Η φόρμουλα για να πέσουν στην αγορά τα ακίνητα που λιμνάζουν σε τράπεζες και servicers

Πλέγμα κινήτρων και αντικινήτρων ώστε να αξιοποιηθούν τα ακίνητα που βρίσκονται στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών (και των servicers), προωθεί η κυβέρνηση, εστιάζοντας κυρίως σε αυτά που… λιμνάζουν.
Ειδικά, σε ό,τι αφορά τα αντικίνητρα και ειδικότερα στην προσαύξηση του ΕΝΦΙΑ για τη συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων, πηγές της αγοράς θέτουν ζήτημα αντισυνταγματικότητας. Ο αντίλογος, ωστόσο, σε αυτόν τον… προβληματισμό είναι ότι και σε άλλες χώρες υπάρχουν φορολογικά αντικίνητρα. Σε κάθε περίπτωση, το οικονομικό επιτελείο εξετάζει όλες τις παραμέτρους, ώστε το πλέγμα των παρεμβάσεων που θα ανακοινωθούν να είναι ουσιαστικές και να μην δημιουργούνται γκρίζες ζώνες.
Γραφειοκρατία
Αυτό, πάντως, που θέτουν μετ’ επιτάσεως όλοι όσοι ασχολούνται με τον έναν ή άλλο τρόπο με την αγορά ακινήτων είναι η γραφειοκρατία (και ο παραλογισμός) και η ανάγκη για ταχύτερη ανταπόκριση από τα υποθηκοφυλακεία και τα κτηματολογικά γραφεία. Οι servicers, με σειρά υπομνημάτων προς τα αρμόδια υπουργεία, έχουν θέσει μια σειρά από θέματα που αφορούν και τους αργούς ρυθμούς της δικαιοσύνης και ζητούν, μεταξύ άλλων συγκεκριμένων προτάσεων, την έκδοση πιστοποιητικών μεταγραφής εντός συγκεκριμένης προθεσμίας και, ιδανικά, ηλεκτρονικά. Είναι χαρακτηριστικό ότι σε περιοχές της Αθήνας μπορεί να απαιτηθούν 12-15 μήνες για ένα πιστοποιητικό μεταγραφής και σε κάποιους δήμους έφτανε μέχρι πρόσφατα τα 2-3 χρόνια.
Βασικό ζητούμενο, εξάλλου, είναι πόσα και σε ποιες περιοχές βρίσκονται τα οικιστικά ακίνητα των τραπεζών (και των servicers), που θα μπορούσαν να μπουν άμεσα στην αγορά και να αυξήσουν το απόθεμα ακινήτων, τονώνοντας την προσφορά. Διεξάγεται η συζήτηση σε επίπεδο τεχνικών κλιμακίων του Υπουργείου Οικονομικών και των τραπεζών.
Μπορεί αυτά τα «τραπεζικά» ακίνητα, που προέρχονται από πλειστηριασμούς, οικειοθελείς παραχωρήσεις, να υπολογίζονται, σύμφωνα με κάποιες πηγές, περί τις 20.000, όμως δεν είναι ξεκάθαρο αν περιλαμβάνονται σε εμπορικά ακίνητα, εξοχικές κατοικίες, οικόπεδα, αγροτεμάχια κλπ., και κυρίως σε ποια κατάσταση βρίσκονται.
Τι εξετάζεται
Επιπρόσθετα, δεν είναι σαφές ακόμα πόσα από αυτά τα ακίνητα είναι νομικά και τεχνικά ώριμα για να διατεθούν. Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι η κυβέρνηση προσανατολίζεται στη νομοθέτηση της δυνατότητας να μεταβιβάζονται αυτά τα ακίνητα χωρίς να έχουν νομιμοποιηθεί από τις τράπεζες και τους servicers, αλλά να έχει την υποχρέωση ο νέος ιδιοκτήτης (ιδιώτης) να προχωρήσει στις απαραίτητες ενέργειες.
Αυτό, ήδη από τον περασμένο Φεβρουάριο, ήταν μια από τις προτάσεις προς την κυβέρνηση, καθώς η εκτίμηση στελεχών της αγοράς είναι ότι αν η τακτοποίηση γίνεται κατά την πώληση ή από τον νέο ιδιοκτήτη, εντός ενός εύλογου χρονικού περιθωρίου, ένα πολύ ικανό απόθεμα κατοικιών θα μπορούσε να μπει άμεσα στην αγορά. Μάλιστα, η πρόταση αυτή είχε τεθεί εκ νέου στο τραπέζι με αφορμή το πρόγραμμα «Σπίτι μου», όταν η ζήτηση ήταν μεγάλη και η προσφορά μικρή, κάτι που αναμένεται να συμβεί και στη δεύτερη φάση του προγράμματος, που θα ξεκινήσει, καλώς εχόντων των πραγμάτων, τον Ιανουάριο.
Προφανώς, η κυβέρνηση θέλει να «ρίξει» στην αγορά «λαϊκές» κατοικίες σε περιοχές που η προσφορά βρίσκεται στα… τάρταρα, λόγω μειωμένου αποθέματος ακινήτων (κάμψη της οικοδομικής δραστηριότητας, στρεβλώσεων της αγοράς λόγω βραχυχρόνιων μισθώσεων, golden visa). Ακριβά ακίνητα, σε ακριβές περιοχές (ή εκεί που δεν έχει χτυπήσει η στεγαστική κρίση), προφανώς δεν θα λύσουν το στεγαστικό πρόβλημα που αντιμετωπίζουν χαμηλά και μεσαία εισοδήματα.
Ζημιές
Με τις τιμές των οικιστικών ακινήτων να έχουν «ξεφύγει», αποτελεί ζητούμενο σε ποια τιμή μπορούν να διαθέσουν αυτά τα ακίνητα οι τράπεζες. Σημειώνεται ότι τα τραπεζικά ακίνητα είναι στα «βιβλία» των τραπεζών στην εμπορική τους αξία και, αν διατεθούν σε χαμηλότερη τιμή, η τράπεζα θα πρέπει να γράψει ζημιές για τη διαφορά που προκύπτει. Αν, για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα στην Κυψέλη έχει εμπορική αξία 180.000 ευρώ και η τράπεζα το πουλήσει 160.000 ευρώ, θα πρέπει να «γράψει» ζημιές 20.000 ευρώ. Όλα αυτά, βέβαια, υπό την προϋπόθεση ότι δεν θα προέκυπταν εποπτικά ζητήματα.
Ακόμα και αν η τράπεζα είναι διατεθειμένη να πουλήσει με ζημιά ώστε να συμβάλει στην προσπάθεια αντιμετώπισης του στεγαστικού προβλήματος, η εξίσωση είναι πολύ πιο σύνθετη σε ό,τι αφορά τα ακίνητα που σχετίζονται με τιτλοποιήσεις δανείων, που έχουν ενταχθεί στον «Ηρακλή» και φέρουν την εγγύηση του ελληνικού Δημοσίου, καθώς οι servicers πρέπει να πετύχουν τους δεσμευτικούς στόχους των business plans. Και αυτός είναι ο λόγος που οι servicers έχουν κάθε λόγο… να προωθούν τα ακίνητα που συνδέονται με τον «Ηρακλή».