ΕΝΦΙΑ: Πάνω από 1 τρισ. η πραγματική αξία των ακινήτων στην Ελλάδα

Σημαντική απόκλιση μεταξύ φορολογικής και πραγματικής αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας καταγράφεται για το 2025, σύμφωνα με τα στοιχεία των εκκαθαριστικών του ΕΝΦΙΑ. Η συνολική αντικειμενική αξία των ακινήτων ανέρχεται σε 782,5 δισ. ευρώ, ωστόσο εκτιμήσεις ανεβάζουν την εμπορική αξία της ακίνητης περιουσίας της χώρας πάνω από το 1 τρισ. ευρώ, επιβεβαιώνοντας το διαχρονικό χάσμα μεταξύ των δύο μεγεθών.
Τα δεδομένα δείχνουν ότι 7.155.186 ιδιοκτήτες ακινήτων –φυσικά και νομικά πρόσωπα– έλαβαν εκκαθαριστικά σημειώματα για τον φετινό φόρο. Η μέση αντικειμενική αξία ανά ΑΦΜ διαμορφώνεται στα 87.767 ευρώ, ενώ ο μέσος ΕΝΦΙΑ ανά φορολογούμενο ανέρχεται σε 254 ευρώ. Συνολικά, ο φόρος που βεβαιώθηκε προσεγγίζει τα 2,30 δισ. ευρώ.
Από το σύνολο των ιδιοκτητών, 983.827 απαλλάχθηκαν πλήρως από την υποχρέωση καταβολής φόρου, γεγονός που περιορίζει τον αριθμό των φορολογουμένων που καλούνται να πληρώσουν σε 6.171.359. Με άλλα λόγια, το φορολογικό βάρος κατανέμεται τελικά σε περίπου έξι στους επτά ιδιοκτήτες.
Αναλυτικά, ο ΕΝΦΙΑ που αντιστοιχεί στα φυσικά πρόσωπα ανέρχεται σε 1,711 δισ. ευρώ, ενώ τα νομικά πρόσωπα καλούνται να καταβάλουν επιπλέον 585,68 εκατ. ευρώ. Τα στοιχεία αυτά επιβεβαιώνουν ότι η κύρια επιβάρυνση συνεχίζει να βαραίνει τα νοικοκυριά.
Σημαντικές είναι και οι εκπτώσεις που χορηγήθηκαν. Συγκεκριμένα, 428.147 φορολογούμενοι που έχουν ασφαλίσει τις κατοικίες τους έναντι φυσικών καταστροφών έλαβαν συνολικές μειώσεις φόρου ύψους 26,09 εκατ. ευρώ για 609.219 δικαιώματα. Επιπλέον, 579.224 φορολογούμενοι με ακίνητα σε μικρούς οικισμούς έλαβαν εκπτώσεις συνολικού ύψους 47,52 εκατ. ευρώ.
Η γεωγραφική κατανομή των αξιών και του φόρου αποτυπώνει έντονες διαφοροποιήσεις. Η Περιφέρεια Αττικής συγκεντρώνει το μεγαλύτερο μέρος της ακίνητης περιουσίας, με συνολική αντικειμενική αξία 412,63 δισ. ευρώ. Στην περιοχή αυτή καταγράφεται και ο υψηλότερος μέσος ΕΝΦΙΑ, που φτάνει τα 480,90 ευρώ ανά ΑΦΜ, ενώ ο συνολικός φόρος που αναλογεί ανέρχεται περίπου σε 1,23 δισ. ευρώ. Ουσιαστικά, πάνω από το 50% της συνολικής αξίας των ακινήτων της χώρας εντοπίζεται στην Αττική.
Στη δεύτερη θέση βρίσκεται η Κεντρική Μακεδονία, όπου 1.238.673 ιδιοκτήτες κατέχουν ακίνητη περιουσία αξίας 102,73 δισ. ευρώ. Η μέση αντικειμενική αξία ανά φορολογούμενο διαμορφώνεται σε 82.935 ευρώ και ο μέσος ΕΝΦΙΑ σε 238,71 ευρώ, με τον συνολικό φόρο να αγγίζει τα 295,68 εκατ. ευρώ.
Στην Κρήτη, η συνολική αξία των ακινήτων ανέρχεται σε 42,66 δισ. ευρώ, με 421.971 ιδιοκτήτες να επιβαρύνονται με μέσο ΕΝΦΙΑ 290,19 ευρώ. Η περιφέρεια εμφανίζει σχετικά υψηλή μέση αξία ανά ΑΦΜ, που ξεπερνά τα 101.000 ευρώ.
Αντίστοιχα, στη Θεσσαλία, η συνολική αντικειμενική αξία διαμορφώνεται σε 33,33 δισ. ευρώ, με μέσο φόρο 206,23 ευρώ, ενώ στην Πελοπόννησο η αξία φτάνει τα 31,94 δισ. ευρώ και ο μέσος ΕΝΦΙΑ τα 226,92 ευρώ.
Στη Δυτική Ελλάδα, 417.721 ιδιοκτήτες διαθέτουν ακίνητα αξίας 29,30 δισ. ευρώ, με μέση επιβάρυνση 197,08 ευρώ. Αντίθετα, στο Νότιο Αιγαίο, παρά τον μικρότερο αριθμό ιδιοκτητών (212.271), η υψηλή αξία των ακινήτων –26,10 δισ. ευρώ– οδηγεί τον μέσο ΕΝΦΙΑ στα 378,02 ευρώ, από τα υψηλότερα επίπεδα στη χώρα.
Ανάλογη εικόνα εμφανίζουν και τα Ιόνια Νησιά, όπου η μέση αντικειμενική αξία υπερβαίνει τα 101.000 ευρώ και ο μέσος φόρος τα 291,40 ευρώ. Η τουριστική δυναμική των περιοχών αυτών επηρεάζει καθοριστικά τόσο τις τιμές όσο και τις φορολογικές επιβαρύνσεις.
Στον αντίποδα, χαμηλότερες αξίες και επιβαρύνσεις καταγράφονται σε περιοχές της Βόρειας Ελλάδας. Στην Ανατολική Μακεδονία και Θράκη, η μέση αξία ανά ΑΦΜ περιορίζεται στα 60.175 ευρώ και ο μέσος ΕΝΦΙΑ στα 181,27 ευρώ. Ακόμη χαμηλότερα βρίσκεται η Δυτική Μακεδονία, με συνολική αξία μόλις 10,35 δισ. ευρώ και μέσο φόρο 178,17 ευρώ – το χαμηλότερο επίπεδο πανελλαδικά.
Τα στοιχεία επιβεβαιώνουν ότι η φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας εξακολουθεί να βασίζεται σε ένα σύστημα αντικειμενικών αξιών που δεν συμβαδίζει πλήρως με τις πραγματικές τιμές της αγοράς. Η διαφορά των περίπου 200 δισ. ευρώ μεταξύ φορολογικής και εμπορικής αποτίμησης αποτελεί ενδεικτικό μέγεθος των στρεβλώσεων που εξακολουθούν να υφίστανται.
Η ανάγκη για περαιτέρω εξορθολογισμό των αντικειμενικών αξιών, ώστε να πλησιάσουν τις πραγματικές τιμές, παραμένει στο επίκεντρο της συζήτησης. Παράλληλα, η διατήρηση στοχευμένων ελαφρύνσεων θεωρείται κρίσιμη για τη στήριξη των φορολογουμένων, ιδιαίτερα σε περιοχές με χαμηλή αξία ακινήτων ή αυξημένες κοινωνικές ανάγκες.
Σε κάθε περίπτωση, τα δεδομένα του 2025 καταδεικνύουν ότι η ακίνητη περιουσία παραμένει βασικός πυλώνας φορολογικών εσόδων, αλλά και πεδίο όπου οι ανισότητες και οι αποκλίσεις εξακολουθούν να διαμορφώνουν τη συνολική εικόνα της οικονομίας.