ΠΟΜΙΔΑ: Ποιες αλλαγές ζητά στις διατάξεις του φορολογικού ν/σ για τα ακίνητα

Τα θετικά και τα αρνητικά σχόλιά της για τις διατάξεις που αφορούν τα ακίνητα που περιέχονται στο υπό δημόσια διαβούλευση νομοσχέδιο του Υπουργείου Οικονομικών έδωσε στη δημοσιότητα η ΠΟΜΙΔΑ, θεωρώντας ότι η αγωνία του νομοθέτη μήπως χάσει μερικά ευρώ από το μέτρο αυτό, είναι κατά πολύ μεγαλύτερη από την μέριμνα να βγουν στην αγορά σπίτια για τους ενοικιαστές, και επισημαίνοντας τις αναγκαίες αλλαγές στις διατάξεις του, όπως είναι:

• Η μείωση του χρονικού ορίου για τα κενά και η κατάργησή του για όσα ήταν στη βραχυχρόνια πριν από την πρωθυπουργική εξαγγελία του μέτρου.
• Η 36μηνη φοροαπαλλαγή να αφορά το ακίνητο και όχι τον αρχικό συγκεκριμένο ενοικιαστή, να παραμένει δηλαδή σε ισχύ ακόμη και αν υπάρξει αλλαγή ενοικιαστή για οποιοδήποτε λόγο εντός της τριετίας.
• Η μείωση σε λογικά ποσοστά των βαρύτατων φορολογικών συντελεστών της κλίμακας των μισθωμάτων, που αποτελούν κύρια και πάγια αιτία της αύξησης των ενοικίων.
• Η άμεση ενεργοποίηση της «Ανεξάρτητης Αρχής Πιστοληπτικής Αξιολόγησης» του Ν. 4972/2022, ώστε να μπορεί κάθε πραγματικός ενοικιαστής να αποδεικνύει εύκολα και χωρίς κόστος τη φερεγγυότητά του.
• Ο διπλασιασμός των ποσοστών μείωσης του ΕΝΦΙΑ στο 40% και στο 20% για τις κατοικίες με αξία άνω των 500.000€, έτσι ώστε να αποτελέσει πραγματικά δελεαστικό κίνητρο για την ασφάλισή τους, η οποία σύντομα θα αποδώσει πολλαπλάσια φορολογικά έσοδα.
• Η απόσυρση της διάταξης για το τέλος "ανθεκτικότητας" και η επανεξέταση εξ αρχής των αλλεπάλληλων επιβαρύνσεων στη βραχυχρόνια μίσθωση, αν μας ενδιαφέρει και η «ανθεκτικότητά» της αλλά και η ¨ανθεκτικότητα» του τουρισμού της χώρας μας. Το τέλος αυτό θα πρέπει σε κάθε περίπτωση να συναρτηθεί με την τιμή ενοικίασης του καταλύματος, αν δεν θέλουμε να αποτελέσει την αρχή του «τέλους» της βραχυχρόνιας μίσθωσης...
• Ο περιορισμός για τα τρία δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας να υλοποιηθεί μηχανογραφικά από την ΑΑΔΕ, μέσω του αποκλεισμού των ταχυδρομικών κωδικών τους, και όχι να μετατραπεί σε παγίδα ανυποψίαστων ιδιοκτητών ή των φοροτεχνικών τους, για επιβολή τερατωδών προστίμων. Ο δε ο περιορισμός στα διαμερίσματα αυτά να αφορά αποκλειστικά νέα ΑΤΑΚ και όχι νέα Α.Μ.Α.

Θετικές κρίνονται οι διατάξεις για:
* Την αύξηση επιδότησης επισκευής κατοικιών και την αυξημένη προκαταβολή του προγράμματος «Ανακαινίζω – Νοικιάζω»,
* Τη χορήγηση χρηματοδοτήσεων υπό τη μορφή δανείου για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών πρώτης κατοικίας και ενεργειακής αναβάθμισης ιδιοκτησιών μέσω του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας
* Την παράταση της αναστολής του φόρου υπεραξίας από μεταβίβαση ακινήτων και
* Την απαλλαγή από το τέλος συνδρομητών σταθερής τηλεφωνίας μέσω οπτικών ινών.
Το κείμενο με τις παρατηρήσεις
Άρθρο 9 

Φοροαπαλλαγή επί 36 μήνες για το εισόδημα φυσικών προσώπων από την εκμίσθωση ακινήτων που δηλώνονταν ως κενά ή είχαν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση.
Ιστορικής σημασίας εξέλιξη αποτελεί η υιοθέτηση από τον Πρωθυπουργό της πρότασης της ΠΟΜΙΔΑ για τριετή φοροαπαλλαγή του εισοδήματος των παραπάνω δύο κατηγοριών ακινήτων. Όμως η διάταξη ως είναι διατυπωμένη περιορίζεται σε κατοικίες έως 120 τετραγωνικά που ανήκουν σε φυσικά και μόνον πρόσωπα, και θα εκμισθωθούν έως 31.12.2025 και για μια συνεχή τριετία, αποκλείοντας ωστόσο χωρίς αποχρώντα λόγο όλα τα νομικά πρόσωπα, και ιδιαίτερα τα μη κερδοσκοπικά, και περιορίζει περαιτέρω ανεξήγητα το πεδίο εφαρμογής της απαιτώντας οι κατοικίες αυτές:
* Να είχαν «ξενοικιαστεί» το αργότερο έως την 31.12.2021 και από τότε να δηλώνονται ως ΚΕΝΕΣ, χωρίς έκτοτε να έχουν χρησιμοποιηθεί με οποιονδήποτε τρόπο, με ή χωρίς αντάλλαγμα, αποκλείοντας εξ ορισμού αδικαιολόγητα μεγάλο αριθμό κενών κατοικιών, ή
*Να είχαν αποκτήσει Α.Μ.Α. βραχυχρόνιας μίσθωσης το αργότερο έως την 31.12.2021, αποκλείοντας και πολλές χιλιάδες πλήρως ανακαινισμένων κατοικιών που διατέθηκαν για βραχυχρόνια μίσθωση κατά τα έτη 2023 και 2024, κάτι που βρίσκεται σε πλήρες «διαζύγιο» με τη λογική, αφού αυτές μπορούν να διατεθούν άμεσα στην αγορά, αποκαθιστώντας την ισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης! Είναι εξάλλου προφανές ότι όποιος διαθέτει την κατοικία του για βραχυχρόνια μίσθωση επί τρία συναπτά έτη, είναι ευχαριστημένος από το αποτέλεσμα και προφανώς δεν προτίθεται να διαθέσει την κατοικία αυτή για μακροχρόνια μίσθωση. Αντίθετα, οι ιδιοκτήτες που θα σκεφτόντουσαν να αξιοποιήσουν το μέτρο αυτό, είναι προφανώς όσοι επιχείρησαν σχετικά πρόσφατα να ασχοληθούν με την βραχυχρόνια μίσθωση, και γρήγορα διαπίστωσαν ότι δεν υπήρχαν τα αναμενόμενα αποτελέσματα!
Η εξειδίκευση της τριετούς φοροαπαλλαγής με όρους και προϋποθέσεις που δεν έθεσε ο Πρωθυπουργός στην ΔΕΘ, αφαιρεί το μεγαλύτερο μέρος από τη δυναμική του μέτρου, κύριοι ωφελούμενοι του οποίου είναι στην πραγματικότητα οι νέοι ενοικιαστές. Χαρακτηριστικό του περιοριστικού χαρακτήρα εξειδίκευσης του μέτρου είναι ότι ο Δήμος Αθηναίων ζητά εξάμηνο και μόνον κενού διαστήματος ως προϋπόθεση για την χρηματοδότηση της ανακαίνισης 70 παλαιών διαμερισμάτων που θα εκμισθωθούν σε ευάλωτους ενοικιαστές.
Γι’ αυτό και πρέπει το χρονικό διάστημα για την ιδιότητα του ΚΕΝΟΥ να οριστεί στο ένα έτος ενώ για τις κατοικίες της βραχυχρόνιας μίσθωσης να αρκεί η απόκτηση Α.Μ.Α. να έχει γίνει ακόμη και την προτεραία της ανακοίνωσης του Πρωθυπουργού στη ΔΕΘ (7.9.2024).
Επισημαίνουμε ότι με την υποχρεωτική σύναψη αποκλειστικά τριετών μισθώσεων και την απώλεια της φοροαπαλλαγής σε περίπτωση διακοπής τους, από την ευεργετική ισχύ του μέτρου αποκλείονται εξ ορισμού οι μισθώσεις προς μεγάλες κατηγορίες εργαζομένων του ιδιωτικού και ιδιαίτερα του δημόσιου τομέα, (αναπληρωτές εκπαιδευτικούς, στρατιωτικούς, αγροτικούς ιατρούς κλπ.) οι οποίοι ενδιαφέρονται για τη σύναψη ετήσιων μισθώσεων, κυρίως στην περιφέρεια, στα νησιά κλπ., καθόσον οι ιδιοκτήτες θα αναζητούν αποκλειστικά ενοικιαστές τριετούς παραμονής και εύρωστης οικονομικής επιφάνειας, ώστε να μην κενωθεί η κατοικία και χαθεί η φορολογική απαλλαγή από πρόωρη αποχώρηση των ενοικιαστών ή από αποβολή τους λόγω μη πληρωμής των μισθωμάτων.
Εξ αυτού η ρύθμιση αυτή παρουσιάζει τεράστια ανασφάλεια για τους ιδιοκτήτες που θα δαπανήσουν για να εκσυγχρονίσουν τις κατοικίες τους και να τις εκμισθώσουν με το κίνητρο αυτό, δεδομένου ότι οι ενοικιαστές τους θα μπορούν να τους απειλούν με μη πληρωμή ενοικίου ή οικειοθελή αποχώρηση αν δεν δεχτούν να μειώσουν το συμφωνημένο μίσθωμα. Εξάλλου, ένας από τους σημαντικότερους λόγους που οδηγούν τους ιδιοκτήτες να επιλέγουν την βραχυχρόνια μίσθωση έναντι της μακροχρόνιας, είναι τα προβλήματα που προκύπτουν από την αφερεγγυότητα των ενοικιαστών ως προς τις οικονομικές τους υποχρεώσεις. Είναι λοιπόν προφανές ότι το να χάνει ο εκμισθωτής την φοροαπαλλαγή λόγω της αντισυμβατικής συμπεριφοράς του ενοικιαστή του, δεν θα αποτελέσει κίνητρο, ώστε οι ιδιοκτήτες να επιλέξουν τελικά την μακροχρόνια μίσθωση έναντι της βραχυχρόνιας!
Γι’ αυτό και πρέπει η 36μηνη φοροαπαλλαγή να αφορά το ακίνητο και όχι τον αρχικό συγκεκριμένο ενοικιαστή, να παραμένει δηλαδή σε ισχύ ακόμη και αν υπάρξει αλλαγή ενοικιαστή για οποιοδήποτε λόγο εντός της τριετίας.
Είναι κρίμα πραγματικά, το κοινωνικό αυτό μέτρο που είναι το μόνο που μπορεί άμεσα και αποτελεσματικά να φέρει μεγάλο αριθμό κατοικιών στην αγορά και να δώσει λύση στο πρόβλημα των ενοικιαστών, να νομοθετείται με «αχρείαστους κόφτες», δηλαδή με όρους αποκλεισμού των περισσοτέρων ενδιαφερομένων, και όχι με όρους προσέλκυσης των κάθε είδους ιδιοκτητών να διαθέσουν τις κατοικίες τους στη αγορά, ώστε η αύξηση της προσφοράς να εκλογικεύσει και το ύψος των ενοικίων. Είναι ιδιαίτερα λυπηρό ότι η αγωνία του νομοθέτη μήπως χάσει μερικά ευρώ από το μέτρο αυτό, είναι κατά πολύ μεγαλύτερη από την μέριμνα να βγουν στην αγορά σπίτια για τους ενοικιαστές…
Επ΄αυτού, αν κάποιοι πιστεύουν ότι η διάταξη αυτή θα δημιουργήσει ανισότητα (ως και αντισυνταγματικότητα!) μεταχείρισης με τους ήδη υπάρχοντες εκμισθωτές, τότε δεν έχουν παρά να μειώσουν σε λογικά ποσοστά τους βαρύτατους φορολογικούς συντελεστές της κλίμακας των μισθωμάτων, που αποτελούν κύρια και πάγια αιτία της αύξησης των ενοικίων!
Τέλος αυτό που θα βοηθήσει δραστικά στην απόφαση των ιδιοκτητών να εκμισθώνουν μακροχρόνια τα ακίνητά τους είναι η άμεση ενεργοποίηση της «Ανεξάρτητης Αρχής Πιστοληπτικής Αξιολόγησης» του Ν. 4972/2022, ώστε να μπορεί κάθε πραγματικός ενοικιαστής να αποδεικνύει εύκολα και χωρίς κόστος τη φερεγγυότητά του και να βρίσκει αμέσως σπίτι, αποφεύγοντας τους κατ΄επάγγελμα δήθεν «ενοικιαστές» που εγκαθίστανται στις κατοικίες με το εξ αρχής σχέδιο να μην πληρώσουν απολύτως τίποτε και να «ξεχειμωνιάσουν» δωρεάν και «εις υγείαν» των θυμάτων τους…
Άρθρο 10 

Ρύθμιση θεμάτων Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων και κρατικής αρωγής για ασφαλισμένες κατοικίες.
Πολύ θετικό το μέτρο αλλά μη επαρκές για να προκαλέσει ουσιαστική αύξηση του αριθμού των ασφαλισμένων κατοικιών από φυσικές καταστροφές, που είναι και το ζητούμενο. Γι΄αυτό το ποσοστό θα πρέπει να διπλασιαστεί στο 40% και στο 20% για τις κατοικίες με αξία άνω των 500.000€, έτσι ώστε να αποτελέσει πραγματικά δελεαστικό κίνητρο για την ασφάλισή τους, η οποία θα αποδώσει πολλαπλάσια σε βάθος χρόνου λόγω της άμεσης ανασύστασης περιοχών μετά από καταστροφικά γεγονότα και της εισροής στα κρατικά ταμεία φόρων επί των υλικών κατασκευής, εργοδοτικών εισφορών και άλλα παράπλευρα οφέλη.
Επίσης θα πρέπει η έκπτωση αυτή να ισχύσει και για κατοικίες κατασκευής προ του 1960 οι οποίες δεν είναι δυνατόν να ασφαλιστούν για σεισμό, και να οριστεί ότι αν είναι ασφαλισμένες τουλάχιστον για πυρκαγιά και πλημμύρα, θα απολαμβάνουν το 50% της κατά περίπτωση έκπτωσης στον ΕΝΦΙΑ.
Άρθρο 21 

Τέλος «ανθεκτικότητας» στην κλιματική κρίση
Είναι απορίας άξιον γιατί ενώ η κυβέρνηση σε πολλούς τομείς καταβάλει προσπάθεια μείωσης του φορολογικού βάρους της κοινωνίας, στον τομέα των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει επιδοθεί σε άνευ προηγουμένου σώρευση φόρων και τελών, πέραν του ΕΝΦΙΑ που επιβαρύνει τους πάντες, όπως:
· Φόρος εισοδήματος 15-45%, χωρίς έκπτωση των δαπανών (λογαριασμοί κοινής ωφελείας, επισκευές, αμοιβές διαχειριστών κλπ. ή αποσβέσεων από το φορολογητέο εισόδημά τους
· Τέλος διαμονής παρεπιδημούντων 0,50-0,75% επί των ακαθαρίστων εσόδων τους
· Φ.Π.Α. 13% επί επαγγελματιών τριών και άνω καταλυμάτων.
· Τέλος «ανθεκτικότητας» που τώρα αυξάνεται έως και 533%, σε 2-15 ευρώ ημερησίως αναλόγως της χρονικής περιόδου εκμίσθωσης της κατοικίας, αλλά ανεξαρτήτως της τιμής ενοικίασης του καταλύματος.
· Επιβολή ετήσιου τέλους επιτηδεύματος 600€ (άρθρο 3 σ.ν.) στις εταιρείες διαχείρισης καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης για κάθε κατάλυμα το οποίο διαχειρίζονται, το οποίο εκ των πραγμάτων μετακυλίεται στους ιδιοκτήτες των καταλυμάτων.
Ο συνδυασμός όλων αυτών μέτρων οδηγεί σε αύξηση του κόστους διαμονής σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, κάτι που θα οδηγήσει μοιραία σε μείωση και των φορολογικών εσόδων, αλλά και σε οικονομικό «στραγγαλισμό» όσων ασχολούνται με αυτήν, με αποτέλεσμα τη μείωση και των τουριστικών εσόδων της χώρας.
Γι’ αυτό πρέπει να αποσυρθεί η διάταξη αυτή και να επανεξεταστεί εξ αρχής το όλο θέμα των αλλεπάλληλων αυτών επιβαρύνσεων, αν μας ενδιαφέρει και η «ανθεκτικότητα» της βραχυχρόνιας μίσθωσης, αλλά και η ¨ανθεκτικότητα» του τουρισμού της χώρας μας. Το τέλος αυτό θα πρέπει να συναρτηθεί με την τιμή ενοικίασης του καταλύματος, αν δεν θέλουμε να αποτελέσει την αρχή του «τέλους» της βραχυχρόνιας μίσθωσης...
Άρθρο 25 

Απαλλαγή από το τέλος συνδρομητών σταθερής τηλεφωνίας μέσω οπτικών ινών
Ιδιαίτερα θετική για τη διάδοση της σύνδεσης των οικοδομών με το δίκτυο οπτικών ινών της χώρας είναι η διάταξη με την οποία απαλλάσσονται από το τέλος συνδρομητών σταθερής τηλεφωνίας οι λογαριασμοί που εκδίδονται από την 1η Ιανουαρίου 2025 και μετά για τις συνδέσεις οι οποίες παρέχονται μέσω δικτύου οπτικών ινών με ταχύτητες από εκατό (100) Mbps και άνω.
Άρθρο 22 

Ασφάλιση επιχειρήσεων έναντι φυσικών καταστροφών
«4. Οι υπόχρεες σε ασφάλιση επιχειρήσεις εξαιρούνται από κάθε επιχορήγηση κρατικής αρωγής για υλικές ζημιές στα περιουσιακά στοιχεία της παρ. 2 από την επέλευση των κινδύνων της παρ. 1, συμπεριλαμβανομένης της στεγαστικής συνδρομής.».
Η νομοθεσία περί κρατικής αρωγής ορίζει ρητά ότι ‘’καταβάλλεται η διαφορά από το ποσό που δεν κατέβαλε η ασφαλιστική εταιρεία’’ , όμως, όπως διατυπώνεται εδώ η παράγραφος 4 προκύπτει ότι αυτή η διαφορά θα παύσει να καταβάλλεται. Επειδή αυτό είναι εξόφθαλμα άδικο για τους ασφαλισμένους και ανατρέπει την φιλοσοφία του νόμου, γι΄αυτό και πρέπει να συμπληρωθεί με την παραπάνω διατύπωση.
Άρθρο 26 

Προσωρινοί περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις
Είναι απορίας άξιον γιατί προβλέπονται τερατώδη πρόστιμα για την ακόμη και από παραδρομή εγγραφή κατά το 2025 (ή και το 2026) μιας κατοικίας που βρίσκεται στα «απαγορευμένα» δημοτικά διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων, στο μητρώο βραχυχρόνιας μίσθωσης της ΑΑΔΕ.
Γι’ αυτό, για να μην μετατραπεί σε παγίδα ανυποψίαστων ιδιοκτητών ή των φοροτεχνικών τους, η διάταξη αυτή πρέπει να τροποποιηθεί αναφέροντας ότι «Το Μητρώο της ΑΑΔΕ δεν θα χορηγεί νέους αριθμούς Α.Μ.Α. σε ακίνητα που ευρίσκονται εντός του 1ου, 2ου και 3ου Δημοτικού Διαμερίσματος του Δήμου Αθηναίων κατά το έτος 2025» αποκλείοντας μηχανογραφικά τη δυνατότητα αυτή βάσει των ταχυδρομικών κωδίκων των διαμερισμάτων αυτών.
Πέραν αυτών, και επί τη βάσει της εξουσιοδότησης που προβλέπεται στην παρ. 2 του άρθρου αυτού, ο Διοικητής της ΑΑΔΕ θα πρέπει με απόφασή του να προβλέψει ότι κατοικίες που βρίσκονται στα ανωτέρω διαμερίσματα, οι οποίες ήδη διαθέτουν Α.Μ.Α. θα μπορούν να τον διατηρήσουν (ή να λάβουν νέο Α.Μ.Α.) σε περίπτωση αλλαγής είτε του διαχειριστή, είτε του ιδιοκτήτη τους, ούτως ώστε να μην απαξιωθούν τα περιουσιακά αυτά στοιχεία λόγω αλλαγής ή θανάτου του διαχειριστή, λήξης μίσθωσης, ή άλλου τυχαίου γεγονότος, συσχετίζοντας πλέον τον Α.Μ.Α. με το ΑΤΑΚ του ακινήτου, και όχι με το πρόσωπο του λαβόντος τον Α.Μ.Α. Πρέπει δηλαδή ο περιορισμός στα διαμερίσματα αυτά να αφορά αποκλειστικά νέα ΑΤΑΚ και όχι νέα Α.Μ.Α.!
Άρθρο 27
Χορήγηση χρηματοδοτήσεων υπό τη μορφή δανείου για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών πρώτης κατοικίας και ενεργειακής αναβάθμισης ιδιοκτησιών μέσω του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας.
Σημαντική πρωτοβουλία, χωρίς την ευρεία υλοποίηση της οποίας θα είναι αδύνατη η επίτευξη των Εθνικών Στόχων ενεργειακής αναβάθμισης κτιρίων, που θα αρχίσει να γίνεται υποχρεωτική από την περίοδο 2030-2033.
Άρθρα 28 – 29 

Αύξηση επιδότησης επισκευής κατοικιών – Αυξημένη προκαταβολή του προγράμματος «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» -
Θετική και απόλυτα αναγκαία η αναβάθμιση του προγράμματος με αύξηση της επιδότησης πραγματοποίησης δαπανών επισκευής και ανακαίνισης επί του ακινήτου ενταγμένου στο πρόγραμμα ύψους μέχρι 13.500 ευρώ από 10.000 ευρώ σήμερα που περιλαμβάνουν τα απαιτούμενα υλικά και τις εργασίες, και αύξηση του ποσοστού επιδότησης στο 60% των δαπανών από το 40% σήμερα, και μάλιστα με αναδρομική ισχύ.
Θεωρούμε όμως απόλυτα αναγκαία τη μείωση του χρόνου δήλωσης του ακινήτου ως ΚΕΝΟΥ στη διετία, ήτοι να έχει δηλωθεί ως κενό από 1.1.2023 και εντεύθεν.
Άρθρο 85 

Παράταση της αναστολής ισχύος άρθρου 41 Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος για την επιβολή φόρου υπεραξίας από μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας.
Ιδιαίτερα θετική η διάταξη αυτή. Ιστορικά κάθε απόπειρα εφαρμογής του φόρου αυτού, από το 1965 έως το 2014, μόνον αξεπέραστα προβλήματα δημιούργησε τόσο στις συναλλαγές, όσο και στα δημόσια έσοδα.
Στράτος Παραδιάς
Δικηγόρος Α.Π. Αθηνών
Πρόεδρος ΠΟΜΙΔΑ-UIPI