Τράπεζες: Από τον Γενάρη μειώνουν τα επιτόκια σε 420.000 στεγαστικά δάνεια - Παραδείγματα

Εν αναμονή των παρεμβάσεων στον τραπεζικό τομέα, που θα ανακοινώσει την Κυριακή ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης και οι οποίες θα έχουν στο επίκεντρο τις τραπεζικές προμήθειες και την προσπάθεια αντιμετώπισης της στεγαστικής κρίσης με επιτάχυνση πώλησης των ακινήτων των τραπεζών, οι δανειολήπτες θα αρχίσουν να βλέπουν σταδιακά αποκλιμάκωση των επιτοκίων, μετά την απόφαση της ΕΚΤ να προχωρήσει σε μείωση, την τέταρτη για φέτος, κατά 25 μονάδες βάσης των επιτοκίων της. Εξέλιξη που έχει ήδη αποτυπωθεί στο euribor, το επιτόκιο αναφοράς για δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου, όπως τα στεγαστικά δάνεια.
Και μπορεί η ζήτηση για νέα στεγαστικά να είναι ασθενική (για τα κυμαινόμενου επιτοκίου ανύπαρκτη), ωστόσο η αποκλιμάκωση του euribor 3μήνου κάτω από το 2,8%-2,85% (ή κάτω από το 2,7% για το euribor 1 μήνα) θα ευνοήσει όσους έχουν παλιά ενήμερα στεγαστικά δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου (που έχουν συναφθεί μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2022) και εντάχθηκαν αυτόματα, με πρωτοβουλία των τραπεζών, στα προγράμματα ανταμοιβής συνεπών δανειοληπτών, «παγώνοντας» τα κυμαινόμενα επιτόκια σε ένα ανώτατο επίπεδο μετά τον Μάιο του 2023, ώστε να μην επιβαρυνθούν οι δανειολήπτες από περαιτέρω αυξήσεις και μέχρι τον προσεχή Μάιο.
Ωστόσο, η αποκλιμάκωση των επιτοκίων της ΕΚΤ και του euribor φέρνει νωρίτερα – όπως όλα δείχνουν, από τον Ιανουάριο – τις χαμηλότερες δόσεις για τα 442.000 στεγαστικά δάνεια και άρα το τέλος του προγράμματος που προστάτευσε τους δανειολήπτες από το επιτοκιακό ράλι. Σημειώνεται πως το euribor 3μήνου, παραμονή της συνεδρίασης της ΕΚΤ, ήταν στο 2,888% (11/12/2024), έναντι 2,924% στις 2 Δεκεμβρίου. Πριν από έναν ακριβώς χρόνο (11/12/2023), το euribor 3m ήταν στο 3,958%, ενώ τον Δεκέμβριο του 2021 ήταν αρνητικό, στο -0,602%.
Παραδείγματα
Ένα ενδεικτικό παράδειγμα της πορείας ενός δανείου κυμαινόμενου επιτοκίου ύψους 100.000 ευρώ, διάρκειας 30 ετών, είναι το παρακάτω:

• Δεκέμβριος 2022: euribor 3μήνου στο 2,62% + επιτοκιακό περιθώριο τράπεζας (spread) 2% = 4,62%. Η μηνιαία δόση στα περίπου 513 ευρώ.
• Δεκέμβριος 2023: euribor 3μήνου 3,95% + 2% = 5,95%. Μηνιαία δόση 596 ευρώ περίπου (αν δεν υπήρχε «πάγωμα» των κυμαινόμενων επιτοκίων).
• Δεκέμβριος 2024: euribor 3μήνου 2,888% + 2% = 4,888%. Μηνιαία δόση 529 ευρώ περίπου, κοντά στα επίπεδα του προγράμματος ανταμοιβής συνεπών δανειοληπτών.

Το επιτόκιο

Σημειώνεται ότι το επιτόκιο διαμορφώνεται με βάση το προφίλ του κάθε δανειολήπτη και το επιτοκιακό περιθώριο (spread) μπορεί να είναι αισθητά μικρότερο του 2% που χρησιμοποιείται για το παράδειγμα. Έτσι, η υψηλή πιστοληπτική ικανότητα του δανειολήπτη, η λήψη μισθοδοσίας μέσω της τράπεζας που χορηγεί το στεγαστικό, οι καταθέσεις πάνω από ένα ποσό μειώνουν το spread και άρα το τελικό επιτόκιο. Σε περίπτωση μάλιστα που ο δανειολήπτης προσφέρει και εξασφάλιση μετρητά ή τίτλους (cash collateral), το περιθώριο επιτοκίου μπορεί να υποχωρήσει και κάτω από το 1%.
Με τον πληθωρισμό της ευρωζώνης να δείχνει ότι συγκλίνει προς τον στόχο του 2% το 2025, εκτιμάται ότι τον Ιανουάριο η ΕΚΤ ενδεχομένως να προχωρήσει σε ακόμα μεγαλύτερη μείωση, κατά 50 μονάδες βάσης, κάτι που προτάθηκε και στη χθεσινή συνεδρίαση της ΕΚΤ.
Τραπεζικά στελέχη εκτιμούν ότι το euribor 3m θα διαμορφωθεί κατά μέσο όρο στο 2,3% το 2025, καθώς τα επιτόκια της ΕΚΤ, εκτός απροόπτου, θα συνεχίσουν να κινούνται καθοδικά. Ωστόσο, είναι ξεκάθαρο ότι τα μηδενικά επιτόκια του παρελθόντος δεν προβλέπεται να τα δούμε τα επόμενα πολλά χρόνια. Πάντως, η αποκλιμάκωση των επιτοκίων αναμένεται να αναθερμάνει τη στεγαστική πίστη, σε συνδυασμό και με το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2», που θα προσφέρει 20.000 επιδοτούμενα στεγαστικά δάνεια, το οποίο θα ξεκινήσει το πρώτο 15ήμερο του Ιανουαρίου και τις επόμενες μέρες θα εκδοθεί η σχετική ΚΥΑ, όπως είπε η υπουργός Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, Σόφια Ζαχαράκη.
Κίνητρο
Επιπρόσθετα, εκτιμάται ότι η μείωση των επιτοκίων θα δημιουργήσει ισχυρό κίνητρο για τη χορήγηση στεγαστικών δανείων από μη τραπεζικά ιδρύματα.
Οι πελάτες των τραπεζών αναμένουν και το όφελος που θα δουν από τις προαναγγελθείσες παρεμβάσεις, που αφορούν στις προμήθειες των τραπεζών και κυρίως τη μείωση του κόστους για «λαϊκές» και καθημερινές συναλλαγές και εργασίες, όπως, για παράδειγμα, χρεώσεις/προμήθειες που αφορούν κάρτες (επανέκδοση πιστωτικών και χρεωστικών, φόρτιση προπληρωμένων), πληρωμές λογαριασμών ΔΕΚΟ, εμβάσματα κ.λπ.
Σύμφωνα με πληροφορίες, οι παρεμβάσεις που δρομολογεί η κυβέρνηση έχουν «κλειδώσει», ενώ η πολιτική αντιπαράθεση για τις τράπεζες αναμένεται να κορυφωθεί την Κυριακή στη Βουλή.