ΔΝΤ: Σπίτια υπάρχουν, αλλά όχι για τα εισοδήματα των Ελλήνων - Πάνω από 200.000 € πωλείται το 55% των ακινήτων

Μια αγορά κατοικίας που αναπτύσσεται, αλλά απομακρύνεται ολοένα περισσότερο από τις οικονομικές δυνατότητες των περισσότερων Ελλήνων, περιγράφει η ειδική μελέτη του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου για τη στεγαστική προσιτότητα στην Ελλάδα.
Τα στοιχεία είναι αποκαλυπτικά: το 55% των κατοικιών που διατίθενται προς πώληση κοστίζει πάνω από 200.000 ευρώ, ενώ μία στις τρεις αγγελίες ξεπερνά τις 280.000 ευρώ. Στην αγορά ενοικίων, το διάμεσο ζητούμενο μίσθωμα διαμορφώνεται περίπου στα 575 ευρώ πανελλαδικά, αλλά εκτινάσσεται στα 785 ευρώ στην Αττική.
Το ΔΝΤ καταλήγει ότι η χώρα δεν αντιμετωπίζει μια συμβατική έλλειψη κατοικιών. Αντιθέτως, έχει ένα από τα υψηλότερα αποθέματα σπιτιών ανά κάτοικο στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Το βασικό πρόβλημα είναι ότι μεγάλο μέρος αυτού του αποθέματος είτε παραμένει αναξιοποίητο είτε δεν ανταποκρίνεται, ως προς την τιμή, το μέγεθος και την τοποθεσία, στις ανάγκες των νοικοκυριών.
Οι τιμές «τρέχουν» ταχύτερα από τα εισοδήματα
Η απόσταση ανάμεσα στις τιμές των ακινήτων και στην οικονομική δυνατότητα των πολιτών έχει διευρυνθεί σημαντικά μετά το τέλος της οικονομικής κρίσης.
Από το 2016, οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί σωρευτικά κατά περίπου 85%, την ώρα που το διαθέσιμο εισόδημα ανά κάτοικο ενισχύθηκε κατά μόλις 47%. Η μεγαλύτερη άνοδος σημειώθηκε μετά την πανδημία, καθώς από το τελευταίο τρίμηνο του 2020 οι τιμές αυξήθηκαν κατά περίπου 61%.
Παρά το έντονο ράλι, το Ταμείο δεν διαπιστώνει προς το παρόν χαρακτηριστικά «φούσκας», υπολογίζοντας την υπερτίμηση κοντά στο 10%. Αυτό, ωστόσο, δεν αλλάζει την πραγματικότητα για τα νοικοκυριά: η αγορά κατοικίας έχει γίνει σημαντικά λιγότερο προσιτή, ιδιαίτερα στην Αττική, στη Θεσσαλονίκη και στις τουριστικές περιοχές.
Οι πιέσεις έχουν περάσει πλέον και στα ενοίκια. Ο σχετικός πληθωρισμός επιταχύνθηκε μετά την πανδημία και έφτασε το 10% το 2025, ενώ οι ζητούμενες τιμές στις νέες μισθώσεις υποδεικνύουν ότι οι ανοδικές πιέσεις ενδέχεται να συνεχιστούν.
Απαιτούνται έως και 24 χρόνια για την προκαταβολή
Η αγορά ενός σπιτιού δυσκολεύει όχι μόνο λόγω των τιμών, αλλά και εξαιτίας των υψηλότερων επιτοκίων, των περιορισμένων αποταμιεύσεων και των αυστηρών τραπεζικών κριτηρίων.
Με βάση τις παραδοχές του ΔΝΤ, το διάμεσο ελληνικό νοικοκυριό υπολείπεται κατά περίπου 7% έως 17% του εισοδήματος που χρειάζεται για να εξασφαλίσει στεγαστικό δάνειο, ανάλογα με το ποσοστό χρηματοδότησης της αξίας του ακινήτου.
Ακόμη όμως και για όσους πληρούν τα εισοδηματικά κριτήρια, η προκαταβολή παραμένει σχεδόν απαγορευτική. Με ετήσια αποταμίευση ίση με το 10% του εισοδήματος, απαιτούνται περίπου 24 χρόνια για προκαταβολή 30% και 14 χρόνια για προκαταβολή 20%.
Δύο στα πέντε νοικοκυριά σε στεγαστική ασφυξία
Το στεγαστικό κόστος απορροφά πλέον δυσανάλογα μεγάλο μέρος του οικογενειακού προϋπολογισμού. Η διάμεση συνολική δαπάνη για στέγαση, στην οποία περιλαμβάνονται και οι πληρωμές στεγαστικών δανείων, ξεπέρασε το ένα τρίτο του διαθέσιμου εισοδήματος το 2025.
Περίπου δύο στα πέντε νοικοκυριά διαθέτουν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγαση και θεωρούνται υπερβολικά επιβαρυμένα. Επιπλέον, ένα ακόμη 20% δαπανά από 30% έως 40%, γεγονός που το καθιστά ευάλωτο σε μια ενδεχόμενη απώλεια εισοδήματος ή νέα αύξηση των επιτοκίων.
Το πρόβλημα είναι εντονότερο για τους ενοικιαστές, τα μονοπρόσωπα και τα μονογονεϊκά νοικοκυριά, καθώς και για όσους βρίσκονται στο χαμηλότερο 40% της εισοδηματικής κατανομής. Ιδιαίτερα αυξημένο κίνδυνο αντιμετωπίζουν οι ενοικιαστές στην Αττική και στην Κεντρική Μακεδονία.
Παράλληλα, το 41,8% των νοικοκυριών εμφανίζει καθυστερήσεις ή δυσκολίες στην κάλυψη στεγαστικών υποχρεώσεων, λογαριασμών και άλλων σχετικών δαπανών. Η πίεση αναγκάζει πολλούς νέους να παραμένουν για περισσότερο διάστημα στο πατρικό τους σπίτι, καθυστερώντας την οικονομική και οικογενειακή τους αυτονομία.
Πολλά σπίτια, αλλά λίγα πραγματικά διαθέσιμα
Το μεγαλύτερο «παράδοξο» που εντοπίζει το ΔΝΤ είναι ότι η στεγαστική κρίση εκδηλώνεται σε μια χώρα με μεγάλο αριθμό κατοικιών.
Περίπου το 35% του στεγαστικού αποθέματος δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία, ενώ το 12%-13% του συνόλου των σπιτιών είναι κενό. Ωστόσο, το πραγματικά αξιοποιήσιμο απόθεμα είναι πολύ μικρότερο από αυτό που δείχνουν οι αριθμοί.
Περισσότερες από τις μισές μη κατοικούμενες ιδιοκτησίες έχουν κατασκευαστεί πριν από το 1980. Πολλές χρειάζονται εκτεταμένες ανακαινίσεις, έχουν χαμηλή ενεργειακή απόδοση ή αντιμετωπίζουν νομικά και πολεοδομικά προβλήματα.
Άλλα ακίνητα παραμένουν «παγωμένα» εξαιτίας πολυϊδιοκτησίας και διαφωνιών μεταξύ κληρονόμων, ενώ ένας σημαντικός αριθμός κατοικιών βρίσκεται στα χαρτοφυλάκια του Δημοσίου, των τραπεζών και των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων.
Το υψηλό κόστος ανακαίνισης αποτελεί το βασικότερο εμπόδιο για την επιστροφή των ακινήτων στην αγορά. Μόλις το 7,4% των ελληνικών κατοικιών κατατάσσεται στην ενεργειακή κατηγορία Β ή υψηλότερα, με αποτέλεσμα τα σπίτια να καταναλώνουν περίπου 65% περισσότερη ενέργεια ανά τετραγωνικό μέτρο από τα αντίστοιχα ακίνητα στην Πορτογαλία.
Η αγορά προσφέρει άλλα σπίτια από εκείνα που ζητούνται
Η στεγαστική κρίση επιδεινώνεται από την αναντιστοιχία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης.
Μολονότι οι διαθέσιμες αγγελίες έχουν αυξηθεί, ένα ακίνητο παραμένει κατά μέσο όρο στην αγορά περίπου οκτώ μήνες μέχρι να πωληθεί και έξι μήνες μέχρι να ενοικιαστεί. Η καθυστέρηση δείχνει ότι πολλά από τα διαθέσιμα σπίτια δεν βρίσκονται στη σωστή περιοχή ή δεν προσφέρονται σε τιμή και μέγεθος που μπορούν να υποστηρίξουν οι ενδιαφερόμενοι.
Περίπου το ένα τρίτο των κατοικιών προς πώληση έχει επιφάνεια άνω των 120 τετραγωνικών μέτρων, ενώ η ζήτηση μετατοπίζεται προς μικρότερα και οικονομικότερα διαμερίσματα.
Η έλλειψη μικρών κατοικιών είναι ιδιαίτερα έντονη σε Αττική και Θεσσαλονίκη. Εκεί, μόλις περίπου το 30% των διαθέσιμων ενοικιαζόμενων ακινήτων έχει επιφάνεια κάτω των 60 τετραγωνικών, έναντι περίπου 55% στην υπόλοιπη χώρα.
Ξένες επενδύσεις και βραχυχρόνιες μισθώσεις
Η ανάκαμψη της αγοράς από το 2017 στηρίχθηκε σε σημαντικό βαθμό στην επενδυτική ζήτηση. Οι χαμηλές αποτιμήσεις μετά την κρίση, οι προσδοκίες για άνοδο των τιμών, η Golden Visa και τα φορολογικά κίνητρα προσέλκυσαν κεφάλαια από το εξωτερικό και από την ελληνική ομογένεια.
Η εγχώρια ζήτηση παρέμεινε περισσότερο περιορισμένη και επικεντρωμένη αρχικά στα υψηλότερα εισοδήματα, με πολλές αγορές να πραγματοποιούνται με μετρητά. Από το 2023 ενισχύθηκε η παρουσία των αγοραστών πρώτης κατοικίας, με τη βοήθεια των προγραμμάτων «Σπίτι μου».
Την ίδια στιγμή, οι καταχωρίσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης αυξήθηκαν κατά 240% μεταξύ 2017 και 2024, ξεπερνώντας τις 230.000. Αντιστοιχούν περίπου στο 3,5% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος και στο 29% των κενών ακινήτων, με έντονη συγκέντρωση στο κέντρο της Αθήνας, στον Πειραιά και σε τουριστικές περιοχές.
Το ΔΝΤ διαπιστώνει ότι η μεγάλη πυκνότητα βραχυχρόνιων μισθώσεων συνδέεται με υψηλότερες ζητούμενες τιμές πώλησης και ενοικίασης σε περιοχές αυξημένης ζήτησης. Επισημαίνει, ωστόσο, ότι οι σχετικοί περιορισμοί πρέπει να αξιολογούνται προσεκτικά, καθώς οι βραχυχρόνιες μισθώσεις παράγουν παράλληλα τουριστική δραστηριότητα και εισόδημα.
Το ΔΝΤ βλέπει πρόβλημα κατανομής, όχι μόνο έλλειψης
Το κεντρικό συμπέρασμα της μελέτης είναι ότι η Ελλάδα αντιμετωπίζει πρωτίστως πρόβλημα κατανομής και αξιοποίησης κατοικιών και όχι μια κλασική έλλειψη στεγαστικού αποθέματος.
Για την αντιμετώπισή του, το Ταμείο εισηγείται συνδυασμό κινήτρων και αντικινήτρων, με πρώτη προτεραιότητα την επιστροφή των κενών κατοικιών στην αγορά. Προτείνει διεύρυνση των προγραμμάτων ανακαίνισης, με έμφαση στις ενεργειακές αναβαθμίσεις, αλλά και στοχευμένες επιβαρύνσεις για ακίνητα που παραμένουν κενά επί μακρόν σε περιοχές με μεγάλη ζήτηση.
Παράλληλα, ζητά λύσεις για τις πολυϊδιοκτησίες και τις κληρονομικές εκκρεμότητες, ταχύτερη επίλυση διαφορών και καλύτερα μητρώα ακινήτων, με αξιοποίηση ακόμη και των στοιχείων κατανάλωσης ηλεκτρικής ενέργειας για τον εντοπισμό των πραγματικά κενών κατοικιών.
Για την ενίσχυση των μακροχρόνιων μισθώσεων, το ΔΝΤ προτείνει περιορισμό του κινδύνου που αναλαμβάνουν οι ιδιοκτήτες, μέσω μητρώου ενοικιαστών, ταχύτερων δικαστικών διαδικασιών και σχημάτων εγγύησης ενοικίου για ευάλωτα νοικοκυριά.
Έμφαση δίνεται επίσης στην ανάπτυξη κοινωνικής και οικονομικά προσιτής κατοικίας, στην αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων μέσω συνεργασιών με τον ιδιωτικό τομέα, στην επέκταση των φοιτητικών εστιών και στην επιτάχυνση των πολεοδομικών και οικοδομικών αδειοδοτήσεων.
Το Ταμείο προειδοποιεί, τέλος, ότι οι γενικευμένες επιδοτήσεις δανείων ή ενοικίων μπορεί να καταλήξουν σε νέες αυξήσεις τιμών όταν η προσφορά παραμένει περιορισμένη. Για τον λόγο αυτόν, εισηγείται πιο στοχευμένα εισοδηματικά κριτήρια και μετατόπιση του βάρους από την τόνωση της ζήτησης προς τη δημιουργία περισσότερων πραγματικά προσιτών κατοικιών.
Πηγή: ΔΝΤ