Στο «μικροσκόπιο» της ΑΑΔΕ οι μεταβιβάσεις ακινήτων - Από κόσκινο γονικές παροχές, μετρητά και «χρυσή βίζα»

Εξονυχιστικούς ελέγχους στις αγοραπωλησίες ακινήτων με μετρητά, στις αφορολόγητες γονικές παροχές και τις παλαιές υποθέσεις που παραγράφονται στο τέλος του έτους πραγματοποιεί η ΑΑΔΕ έχοντας ανεβάσει ρυθμούς για τον εντοπισμό περιπτώσεων φοροδιαφυγής. Στο επίκεντρο ελέγχων από τις φοροελεγκτικές υπηρεσίες της ΑΑΔΕ βρίσκονται οι μεταβιβάσεις ακινήτων του έτους 2017, οι οποίες θα περάσουν από «κόσκινο» μέχρι τέλος Δεκεμβρίου.
Οι συγκεκριμένες υποθέσεις παραγράφονται στις 31 Δεκεμβρίου 2023 και αν έχουν γίνει παραβάσεις της φορολογικής νομοθεσίας δεν θα μπορούν να ελεγχθούν οι υπόχρεοι, από την 1η Ιανουαρίου 2024. Για αυτό τον λόγο το τελευταίο διάστημα αυτές οι υποθέσεις γίνονται φύλλο και φτερό από τους ελεγκτές της εφορίας.
Σημειώνεται, πως δεν αποτελούν συμπληρωματικά στοιχεία και συνεπώς παραγράφονται στην πενταετία, τα συμβόλαια μεταβίβασης ακινήτων, ακόμη και αν, εκ των υστέρων, οι φορολογικές αρχές διαπιστώσουν ότι διαπράχθηκε φοροδιαφυγή
Οι έλεγχοι εστιάζονται σε:

• Υποθέσεις φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων με προσωρινή αξία ακινήτου: Οι υποθέσεις αυτές αφορούν ακίνητα σε περιοχές εκτός αντικειμενικών αξιών, δεν έχει γίνει δεκτή από τον φορολογούμενο η προεκτίμηση – προσωρινή αξία της ΔΟΥ και η διαφορά δηλωθείσας αξίας και προεκτίμησης υπερβαίνει το 30% ή η αξία της προεκτίμησης υπερβαίνει τις 100.000 ευρώ. Στις περιπτώσεις αυτές ελέγχονται οι προϋποθέσεις απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης, το εμβαδόν των ακινήτων καθώς και η αναγραφόμενη στο συμβόλαιο τιμή του ακινήτου.
• Υποθέσεις γονικών παροχών πρώτης κατοικίας: Στις υποθέσεις αυτές ελέγχεται εάν το τέκνο δικαιούται απαλλαγή από τον φόρο γονικής παροχής λόγω πρώτης κατοικίας. Οι εφοριακοί θα ερευνήσουν εάν πληρούνται οι προϋποθέσεις απαλλαγής από το φόρο μεταβίβασης, αναζητώντας τυχόν ακίνητα που πιθανόν έχει το τέκνο, τα οποία καλύπτουν τις στεγαστικές του ανάγκες κ.λπ. Επίσης θα τσεκάρουν, εάν είχε τύχει και στο παρελθόν απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης ή γονικής παροχής ή κληρονομιάς.
• Υποθέσεις μεταβίβασης ακινήτων σε αλλοδαπούς στο πλαίσιο του προγράμματος "Χρυσής Βίζας", αλλά και εκτός αυτού.

Αγορές ακινήτων με μετρητά
Οι έλεγχοι επικεντρώνονται σε 40.000 υποθέσεις μεταβίβασης κατοικιών, οικοπέδων και επαγγελματικών ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν μετά το Μάρτιο του 2021 και η εξόφληση του τιμήματος έγινε εξ ολοκλήρου με μετρητά.
Στη πρώτη γραμμή βρίσκονται οι αγοραπωλησίες ακινήτων μεγάλης αξίας με τους ελεγκτές να «ξεσκονίζουν» τις φορολογικές δηλώσεις των φορολογούμενων καταγράφοντας τα συνολικά εισοδήματα που εμφάνισαν στην εφορία από μισθούς, επιχειρηματική δραστηριότητα, ενοίκια, πωλήσεις ακινήτων και άλλων περιουσιακών στοιχείων, γονικές παροχές και δωρεές χρημάτων.
Τα στοιχεία της ΑΑΔΕ
Τα στοιχεία της ΑΑΔΕ δείχνουν ότι από την έναρξη λειτουργίας της πλατφόρμας myPROPERTY, το Μάρτιο του 2021 μια στις τέσσερις μεταβιβάσεις ακινήτων έγιναν αποκλειστικά ή εν μέρει με μετρητά. Συγκεκριμένα σε 42.613 δηλώσεις μεταβίβασης ακινήτων, το τίμημα εξοφλήθηκε αποκλειστικά με μετρητά και ανέρχεται αθροιστικά στα 462,493 εκ. ευρώ ενώ σε επιπλέον 41.741 δηλώσεις μεταβίβασης ακινήτων το τίμημα εξοφλήθηκε εν μέρει μόνο με μετρητά και ανέρχεται αθροιστικά στα 2,98 δις. ευρώ.
Αφορολόγητες γονικές παροχές και δωρεές
Ωστόσο, οι έλεγχοι δεν περιορίζονται μόνο στις παραπάνω υποθέσεις. H αύξηση του αφορολόγητου ορίου για γονικές παροχές και δωρεές στις 800.000 ευρώ αλλά και οι αγοραπωλησίες ακινήτων, ενεργοποιούν τον ελεγκτικό μηχανισμό της ΑΑΔΕ που αναζητεί φορολογικές παραβάσεις, αλλά και διακίνηση μαύρου χρήματος. Σίγουροι είναι οι έλεγχοι σε 2.500 υποθέσεις μεταβιβάσεων ακινήτων, γονικών παροχών, δωρεών και κληρονομιών, ενώ ταυτόχρονα θα ελεγχθούν περισσότεροι από 100 συμβολαιογράφοι και υποθηκοφύλακες, για πιθανές παραβάσεις ή συνέργεια σε ύποπτες μεταβιβάσεις ακινήτων ειδικά με την εμπλοκή ξένων αγοραστών.
Ακόμα ελέγχονται δηλώσεις διαδοχικών δωρεών όπως η περίπτωση που το παιδί έχει δωρίσει χρήματα στον πατέρα ή τη μητέρα του και ο γονέας στη συνέχεια με γονική παροχή έδωσε τα χρήματα στο άλλο του παιδί. Με ενδιάμεσο, δηλαδή, τον γονέα τα χρήματα περάσανε από τον έναν αδερφό στον άλλο. Για αυτήν, την «τριγωνική» συναλλαγή δεν πληρώθηκε ούτε ένα ευρώ φόρος καθώς η δωρεά χρημάτων έως 800.000 ευρώ από το παιδί στον γονιό είναι αφορολόγητη όπως επίσης και η γονική παροχή που έγινε στη συνέχεια από τον γονιό στο παιδί.
Ωστόσο, η ισχύουσα νομοθεσία ορίζει ότι στις δωρεές χρημάτων μεταξύ αδερφών δεν ισχύει το αφορολόγητο των 800.000 ευρώ και επιβάλλεται φόρος 20% από το πρώτο ευρώ. Οι εφοριακοί ερευνούν υποθέσεις διαδοχικών δωρεών προκειμένου με στοιχεία να εντοπίσουν περιπτώσεις που ο τελικά ωφελούμενος από τις διαδοχικές δωρεές είναι πρόσωπο που δεν ανήκει στην Α’ κατηγορία δικαιούχων (π.χ. αδερφός).