Πώς θα κάνουν εξώσεις τα funds σε ευάλωτους δανειολήπτες

Ακόμη και τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα παρακάμπτει η κυβέρνηση, για να διευκολύνει τα funds που θα «στήσουν» τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Κατοικιών, ο οποίος θα αγοράζει ακίνητα δανειοληπτών πριν βγουν σε πλειστηριασμό και θα τους τα εκμισθώνει για περίοδο 12 ετών, με δικαίωμα επαναγοράς από τον πρώην ιδιοκτήτη.
Το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών προχώρησε στην έκδοση υπουργικών αποφάσεων που καθορίζουν πώς ακριβώς θα εφαρμοσθούν οι διατάξεις του πτωχευτικού νόμου σχετικά με τη λειτουργία του Φορέα, ο οποίος ακόμη δεν έχει ιδρυθεί, καθώς αναμένεται να δώσουν τις οικονομικές τους προσφορές οι ιδιωτικές εταιρείες που θα τον αναλάβουν.

Οι ενδιαφερόμενοι επενδυτές είχαν ξεκαθαρίσει στη μακρά περίοδο διαπραγματεύσεων με το υπουργείο ότι, πριν υποβάλουν τις προσφορές τους, θα πρέπει η κυβέρνηση να έχει ξεκαθαρίσει όλα τα «θολά» σημεία που υπήρχαν στον νόμο και τα οποία, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις τους, επηρεάζουν ουσιωδώς τους οικονομικούς υπολογισμούς για την επένδυσή τους.
Ίσως το πιο «λεπτό», πολιτικό θέμα, που ενδιαφέρει ιδιαίτερα τους επενδυτές είναι το πώς ακριβώς θα γίνονται από τον Φορέα οι εξώσεις των ενοικιαστών, οι οποίοι δεν θα πληρώνουν το συμφωνημένο μίσθωμα στον Φορέα:

• Ένα ερώτημα που δεν απαντούσε με σαφήνεια ο νόμος 4738/2020 αφορούσε το αν η διαδικασία έξωσης θα είναι η ίδια με αυτή που εφαρμόζεται για όλους τους ενοικιαστές. Ο νόμος αναφέρει ότι «η μίσθωση καταγγέλλεται εφόσον ο μισθωτής είναι υπερήμερος ως προς την καταβολή τριών (3) μισθωμάτων και η υπερημερία δεν θεραπευθεί ως προς το σύνολό της εντός μηνός από τη σχετική όχληση του μισθωτή. Η καταγγελία επέρχεται αυτοδικαίως με την άκαρπη παρέλευση της προθεσμίας της παρούσας».
• Με την απόφαση του Κωστή Χατζηδάκη, που δημοσιεύθηκε πρόσφατα, δίνεται μια καθαρή ερμηνεία αυτής της διάταξης, υπέρ του Φορέα και των επενδυτών του, καθώς ορίζεται ότι θα ακολουθείται όλη η διαδικασία αποβολής του ενοικιαστή που προβλέπει ο Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας. Όπως αναφέρει η απόφαση, «η παρ. 1 του άρθρου 221 του ν. 4738/2020 αναφορικά με την αυτοδίκαιη επέλευση καταγγελίας της μίσθωσης σε συνέχεια όχλησης δεν παραβλάπτει το δικαίωμα του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης να επιδώσει έγγραφη όχληση με δικαστικό επιμελητή στο πλαίσιο των άρθρων 637 ως 645 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, με τις έννομες συνέπειες οι οποίες προβλέπονται στις τελευταίες διατάξεις».

Με άλλα λόγια, και οι ενοικιαστές που θα έχουν συμβάσεις με τον Φορέα θα αποβάλλονται όπως κάθε άλλος ενοικιαστής, με τη διαδικασία που προβλέπεται για όλους και η οποία προβλέπει, σε ακραίες περιπτώσεις, και την παρέμβαση της Αστυνομίας για την αποβολή ενός ενοικιαστή.
Μια άλλη απαίτηση, ελαφρώς... περίεργη, που έθεσαν οι ενδιαφερόμενοι επενδυτές ικανοποιείται επίσης με την απόφαση Χατζηδάκη, παρότι έρχεται σε σύγκρουση με τον Αστικό Κώδικα, όπως σημειώνουν νομικοί. Ειδικότερα:

• Το άρθρο 612 του Αστικού Κώδικα προβλέπει ότι, σε περίπτωση θανάτου του μισθωτή, οι κληρονόμοι του έχουν το δικαίωμα να καταγγείλουν τη μισθωτική σύμβαση.
• Αυτό το δικαίωμα, όμως, δεν θα έχουν όσοι θα έχουν... σπιτονοικοκύρη τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Κατοικιών. Όπως ορίζει η υπουργική απόφαση, «δυνάμει της ειδικής ρύθμισης της παρ. 3 του άρθρου 220 και του άρθρου 221 του ν. 4738/2020, δεν υφίσταται το δικαίωμα καταγγελίας του α. 612 ΑΚ για τις μισθώσεις οι οποίες συνάπτονται μεταξύ ευάλωτου οφειλέτη και του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης.

Με άλλα λόγια, αν π.χ. φύγει από τη ζωή ο πατέρας μιας οικογένειας, ο οποίος δεσμεύεται από τη σύμβαση επαναμίσθωσης του σπιτιού, τα παιδιά δεν θα μπορούν να καταγγείλουν τη σύμβαση, αλλά θα είναι υποχρεωμένα να συνεχίσουν να πληρώνουν το ενοίκιο!
Μια άλλη παράμετρος της εφαρμογής του νόμου, η οποία ρυθμίζεται με την υπουργική απόφαση, αφορά τον τρόπο υπολογισμού του μισθώματος, το οποίο θα πρέπει να σημειωθεί ότι δεν θα είναι σταθερό, αλλά θα επηρεάζεται από την πορεία των επιτοκίων, δηλαδή θα «φουσκώνει» όταν ανεβαίνουν και θα μειώνεται όταν πέφτουν.
Σύμφωνα με την απόφαση, το ετήσιο μίσθωμα θα υπολογίζεται περίπου όπως μια δόση στεγαστικού δανείου. Θα προστίθεται το μέσο κυμαινόμενο επιτόκιο των στεγαστικών δανείων, όπως δημοσιεύεται από την Τράπεζα της Ελλάδος και το περιθώριο (spread) που είναι το κέρδος του Φορέα και το άθροισμα θα πολλαπλασιάζεται με την αξία της κατοικίας.
Για παράδειγμα, αν το μέσο επιτόκιο στεγαστικών δανείων είναι 3% και το περιθώριο 2% (άθροισμα 5%), για μια κατοικία αξίας 120.000 ευρώ το ετήσιο μίσθωμα θα είναι 6.000 ευρώ, δηλαδή 500 ευρώ τον μήνα.
Μια άλλη, μικρή... παγίδα για τους ενοικιαστές αφορά τα έξοδα συντήρησης και τα κοινόχρηστα της κατοικίας που αναλογούν στον ιδιοκτήτη. Συνήθως, τα έξοδα συντήρησης μοιράζονται μεταξύ του εκμισθωτή και του ενοικιαστή στις «κανονικές» συμβάσεις. Όχι, όμως, και όταν ιδιοκτήτης είναι ο Φορέας: Σε αυτή την περίπτωση, όπως προβλέπει η υπουργική απόφαση, «τα έξοδα συνήθους και βαριάς συντήρησης του μισθίου, καθώς και τα ποσά κοινοχρήστων δαπανών που αναλογούν στον ιδιοκτήτη, θα επιβαρύνουν τον ευάλωτο οφειλέτη ο οποίος συνάπτει σύμβαση μίσθωσης με τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης».