Ερχονται ανατροπές στη φορολογία ακινήτων

ALPHA BANK: ΩΡΑ ΓΙΑ ΑΛΛΑΓΕΣ

Της Μαρίας Βουργάνα

Εως το τέλος του καλοκαιριού, σύμφωνα με τους κυβερνητικούς σχεδιασμούς, αναμένονται οι νέες αντικειμενικές αξίες των ακινήτων σε όλη τη χώρα, οι οποίες στις περισσότερες περιοχές θα είναι σημαντικά αυξημένες. Η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών πιθανότατα να συνοδευτεί με μείωση κατά 50% του φόρου μεταβίβασης, ενώ από την 1η Ιανουαρίου του 2014 θα καθιερωθεί ο νέος Ενιαίος Φόρος σε όλα τα ακίνητα, ακόμη και στα αγροτεμάχια τα οποία μέχρι σήμερα είναι αφορολόγητα. Το σχέδιο για την επιβολή του νέου φόρου επανεξετάζεται από μηδενική βάση, ενώ από τη διεύρυνση της φορολογική βάσης των ακινήτων θα κριθεί αν ο νέος φόρος θα εφαρμοστεί με αφορολόγητο όριο.

Μελέτη Alpha Bank

Ένα πραγματικό κομφούζιο επικρατεί στη φορολογία της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα σύμφωνα με μελέτη της Alpha Bank, στην οποία τονίζεται ότι «τα διάφορα νέα φορολογικά μέτρα αποφασίζονται χωρίς εξασφάλιση της δυνατότητας επιβολής τους και χωρίς να εξετάζεται η σχέση τους με προϋπάρχοντα μέτρα που ήδη επιβαρύνουν τα ακίνητα για τον ίδιο σκοπό».

Οι αναλυτές της Alpha Bank θεωρούν ότι «η άμεση εκλογίκευση της φορολογίας των ακινήτων στην Ελλάδα από το 2013 είναι απολύτως αναγκαία για την ανάκαμψη των συναλλαγών και στη συνέχεια των επενδύσεων στην αγορά ακινήτων, η οποία με τη σειρά της αποτελεί βασική προϋπόθεση για την έγκαιρη ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας».

Όπως αναφέρεται στη μελέτη:

1. Ο σχεδιαζόμενος Ενιαίος Φόρος Ακίνητης Περιουσίας δεν πρέπει να χρησιμοποιείται ως μέσον αναδιανομής εισοδήματος αλλά ως ανταποδοτικός φόρος επί συγκεκριμένου ακινήτου. Η ενδεδειγμένη φορολόγηση των ακινήτων με βάση τη διεθνή εμπειρία είναι ένας φόρος όπως ο φόρος που επιβάλλεται μέσω της ΔΕΗ, με το φορολογικό συντελεστή για την πλειονότητα των ακινήτων να διαμορφώνεται σε περίπου 0,5%, έτσι ώστε να είναι δυνατόν να δοθούν φορολογικές ελαφρύνσεις για μικρά ακίνητα σε περιοχές με χαμηλή αντικειμενική αξία και το Δημόσιο να είναι σε θέση να εισπράττει περί τα 3 δισ. ευρώ τον χρόνο από τη φορολογία των ακινήτων. «Φορολογικοί συντελεστές επί της ακίνητης περιουσίας (αντί επί κάθε ακινήτου χωριστά) που ανέρχονται σε 1%-2% είναι αναποτελεσματικοί, ανεπιθύμητοι και εν πολλοίς, ανέφικτοι. Είναι δε καταστροφικοί όχι μόνον για την αγορά ακινήτων αλλά και για την οικονομία ως σύνολο», σημειώνεται χαρακτηριστικά.

2. Η εκλογίκευση της φορολογίας των ακινήτων μπορεί να γίνει:

Με την επέκταση της φορολογήσεως των ενοικίων και στα τεκμαρτά ενοίκια από την ιδιοκατοίκηση και με την εφαρμογή του φόρου υπεραξίας ακινήτων για όλα τα ακίνητα στα οποία διαπιστώνεται ουσιαστική υπεραξία χωρίς χρονικό περιορισμό για τον χρόνο που αποκτήθηκαν. Στην περίπτωση αυτή θα πρέπει να καταργηθεί οποιοσδήποτε άλλος φόρος για την κατοχή ακινήτων, καθώς και ο ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα και οι σημερινοί φόροι μεταβιβάσεως ακινήτων. Η κατάργηση του ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα και οι φόροι μεταβιβάσεως (εκτός του φόρου υπεραξίας) είναι ούτως ή άλλως αναγκαία την τρέχουσα περίοδο για να επιτευχθεί η αναγκαία ανάκαμψη των συναλλαγών στην αγορά ακινήτων.

Με την κατάργηση της φορολογίας των ενοικίων και του ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα, και την αντικατάστασή τους με τον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων με χαμηλούς συντελεστές (περίπου 0,5%) και τον φόρο υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων.

3. Ο νέος ενιαίος φόρος ακινήτων δεν θα πρέπει να επιβληθεί ταυτόχρονα με τη διατήρηση του σημερινού καθεστώτος φορολογίας των ενοικίων και του ΦΠΑ στα νεόδμητα και των φόρων μεταβιβάσεως.

4. Η επιβολή υπέρμετρα υψηλής φορολογικής επιβαρύνσεως στα ακίνητα θα έχει το αντίθετο από το επιδιωκόμενο αποτέλεσμα όσον αφορά την είσπραξη εσόδων από τον φόρο ακίνητης περιουσίας, επηρεάζοντας επίσης αρνητικά τις φορολογικές εισπράξεις και από άλλους φόρους. Επίσης θα έχει και απαγορευτικό αποτέλεσμα όσον αφορά τη λειτουργία της αγοράς ακινήτων και θα αποτελεί αξεπέραστο εμπόδιο για την ανάκαμψη της οικονομίας γενικότερα.

5. Οι φόροι που επιβάλλονται στην ακίνητη περιουσία πρέπει να αποτελούν λογική επιβάρυνση αυτής της περιουσίας για τις υπηρεσίες και για την άνοδο της αξίας της που προκύπτει από την προσφορά των υπηρεσιών και υποδομών από το κράτος και όχι να χρησιμοποιούνται για άλλους λόγους, όπως, π.χ. για επίτευξη στόχων αναδιανομής του πλούτου ή για τη βίαιη, σταδιακή απαλλοτρίωση μέρους ή του συνόλου αυτής της περιουσίας των ιδιωτών από το κράτος.

Οι επιπτώσεις της κρίσης στην αγορά των ακινήτων

1. Οι επενδύσεις σε κατοικίες από 26,1 δισ. ευρώ που ήταν το 2007 μειώθηκαν στα 6,14 δισ. ευρώ το 2012 και αναμένεται να μειωθούν περαιτέρω στα 5 δισ. ευρώ το 2013.

2. Η Ακαθάριστη Προστιθέμενη Αξία στον κλάδο των κατασκευών μειώθηκε κατά 74,2% το 2012 έναντι του 2006 και κατά 60,5% έναντι του 2000. Το 2012 διαμορφώθηκε στα 3,62 δισ. ευρώ (1,9% του ΑΕΠ) από 16,3 δισ. ευρώ (7,8% του ΑΕΠ) το 2006.

3. Ο αριθμός των νέων κατοικιών που προσφέρονται στην αγορά από τις κατασκευαστικές εταιρείες ήταν μόλις 18.571 το 2012 έναντι 29.964 το 2011, 52.325 το 2010 και 103.865 το 2007.

4. Τα συμβόλαια αγοραπωλησίας ακινήτων μειώθηκαν κατά 48% σε αριθμό και κατά 45,5% σε αξία το 2012 έναντι πτώσης 34,1% και 43% αντίστοιχα το 2011. Από το 2005 καταγράφεται πτώση των συναλλαγών σε ακίνητα της τάξης του 83,3%.