Εξώσεις εξπρές από 1η Μαΐου: Τι αλλάζει για ενοικιαστές και ιδιοκτήτες

Μια ριζική ανατροπή στην αγορά ακινήτων φέρνει η νέα διαδικασία για τις «εξώσεις εξπρές», η οποία τίθεται σε πλήρη εφαρμογή από την 1η Μαΐου 2026. Με απόφαση του Υπουργείου Δικαιοσύνης, οι διαταγές απόδοσης μισθίου και πληρωμής ενοικίων δεν θα εκδίδονται πλέον από δικαστές, αλλά από πιστοποιημένους δικηγόρους, μειώνοντας τον χρόνο αναμονής από μήνες σε μόλις λίγες εβδομάδες.
Το νέο πλαίσιο, που εντάσσεται στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, στοχεύει στον περιορισμό του ρίσκου για τους εκμισθωτές και στην ενθάρρυνση του ανοίγματος των κλειστών διαμερισμάτων, αντιμετωπίζοντας το φαινόμενο των στρατηγικών κακοπληρωτών.
Η εφαρμογή των «εξώσεων εξπρές» έρχεται σε μια περίοδο που η στεγαστική κρίση βρίσκεται στο απόγειό της. Σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη, τα ενοίκια στην Αθήνα απορροφούν έως και το 70,2% του μέσου μισθού, ενώ ο πληθωρισμός του Μαρτίου σκαρφάλωσε στο 3,9%, με τη στέγαση να καταγράφει αύξηση 5,7%.
Η Ελλάδα καταλαμβάνει τη δεύτερη θέση στην Ευρωπαϊκή Ένωση όσον αφορά την ετήσια αύξηση των ενοικίων για το 2025. Σύμφωνα με τη νέα μελέτη του Κέντρου Φιλελεύθερων Μελετών (ΚΕΦΙΜ) με τίτλο «Τιμές κατοικιών και ενοίκια στην Ελλάδα και την Ευρωπαϊκή Ένωση», ο ρυθμός ανόδου στην Ελλάδα άγγιξε το +10,1%, μέγεθος που υπολείπεται μόνο εκείνου της Κροατίας. Την ίδια στιγμή, οι τιμές των κατοικιών στην ΕΕ-27 αυξήθηκαν κατά 5,5% και τα ενοίκια κατά 3,2%, γεγονός που αναδεικνύει την ελληνική περίπτωση ως μια από τις πλέον οξυμένες στεγαστικές κρίσεις στην Ευρώπη.
Η πραγματικότητα για τους μισθωτούς στην Αθήνα περιγράφεται με δραματικούς όρους, καθώς η σχέση ενοικίου και εισοδήματος έχει ξεπεράσει κάθε προηγούμενο. Τα στοιχεία δείχνουν ότι το μέσο ενοίκιο για ένα διαμέρισμα με ένα υπνοδωμάτιο αντιστοιχεί πλέον στο 70,2% του μέσου μηνιαίου μισθού, ενώ η κατάσταση γίνεται οριακή για τα διαμερίσματα με δύο υπνοδωμάτια, όπου το κόστος στέγασης εκτινάσσεται στο 93,6% του εισοδήματος. Όπως σημειώνεται στη μελέτη, η αυτόνομη διαβίωση καθίσταται πρακτικά ακατόρθωτη για νέους εργαζομένους, ζευγάρια και νέες οικογένειες, καθώς το ενοίκιο για μια βασική κατοικία απορροφά συστηματικά πάνω από τα δύο τρίτα του μέσου μισθού.
Η υψηλή αυτή αύξηση αποδίδεται σε ένα σύνθετο μείγμα παραγόντων που περιλαμβάνει την αυξημένη ζήτηση λόγω τουρισμού και βραχυχρόνιων μισθώσεων (Airbnb), την εισροή ξένων κεφαλαίων μέσω του προγράμματος Golden Visa, αλλά και την περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών που κληροδότησε η δεκαετής οικονομική κρίση. Επιπλέον, η ύπαρξη ενός μεγάλου αριθμού κλειστών διαμερισμάτων και η γενικότερη ανάκαμψη της οικονομίας που ενίσχυσε τη ζήτηση, δημιούργησαν συνθήκες ασφυξίας. Είναι χαρακτηριστικό ότι από το 2017 και μετά, οι τιμές αγοράς κατοικιών, ιδιαίτερα στην Αθήνα, έχουν ανακάμψει με τέτοια ταχύτητα που πλέον έχουν ξεπεράσει τα επίπεδα που ίσχυαν προ της κρίσης.

Εξώσεις εξπρές από 1η Μαΐου: Τι αλλάζει στη διαδικασία
Μέχρι σήμερα η διαδικασία μπορούσε να εξελιχθεί σε έναν πραγματικό μαραθώνιο, με δικασίμους που ορίζονταν έπειτα από μήνες, αναβολές και καθυστερήσεις στην έκδοση αποφάσεων. Με το νέο σύστημα η διαδικασία αποκτά σαφή δομή και συγκεκριμένα χρονικά όρια. Σε κάθε Πρωτοδικείο της χώρας θα καταρτίζονται ειδικοί κατάλογοι δικηγόρων οι οποίοι θα είναι αρμόδιοι για την έκδοση διαταγών πληρωμής και διαταγών απόδοσης μισθίου. Οι δικηγόροι αυτοί θα επιλέγονται με συγκεκριμένα κριτήρια ώστε να διασφαλίζεται η εμπειρία και η αξιοπιστία τους.
Η νέα πραγματικότητα επιτρέπει στους ιδιοκτήτες να παρακάμπτουν τη διαδικασία της αγωγής και να λαμβάνουν τη διαταγή απόδοσης απευθείας από τον δικηγόρο τους.

• Προθεσμία 20 ημερών: Ο δικηγόρος είναι υποχρεωμένος να εκδώσει τη διαταγή εντός 20 ημερών από την ανάθεση.
• Πότε εφαρμόζεται: Η διαδικασία ενεργοποιείται τόσο για μη καταβολή ενοικίων όσο και για την άρνηση αποχώρησης μετά τη λήξη του συμβολαίου (ακόμα και αν ο ενοικιαστής είναι συνεπής στις πληρωμές).
• Καθορισμένο κόστος: Η αμοιβή ορίζεται στα 400 ευρώ για τη διαταγή πληρωμής και στα 300 ευρώ για τη διαταγή απόδοσης μισθίου, με την πληρωμή να γίνεται ηλεκτρονικά μέσω των Δικηγορικών Συλλόγων.

Το βασικό πλεονέκτημα της νέας διαδικασίας είναι η ταχύτητα. Ο δικηγόρος που αναλαμβάνει μια υπόθεση υποχρεούται να εκδώσει τη σχετική διαταγή μέσα σε 20 ημέρες από την ανάθεση. Πρόκειται για ένα σαφές και δεσμευτικό χρονοδιάγραμμα, το οποίο αλλάζει τα δεδομένα σε σχέση με τις μέχρι σήμερα καθυστερήσεις. Η διαδικασία καλύπτει τόσο την έκδοση διαταγής πληρωμής για τα οφειλόμενα ενοίκια όσο και τη διαταγή απόδοσης μισθίου, δηλαδή την απομάκρυνση του ενοικιαστή από το ακίνητο όταν δεν πληρώνει ή όταν έχει λήξει η μίσθωση και δεν αποχωρεί. Παράλληλα, καθορίζεται και το κόστος της διαδικασίας. Η αποζημίωση του δικηγόρου ορίζεται σε 400 ευρώ για τη διαταγή πληρωμής και σε 300 ευρώ για τη διαταγή απόδοσης μισθίου. Το ποσό καταβάλλεται προκαταβολικά μέσω του Δικηγορικού Συλλόγου με ηλεκτρονική διαδικασία και αποδίδεται στον δικηγόρο μετά την ολοκλήρωση της υπόθεσης.
Αξίζει να σημειωθεί ότι μέχρι το τέλος Απριλίου οι διαταγές συνεχίζουν να εκδίδονται από δικαστές, ενώ η παραδοσιακή δικαστική οδός παραμένει ως επιλογή, αν και αναμένεται να περιπέσει σε αχρηστία για απλές υποθέσεις οφειλόμενων μισθωμάτων.
Έρχεται το «Μητρώο Φερεγγυότητας Ενοικιαστών»
Παράλληλα με τις ταχείες εξώσεις, η πολιτεία δημιουργεί το Μητρώο Φερεγγυότητας Ενοικιαστών, μια ψηφιακή βάση δεδομένων που θα αντλεί στοιχεία από το myPROPERTY και την ΑΑΔΕ.
Πρόκειται για ένα νέο «φίλτρο» προτού ακόμη υπογραφεί ένα συμβόλαιο. Το Μητρώο Φερεγγυότητας Ενοικιαστών, που προωθείται σε πιλοτική εφαρμογή και αναμένεται να ενεργοποιηθεί πλήρως μέσα στο 2026 φιλοδοξεί να αλλάξει τον τρόπο με τον οποίο επιλέγονται οι ενοικιαστές, περιορίζοντας τα φαινόμενα καθυστερήσεων και αθετήσεων πληρωμών. Μέσα από διασταυρώσεις στοιχείων με τα συστήματα της ΑΑΔΕ και τις δηλώσεις μισθώσεων θα δημιουργείται ένα βασικό προφίλ συνέπειας, το οποίο θα λαμβάνεται υπόψη πριν από κάθε νέα μίσθωση, χωρίς όμως να αποκαλύπτονται ευαίσθητα οικονομικά δεδομένα.
Η πλατφόρμα θα δημιουργεί ένα «προφίλ αξιοπιστίας» για κάθε υποψήφιο ενοικιαστή, επιτρέποντας στους ιδιοκτήτες να ελέγχουν τη μισθωτική συμπεριφορά του πριν την υπογραφή του συμβολαίου. Το μέτρο αυτό, σε συνδυασμό με το ΜΙΔΑ (Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων), ολοκληρώνει το ψηφιακό σύστημα παρακολούθησης της αγοράς ακινήτων.