Oριοθέτηση οικισμών: Θεσμική τομή ή έμμεση δήμευση ιδιοκτησίας χωρίς αποζημίωση;

Του Παναγιώτη Νικ. Τζαμτζή, Δικηγόρου
Η έκδοση του ΠΔ 129/2025 (ΦΕΚ Δ΄ 194/15-5-2025), το οποίο αφορά στην οριοθέτηση των οικισμών με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων, καθώς και στον καθορισμό χρήσεων γης και γενικών όρων και περιορισμών δόμησης, είναι εύλογο ότι έχει προκαλέσει έντονες αντιδράσεις και εξαιρετικό προβληματισμό σε μεγάλο αριθμό συμπολιτών μας. Η αλήθεια είναι ότι το ως άνω ΠΔ ήρθε να καλύψει και κυρίως να «απαντήσει» σε μια αβεβαιότητα που τα τελευταία χρόνια υπέβοσκε στην ελληνική κοινωνία, προφανώς μετά την έκδοση των σχετικών αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας, το οποίο έκκρινε ως αντισυνταγματική τον καθορισμό των ορίων των εν λόγω οικισμών, με προηγούμενες αποφάσεις Νομαρχών και προβλέπει πλέον την έκδοση των ανάλογων ΠΔ οριοθέτησης των οικισμών.
Το ΠΔ 129/2025 καθορίζει και τους όρους δόμησης στους οικισμούς αυτούς, χρησιμοποιώντας ως βασικό κριτήριο τη χρονική περίοδο οριοθέτησής τους, δηλαδή το πότε καθορίστηκαν τα όρια του οικισμού και άρα ορίζεται:
α. η Ζώνη Α που αφορά τα όρια του οικισμού μέχρι το 1923 (λαμβάνοντας υπόψη την απογραφή του 1920),
β. η Ζώνη Β που έχει τα όρια της επέκτασης του οικισμού από το 1923 μέχρι και το 1983 και τέλος
γ. η Ζώνη Β1 που περιλαμβάνει το διάσπαρτο τμήμα του οικισμού από το 1923 μέχρι και το 1983. Μια πρώτη παρατήρηση, λοιπόν, είναι ότι το κριτήριο καθορισμού των Ζωνών είναι κατά βάση χρονικό (χωρίς να είναι απόλυτο, βέβαια, εφόσον υπάρχει σχετική επιστημονική τεκμηρίωση), γεγονός που ενδεχομένως να προκαλέσει αμφισβητήσεις και ζητήματα σε ορισμένες περιπτώσεις, αφού δεν μπορεί να αποκλειστεί η ύπαρξη οικισμών, μεταγενέστερων του 1923 ή του 1983, για τους οποίες θα πρέπει να υπάρξει ειδικότερη ρύθμιση, ενδεχομένως.
Σε κάθε περίπτωση, όμως, το ΠΔ 129/2025 καθόρισε ότι στους ως άνω οικισμούς, δεν είναι επιτρεπτή η δόμηση σε οικόπεδα που έχουν εμβαδόν κάτω από 2.000 τ.μ. και δεν έχουν πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο. Παράλληλα, βέβαια, προβλέφθηκε ότι μέχρι την ημερομηνία δημοσίευσης του εκάστοτε ΠΔ οριοθέτησης του οικισμού, όποια οικοδομική άδεια θα έχει μέχρι τότε εκδοθεί από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης, θα θεωρείται νόμιμη και ισχυρή και οι οικοδομικές εργασίες που προβλέπονται σε αυτές θα εκτελούνται νομίμως.
Πρακτικά, τα ανωτέρω σημαίνουν τα εξής:
1. αν σήμερα κάποιος είναι ιδιοκτήτης οικοπέδου στη Ζώνη Α του οικισμού με επιφάνεια από τα 150 τ.μ. μέχρι τα 2.000 τ.μ. και πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο, μπορεί να υποβάλλει αίτημα στην Υπηρεσία Δόμησης του Δήμου του ακινήτου, για την έκδοση άδειας οικοδομής, εφόσον το οικόπεδο αυτό:
α. κατά την 13/03/1981 είχε ελάχιστο εμβαδόν 300 τ.μ. και πρόσωποσε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο ή β. κατά την 25/07/1979, είχε ελάχιστοεμβαδόν 150 τ.μ. και πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο.
2. αν σήμερα κάποιος είναι ιδιοκτήτης οικοπέδου στη Ζώνη Β και Β1 του οικισμού με επιφάνεια από τα 300 τ.μ. μέχρι τα 2.000 τ.μ. και πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο, μπορεί να υποβάλλει αίτημα στην Υπηρεσία Δόμησης του Δήμου του ακινήτου, για την έκδοση άδειας οικοδομής.
Προσοχή, όμως, το ως άνω ελάχιστο εμβαδόν των 150 και 300 τ.μ. αφορά μόνο οικόπεδα που μέχρι τη δημοσίευση του ΠΔ 129/2025, δηλαδή στις 15/5/2025, είχαν δημιουργηθεί ή κατατμηθεί. Δηλαδή, δεν μπορεί κάποιος σήμερα, μετά την 15/5/2025, να «εμφανίσει» ως άρτιο ένα οικόπεδο, το οποίο είναι επιφανείας κάτω των 150 τ.μ. ή 300 τ.μ. το οποίο πχ προέκυψε από τη συνένωση δύο ή περισσότερων μικρότερων οικοπέδων, με κάποια προγενέστερη πράξη οριοθέτησης του οικισμού. Συνεπώς, για τα εν λόγω οικόπεδα ουσιαστικά από την 15/5/2025 και μετά δεν μπορεί πια να εκδοθεί καμία οικοδομική άδεια.
Άρα αμφισβητείται η οικοδομησιμότητα των εν λόγω οικοπέδων, με αποτέλεσμα πολλοί ιδιοκτήτες αυτών να χάσουν την αξία της περιουσίας τους. Μάλιστα, ήδη με τη δημοσίευση του ΠΔ 129/2025, στις 15/5/2025, ορισμένοι εξ αυτών (όσοι έχουν οικόπεδα κάτω των 150 τ.μ. στη Ζώνη Α ή 300 τ.μ. στις Ζώνες Β και Β1 του οικισμού), έχουν οικόπεδα που δεν μπορούν να τα οικοδομήσουν σε καμία περίπτωση.
Οι δυνατότητες αντίδρασης των ιδιοκτητών στην ήδη διαμορφωθείσα κατάσταση είναι συγκεκριμένες:
1. Είτε η άσκηση αίτησης ακύρωσης στο Συμβούλιο της Επικρατείας, ακόμη και κατά του ήδη εκδοθέντος ΠΔ 129/2025, εντός προθεσμίας 60 ημερών από τη δημοσίευσή του (δηλαδή μέχρι 15/7/2025). Η άσκηση βέβαια της αίτησης αυτής, για να είναι παραδεκτή και να εξεταστεί από το Δικαστήριο, θα πρέπει να αποδεικνύει την ύπαρξη εννόμου συμφέροντος από τους αιτούντες. Δηλαδή, θα πρέπει να γίνει από ιδιοκτήτες που ήδη με την δημοσίευση του ΠΔ 129/2025 έχασαν το δικαίωμα για την οικοδόμηση του οικοπέδου τους (δηλαδή όσοι έχουν οικόπεδα κάτω των 150 τ.μ. στη Ζώνη Α ή 300 τ.μ. στις Ζώνες Β και Β1 του οικισμού) και
2. Είτε άσκηση αγωγών αποζημίωσης κατά του Ελληνικού Δημοσίου, λόγω απώλειας της δυνατότητας αξιοποίησης των ακινήτων τους όπως αυτή υφίστατο κατά τον χρόνο κτήσης τους και άρα μείωσης της αξίας του, η οποία οφείλεται σε πράξη ή παράλειψη των οργάνων του Δημοσίου, ειδικότερα κατά την περίπτωση που έχουν εκδοθεί οικοδομικές άδειες οι οποίες, εφόσον δεν μπορούν να αναθεωρηθούν, θα πρέπει να ανακληθούν με πράξεις των Προϊσταμένων των Υπηρεσιών Δόμησης. Συμπερασματικά, το Π.Δ. 129/2025, αντί να προσφέρει μια δίκαιη και βιώσιμη λύση σε χρόνια πολεοδομικά ζητήματα, επιφέρει ένα απότομο και δυσανάλογο πλήγμα σε χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων, στερώντας τους εν μία νυκτί τη δυνατότητα αξιοποίησης της περιουσίας τους.
Η ουσιαστική ακύρωση της οικοδομησιμότητας μικρών οικοπέδων χωρίς πρόβλεψη αποζημίωσης ή μεταβατικών ρυθμίσεων συνιστά, στην πράξη, έμμεση απαλλοτρίωση. Δεν πρόκειται για απλή πολεοδομική τακτοποίηση? πρόκειται για μια βίαιη ανατροπή εμπεδωμένων δικαιωμάτων και προσδοκιών, που θίγει τον πυρήνα του συνταγματικά κατοχυρωμένου δικαιώματος στην ιδιοκτησία. Η Πολιτεία οφείλει άμεσα να επανεξετάσει τις συνέπειες του διατάγματος και να θεσπίσει δίκαιες, αναλογικές λύσεις – προτού οι πολίτες αναγκαστούν να διεκδικήσουν το αυτονόητο στις αίθουσες των δικαστηρίων.