία καλύπτει τόσο την έκδοση διαταγής πληρωμής για τα οφειλόμενα ενοίκια όσο και τη διαταγή απόδοσης μισθίου, δηλαδή την απομάκρυνση του ενοικιαστή από το ακίνητο όταν δεν πληρώνει ή όταν έχει λήξει η μίσθωση και δεν αποχωρεί. Παράλληλα, καθορίζεται και το κόστος της διαδικασίας. Η αποζημίωση του δικηγόρου ορίζεται σε 400 ευρώ για τη διαταγή πληρωμής και σε 300 ευρώ για τη διαταγή απόδοσης μισθίου. Το ποσό καταβάλλεται προκαταβολικά μέσω του Δικηγορικού Συλλόγου με ηλεκτρονική διαδικασία και αποδίδεται στον δικηγόρο μετά την ολοκλήρωση της υπόθεσης.
Αξίζει να σημειωθεί ότι μέχρι το τέλος Απριλίου οι διαταγές συνεχίζουν να εκδίδονται από δικαστές, ενώ η παραδοσιακή δικαστική οδός παραμένει ως επιλογή, αν και αναμένεται να περιπέσει σε αχρηστία για απλές υποθέσεις οφειλόμενων μισθωμάτων.
Έρχεται το «Μητρώο Φερεγγυότητας Ενοικιαστών»
Παράλληλα με τις ταχείες εξώσεις, η πολιτεία δημιουργεί το Μητρώο Φερεγγυότητας Ενοικιαστών, μια ψηφιακή βάση δεδομένων που θα αντλεί στοιχεία από το myPROPERTY και την ΑΑΔΕ.
Πρόκειται για ένα νέο «φίλτρο» προτού ακόμη υπογραφεί ένα συμβόλαιο. Το Μητρώο Φερεγγυότητας Ενοικιαστών, που προωθείται σε πιλοτική εφαρμογή και αναμένεται να ενεργοποιηθεί πλήρως μέσα στο 2026 φιλοδοξεί να αλλάξει τον τρόπο με τον οποίο επιλέγονται οι ενοικιαστές, περιορίζοντας τα φαινόμενα καθυστερήσεων και αθετήσεων πληρωμών. Μέσα από διασταυρώσεις στοιχείων με τα συστήματα της ΑΑΔΕ και τις δηλώσεις μισθώσεων θα δημιουργείται ένα βασικό προφίλ συνέπειας, το οποίο θα λαμβάνεται υπόψη πριν από κάθε νέα μίσθωση, χωρίς όμως να αποκαλύπτονται ευαίσθητα οικονομικά δεδομένα.
Η πλατφόρμα θα δημιουργεί ένα «προφίλ αξιοπιστίας» για κάθε υποψήφιο ενοικιαστή, επιτρέποντας στους ιδιοκτήτες να ελέγχουν τη μισθωτική συμπεριφορά του πριν την υπογραφή του συμβολαίου. Το μέτρο αυτό, σε συνδυασμό με το ΜΙΔΑ (Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων), ολοκληρώνει το ψηφιακό σύστημα παρακολούθησης της αγοράς ακινήτων.